Kalkulačka § 10 ZDP — prodej podílu na nemovitosti. Časový test 5 let (§ 4/1/b), nabývací cena podílu, zdanitelný zisk, sazba 15 %/23 %.
Daň z prodeje spoluvlastnického podílu na nemovitosti 2026
§ 10 ZDP — časový test 5 let, nabývací cena podílu, zdanitelný zisk
Právní základ
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Ostatní příjmy — příjem z prodeje nemovitostí (podílu)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Osvobození — časový test 5 let od nabytí (§ 4/1/b))
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 23 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Základ daně — arm's length pravidlo při prodeji spojeným osobám (§ 23/7)
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Stručně k tématu: Zdanění prodeje spoluvlastnického podílu
Spoluvlastnictví nemovitostí — bytů, domů, pozemků — je v ČR velmi rozšířeným jevem. Spoluvlastník může svůj podíl volně převést (prodat, darovat, odkázat dědictvím) bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, pokud není ve smlouvě dohodnut jiný postup. Při prodeji podílu vznikají specifické daňové otázky, které se liší od prodeje celé nemovitosti.
Daňový základ při prodeji podílu
Příjem z prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci je tzv. ostatním příjmem dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Základ daně = prodejní cena minus nabývací cena podílu minus prokazatelné výdaje (technické zhodnocení, opravy). Záporný výsledek (ztráta) se nepovažuje za daňovou ztrátu a nelze jej uplatnit v jiných příjmech.
Nabývací cena podílu — výpočet
Nabývací cena podílu se vypočítá jako podíl na celkové nabývací ceně nemovitosti. Pokud jste kupovali 50% podíl nebo nabyli 50% spoluvlastnický podíl, vaše nabývací cena je 50 % z celkové kupní ceny (nebo hodnoty při dědictví/daru). Každý spoluvlastník má svou vlastní nabývací cenu, která se může lišit v případě, kdy podíly byly nabývány v různých časech za různé ceny.
Časový test 5 let — § 4 odst. 1 písm. b)
Klíčovým institutem je časový test 5 let. Pokud uplynulo alespoň 5 let mezi nabytím a prodejem podílu, příjem je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Každý spoluvlastník posuzuje svůj časový test SAMOSTATNĚ od svého data nabytí. To má praktické důsledky: při prodeji podílu, který byl nabyt v různých dobách (část koupí, část dědictvím), může docházet k situaci, kdy část prodeje podléhá dani a část je osvobozena.
Sazba daně a progrese
Zdanitelný příjem z prodeje podílu vstupuje do základu daně jako § 10 ostatní příjmy a zdaňuje se sazbou 15 % (základní pásmo) nebo 23 % (u celkového základu daně přesahujícího 48× průměrnou mzdu = 2 350 416 Kč v roce 2026). Pokud celkový základ daně (mzda + OSVČ + ostatní příjmy) přesáhne tuto hranici, část zisku z prodeje podílu může být zdaněna 23 %.
§ 23 odst. 7 ZDP — cena obvyklá
Při prodeji podílu spoluvlastníkovi nebo jiné spřízněné osobě za cenu nižší než tržní hrozí riziko přirodnění základu daně na úroveň ceny obvyklé dle § 23 odst. 7 ZDP. Finanční správa může napadnout transakci, pokud prodejní cena je o více než ~10 % nižší než odhadovaná tržní hodnota. Doporučujeme nechat zpracovat znalecký posudek a zdokumentovat důvody sjednané ceny.
Časté dotazy
Jak se zdaňuje prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti?
Příjem z prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci je zdanitelným příjmem dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP (ostatní příjmy). Základ daně = prodejní cena podílu minus nabývací cena podílu (= nabývací cena celé nemovitosti × váš podíl %) minus prokazatelné výdaje. Sazba: 15 % (nebo 23 % pro vyšší příjmové pásmo). Při splnění 5letého časového testu je příjem osvobozen od daně.
Kdy je prodej podílu na nemovitosti osvobozen od daně?
Příjem je osvobozen, pokud uplynulo alespoň 5 let mezi nabytím a prodejem podílu — § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Každý spoluvlastník posuzuje časový test SAMOSTATNĚ podle svého data nabytí. Pokud jeden spoluvlastník drží podíl 3 roky a druhý 7 let, prvnímu se daň platí a druhý je osvobozen. Výjimka: pokud nemovitost slouží jako hlavní bydliště, platí kratší test 2 roky (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP).
Jak se stanoví nabývací cena spoluvlastnického podílu?
Nabývací cena podílu = nabývací cena celé nemovitosti (kupní cena nebo hodnota při dědictví/daru) × vaše procentuální část. Například při 50% podílu na nemovitosti pořízené za 4 000 000 Kč je vaše nabývací cena 2 000 000 Kč. Pokud jste podíl nabyli dědictvím, nabývací cena = hodnota dle znaleckého posudku v době smrti. Pokud darem — hodnota daru v době nabytí.
Co je § 23 odst. 7 ZDP a kdy se aplikuje?
§ 23 odst. 7 ZDP (arm's length pravidlo) se aplikuje při transakcích mezi spojenými osobami — například spoluvlastníky. Pokud prodáváte podíl spoluvlastníkovi za cenu výrazně nižší než tržní, může finanční správa přirodnit základ daně na úroveň ceny obvyklé. Riziko vzniká zejména, pokud je sjednaná cena nižší než ~90 % tržní hodnoty. Doporučujeme nechat zpracovat znalecký posudek a cenu zdůvodnit tržními podmínkami.
Musím jako spoluvlastník podat daňové přiznání při prodeji?
Ano, pokud příjem z prodeje podílu není osvobozen (časový test nesplněn) a je zdanitelný, musíte podat daňové přiznání (§ 38g ZDP). Příjem se uvede v § 10 daňového přiznání. Pokud je příjem osvobozen (časový test splněn), přiznání podávat nemusíte, avšak doporučujeme uchovat dokumentaci (kupní smlouva, výpis z KN s datem vkladu) pro případ kontroly.