§ 23 odst. 7 ZDP — vklad nemovitosti do SRO, prodej SRO → FO. Daň z nabytí zrušena (zákon 386/2020). DPPO 21 %, osvobození FO § 4 ZDP.
Daň při převodu nemovitosti do/ze společnosti 2026
§ 23 odst. 7 + § 4 + § 21 ZDP — FO vklad/prodej, SRO daňové dopady
Právní základ
- § 23 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
cena obvyklá — spřízněné transakce
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
osvobozené příjmy FO z prodeje/vkladu nemovitosti
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 17 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
vstupní cena nemovitosti v SRO = tržní cena při vkladu
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 21 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
sazba DPPO 21 %
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 21 zákon o obchodních korporacích (90/2012 Sb.) ↗
nepeněžitý vklad do s.r.o.
Účinné od: 1. 1. 2014
Stručně k tématu: Daňové aspekty převodu nemovitosti a společnost
Vklad nemovitosti do SRO — nepeněžitý vklad
Vložení nemovitosti do SRO jako nepeněžitého vkladu (§ 21 ZOK) je transakcí s daňovými důsledky na straně FO i SRO. FO se fakticky „zbavuje" nemovitosti za výměnu podílu na SRO. Z pohledu ZDP jde o „prodej" za tržní cenu — FO má příjem ve výši tržní hodnoty nemovitosti.
Pokud FO splňuje podmínky osvobození (§ 4 odst. 1 ZDP — 10letý časový test nebo 2 roky bydliště), příjem je osvobozen a FO neplatí žádnou daň. V opačném případě se zdaňuje zisk (tržní cena − nabývací cena) sazbou 15 % nebo 23 %.
SRO přijímá nemovitost za vstupní cenu = tržní cena
Dle § 17 odst. 1 ZDP je vstupní cenou nemovitosti vložené jako nepeněžitý vklad tržní cena stanovená znalcem k datu vkladu. SRO z této ceny odepisuje nemovitost v příslušné odpisové skupině. Tato vstupní cena je pak základem pro daňové odpisy a v budoucnu i základ pro výpočet zisku při případném prodeji.
Povinnost tržní ceny — § 23 odst. 7 ZDP
Všechny transakce mezi spřízněnými osobami (FO-společník a SRO) musí probíhat za cenu obvyklou — tzv. arm's length princip (§ 23 odst. 7 ZDP). Správce daně může transakce přecenit na tržní cenu, pokud shledá, že cena se od tržní hodnoty odchyluje bez ekonomického zdůvodnění. Nemovitost musí být proto vždy oceněna znalcem.
Daň z nabytí nemovitostí — zrušena od 2020
Zákon č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020 zcela zrušil daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň (dříve 4 %) se od tohoto data nevybírá ani při prodeji, ani při darování, ani při vkladu do společnosti. Toto se vztahuje na všechny transakce po 26. 9. 2020 bez ohledu na to, kdy byla uzavřena kupní smlouva.
SRO prodává nemovitost — DPPO 21 %
Při prodeji nemovitosti ze strany SRO (ať už FO-společníkovi nebo třetí straně) platí SRO daň z příjmů právnických osob 21 % ze zisku. Zisk je rozdíl mezi prodejní cenou a zůstatkovou cenou nemovitosti (vstupní cena − kumulované daňové odpisy). Pro SRO neexistuje žádný časový test osvobození — na rozdíl od FO.
Strategie minimalizace daňové zátěže
Pokud FO uvažuje o vložení nemovitosti do SRO, je klíčové nejprve ověřit, zda splňuje podmínky osvobození dle § 4 ZDP. Pokud ano (10letý test nebo bydliště), je vhodný čas pro vklad bez daňové zátěže. Po vkladu SRO odepisuje nemovitost a snižuje si základ DPPO. Budoucí prodej ze SRO však podléhá DPPO 21 % + případně srážkové dani 15 % při výplatě zisku akcionáři.
FAQ
Platí se daň při vložení nemovitosti do s.r.o.?
Záleží na situaci fyzické osoby. Daň z nabytí nemovitostí je od 26. 9. 2020 zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.) — platí pro vložení i prodej. FO při vkladu nemovitosti do SRO jako nepeněžitého vkladu může být osvobozena od daně z příjmů, pokud splní časový test (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP — 10 let vlastnictví nebo 5 let + 2 roky bydliště). Pokud test nesplní, platí daň z příjmů sazbou 15 % nebo 23 % ze zisku.
Musí být vklad nemovitosti do SRO za tržní cenu?
Ano. § 23 odst. 7 ZDP stanoví, že transakce mezi spřízněnými osobami (FO-společník a SRO) musí být za cenu obvyklou (tržní). SRO musí nechat nemovitost ocenit znalcem a zaúčtovat ji ve vstupní ceně odpovídající tržní hodnotě (§ 17 odst. 1 ZDP). Tato vstupní cena je pak základem pro daňové odpisy nemovitosti v SRO.
Kdy platí SRO DPPO při prodeji nemovitosti?
SRO platí daň z příjmů právnických osob (DPPO) ve výši 21 % ze zisku z prodeje nemovitosti. Zisk je rozdíl mezi prodejní cenou (nebo tržní cenou při prodeji spřízněné osobě) a zůstatkovou cenou nemovitosti (vstupní cena − kumulované odpisy). Neexistuje žádný časový test osvobození pro právnické osoby.
Je výhodné mít nemovitost v SRO nebo jako FO?
Záleží na účelu. SRO: odpisy snižují základ DPPO, výdaje na provoz jsou daňově uznatelné. Nevýhoda: při prodeji DPPO 21 % + 15 % srážková při výplatě zisku = až 33 % celkové zdanění. FO: při splnění 10letého časového testu je prodej zcela osvobozen. Pro pronájmy je třeba spočítat konkrétní případ.
Kolik je daň z nabytí nemovitostí v roce 2026?
Nula. Daň z nabytí nemovitostí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020. Nevybírá se ani při prodeji, ani při darování, ani při vkladu do společnosti. Tato změna platí pro všechny transakce po tomto datu.