§ 4/1/b ZDP — 5letý časový test pro chatu/chalupu (2letý test NELZE). § 9 ZDP — pronájem: paušál 30 %, max 600 000 Kč. Airbnb a rekreační pronájem.
Kalkulačka daně z chaty a chalupy 2026
Prodej rekreační nemovitosti (5letý test § 4/1/b ZDP) a pronájem chaty (§ 9 ZDP, paušál 30 %).
Právní základ
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4/1/b ZDP — 5letý časový test: chaty, chalupy, rekreační objekty; § 4/1/a (2 roky) se nevztahuje na rekreační nemovitosti
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 10/1/b ZDP — zdanitelný příjem z prodeje chaty při nesplnění 5letého testu; základ = prodejní − nabývací cena − zhodnocení
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 9/1/a a 9/4 ZDP — příjmy z nájmu rekreačních nemovitostí; paušál 30 %, max 600 000 Kč/rok
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Rekreační nemovitosti — chaty, chalupy, zahrádkářské chatky a rekreační byty — mají specifický daňový režim, který se odlišuje od zdanění prodeje rodinného domu nebo bytu s trvalým bydlištěm. Klíčem ke správné daňové povinnosti je pochopení dvou různých časových testů.
Dva různé časové testy — a chata splňuje jen jeden
Zákon o daních z příjmů zná dva osvobozovací testy pro příjmy z prodeje nemovitostí:
- 2letý test (§ 4/1/a ZDP): platí jen pro rodinný dům nebo bytovou jednotku, kde měl prodávající bezprostředně před prodejem trvalé bydliště nejméně 2 roky. Chata ani chalupa tuto podmínku splnit nemůže — není místem trvalého bydliště.
- 5letý test (§ 4/1/b ZDP): platí pro všechny ostatní nemovitosti, tedy i pro chaty, chalupy a rekreační byty. Po 5 letech nepřetržitého vlastnictví (60 měsíců) je příjem z prodeje osvobozen.
Mnoho vlastníků chat se mylně domnívá, že po 2 letech vlastnictví mohou chatu prodat bez daně. To není pravda — musí počkat celých 5 let.
Zdanění při nesplnění 5letého testu
Pokud chatu prodáte dříve než po 5 letech, příjem z prodeje je zdanitelný dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Základ daně = prodejní cena − nabývací cena (kupní cena nebo znalecký posudek při dědění/darování) − doložené náklady na zhodnocení (rekonstrukce, přístavby). Příjem se zdaní sazbou 15 % nebo 23 % v závislosti na celkovém základu daně.
Náklady na zhodnocení zvyšují nabývací cenu
Důležitou možností snížení daně jsou doložené náklady na zhodnocení chaty — rekonstrukce, nová střecha, přípojky, přístavba. Tyto náklady se přičtou k nabývací ceně a sníží zdanitelný zisk. Je proto klíčové uschovávat veškeré faktury od dodavatelů po celou dobu vlastnictví. Běžná údržba (malování, drobné opravy) se do nákladů na zhodnocení zpravidla nezahrnuje.
Pronájem chaty — § 9 ZDP a Airbnb
Příjmy z pronájmu chaty (klasický rekreační pronájem nebo Airbnb) jsou zpravidla příjmem dle § 9 odst. 1 ZDP — příjmy z nájmu. Výhody § 9:
- Paušální výdaje 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč/rok (§ 9/4 ZDP)
- Nebo skutečné výdaje (pojistné, opravy, energie, správa, atd.)
- Příjmy se uvádějí do daňového přiznání (§ 9 není srážková daň)
- Sociální ani zdravotní pojistné se z § 9 příjmů neplatí (výhoda oproti OSVČ!)
Pokud pronájem zahrnuje ubytovací služby (snídaně, recepce, každodenní úklid), přechází do kategorie § 7 (živnost — vázaná živnost "ubytovací služby"). Pak platí SP+ZP, ale paušál je 60 % (max 1 200 000 Kč/rok).
Dědění a darování chaty
Pokud chatu zdědíte nebo dostanete darem, nabývací cena pro účely prodeje se stanoví znaleckým posudkem ke dni nabytí. Doba vlastnictví se u dědice počítá od doby, kdy nemovitost nabyl zůstavitel — takže i dědičná chata vlastněná zůstavitelem déle než 5 let bude po prodeji dědicem osvobozena. U darování toto pravidlo neplatí — dárcem odpracované roky se nepočítají.
Nejčastější dotazy
Je prodej chaty po 5 letech osvobozen od daně?
Ano. Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitostí, pokud byly vlastněny alespoň 5 let (60 měsíců). Tato podmínka platí pro chaty, chalupy, zahrádkářské chatky, rekreační byty a jiné objekty, které nejsou místem trvalého bydliště. Po splnění 5letého testu nemusíte příjem vůbec uvádět do daňového přiznání.
Mohu pro chatu použít 2letý test jako pro byt?
Ne. Dvouletý test § 4 odst. 1 písm. a) ZDP platí výhradně pro rodinný dům nebo byt, kde měl prodávající bezprostředně před prodejem trvalé bydliště alespoň 2 roky. Chata ani chalupa tuto podmínku splnit nemůže, protože nejde o místo skutečného bydliště. Pro rekreační nemovitosti platí výhradně 5letý test (§ 4/1/b ZDP).
Jak je zdaněno Airbnb příjmy z chaty?
Příjmy z krátkodobého pronájmu chaty přes Airbnb, Booking nebo jiné platformy jsou zpravidla příjmem dle § 9 ZDP (příjmy z nájmu), pokud pronájem není organizován jako systematická podnikatelská činnost. U § 9 se uplatní paušální výdaje 30 % (max 600 000 Kč/rok) nebo skutečné výdaje. Pokud pronájem zahrnuje ubytovací služby (snídaně, úklid, recepce), jde o živnost (§ 7 ZDP) — pak platí SP+ZP a paušál 60 %.
Lze odečíst náklady na rekonstrukci od zdanitelného zisku?
Ano, pokud jde o doložené náklady na zhodnocení (rekonstrukci, přístavbu). Tyto náklady zvyšují nabývací cenu a snižují zdanitelný zisk z prodeje. Například: koupíte chatu za 1 500 000 Kč, investujete do rekonstrukce 300 000 Kč (doložené fakturami). Upravená nabývací cena je 1 800 000 Kč. Pokud prodáte za 3 000 000 Kč, zdanitelný zisk je jen 1 200 000 Kč (ne 1 500 000 Kč). Doložení je klíčové — uschovejte veškeré faktury a smlouvy.
Je pronájem chaty výdaje pojistného nebo oprav daňově odečitatelný?
Ano, pokud zvolíte skutečné výdaje (místo paušálu). Odečíst lze výdaje přímo spojené s pronájmem: pojistné chaty, poplatky za správu, náklady na drobné opravy, komunální odpad a další. Nelze odečíst výdaje na osobní potřebu (není-li chata pronajímána po celý rok — pak jen poměrnou část). Při paušálu 30 % se žádné výdaje prokazovat nemusí — paušál vše pokrývá, ale zároveň nelze kombinovat paušál a skutečné výdaje.