Kalkulačka daně z převodu členského podílu v BD. Osvobozeno po 5 letech (§ 4/1/b ZDP). Jiná pravidla než u osobního bytu — 5letý test bez výjimky bydliště.
Daň z převodu podílu v bytovém družstvu 2026
Převod členského podílu v bytovém družstvu (BD). Osvobozeno po 5 letech vlastnictví. 5letý časový test dle § 4/1/b ZDP.
Právní základ
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP — osvobození převodu podílu v BD po 5 letech
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 10 odst. 1 písm. b), odst. 5 ZDP — základ a výdaje při zdanitelném převodu
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu: Převod podílu v bytovém družstvu
Bytové družstvo (BD) je právnická osoba, jejímiž členy jsou nájemníci bytů ve vlastnictví družstva. Každý člen vlastní tzv. členský podíl — movitou věc, která mu dává právo nájmu konkrétního bytu. Při prodeji bytu v BD se neprodává nemovitost, ale právě tento členský podíl.
Daňový režim — 5letý časový test
Příjem z převodu (prodeje) členského podílu v BD je osvobozen od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud uplynulo alespoň 5 let od nabytí podílu. Toto je klíčový rozdíl oproti osobnímu vlastnictví bytu, kde lze uplatnit:
- 2-letý test při bydlišti v bytě (§ 4/1/a ZDP) — pro byty v osobním vlastnictví
- 10-letý test bez podmínky bydliště — pro byty v osobním vlastnictví
U BD podílu ŽÁDNÁ výjimka bydliště neexistuje — vždy platí 5letý test. Toto je třeba zohlednit při rozhodování, zda byt koupit do osobního vlastnictví.
Výpočet zdanitelného zisku
Pokud časový test není splněn, příjem je dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP zdanitelný. Základ daně = prodejní cena − nabývací cena podílu − přímé náklady převodu (makléř, notář, právník). Základ daně nemůže být záporný — ztrátu z § 10 nelze odečíst. Sazba: 15 % do prahu 1 762 812 Kč (rok 2026 H1), 23 % nad práh.
Daň z nabytí — zrušena
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. U BD podílu se tato daň navíc nikdy nevybírala — podíl v BD není nemovitost. Kupující BD podílu tedy žádnou daň z nabytí neplatí a nikdy neplatil.
Katastrální poplatek
Převod podílu v bytovém družstvu se zapisuje do katastru nemovitostí (BD je zapsáno jako vlastník bytů). Za zápis změny se platí správní poplatek 2 000 Kč dle sazebníku zákona č. 634/2004 Sb. Poplatek hradí nabyvatel (kupující).
SJM a bytové družstvo
Podíl v bytovém družstvu může být součástí společného jmění manželů (SJM). Při prodeji se příjem v takovém případě rozdělí mezi manžele rovnoměrně a každý uvede svou polovinu v daňovém přiznání. Pětileté osvobození se počítá od data nabytí podílu do SJM.
Časté otázky
Platí se daň z příjmů při prodeji bytu v bytovém družstvu?
Záleží na délce vlastnictví. Při prodeji členského podílu v bytovém družstvu (BD) platí § 4 odst. 1 písm. b) ZDP — osvobozeno je plnění po uplynutí 5 let od nabytí podílu. Pokud jste podíl vlastnili méně než 5 let, příjem je zdanitelný dle § 10 ZDP (15 % nebo 23 %). Klíčové je, že u podílu v BD NELZE uplatnit výjimku pro bydliště (ta platí jen u osobního vlastnictví bytu). Vždy platí 5letý test.
Liší se zdanění prodeje BD podílu od prodeje osobního bytu?
Ano, zásadní rozdíl existuje. Osobní byt (vlastnictví): lze uplatnit dvouletou výjimku, pokud jste v bytě měli trvalé bydliště alespoň 2 roky před prodejem, nebo alternativně 10-letou výjimku. BD podíl (družstevní byt): ŽÁDNÁ výjimka bydliště neexistuje — pro osvobození musíte podíl vlastnit alespoň 5 let. Toto je důležité při rozhodování, zda si byt kupovat do osobního vlastnictví nebo zůstat v BD.
Musím platit daň z nabytí nemovitých věcí při převodu BD podílu?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí (DDNV) byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020. Navíc — i před zrušením — se DDNV vztahovala pouze na nemovité věci (byty, domy, pozemky v osobním vlastnictví), nikoli na převod členského podílu v BD, protože podíl je movitá věc. Kupující BD podílu tedy neplatí žádnou daň z nabytí.
Mohu si při prodeji BD podílu odečíst provizi makléře?
Ano. Při zdanitelném převodu podílu (nesplněn 5-letý test) jsou jako výdaj dle § 10 odst. 5 ZDP uznatelné: nabývací cena podílu (cena, za kterou jste podíl koupili), přímé náklady spojené s prodejem (realitní provize, notářské náklady, právní poradenství, náklady na znalecký posudek). Tyto výdaje snižují zdanitelný zisk. Pokud jsou výdaje vyšší než příjem (ztráta), daň je 0 — ztráta ale není odčitatelná od jiných příjmů.
Jak se zdanění liší, jsou-li v SJM (manželé)?
Pokud je podíl v BD součástí SJM, příjem z prodeje se typicky uvádí v DAP každého z manželů v poloviční výši. Pětileté osvobození se počítá od data nabytí podílu do SJM — i když byl podíl původně jen jednoho z manželů a poté se stal součástí SJM, začíná test od vzniku SJM. Manželé, kteří mají BD podíl ze smlouvy o manželském majetku (upravený SJM), by měli situaci konzultovat s daňovým poradcem — pravidla se mohou lišit.