RuleCalc logoRuleCalc
§ 2254 OZ

§ 9/1/a ZDP — propadlá kauce za nájemné = zdanitelný příjem z nájmu. § 4/1/d ZDP — kauce za škody = OSVOBOZENO. Paušál 30 % z § 9 příjmů.

Kalkulačka daně z propadlé kauce 2026

Propadlá kauce (jistota) z nájmu — daňový režim pronajímatele: nájemné (§ 9/1/a ZDP) vs škody (osvobozeno § 4/1/d ZDP).

📊PRO FIRMY49 Kč
Poslední aktualizace: 28. 2. 2026 · Platné pro: 2026 · Verze: 1.0.0

Právní základ

Stručně k tématu

Jistota (kauce) v nájemním vztahu je peněžní záloha, kterou nájemce složí pronajímateli na začátku nájmu jako zajištění svých závazků. Podle § 2254 OZ může pronajímatel požadovat maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. Po skončení nájmu má pronajímatel povinnost kauci vrátit — ledaže existují oprávněné důvody si ji ponechat.

Klíčový daňový rozdíl — nájemné vs. škody

Zákon o daních z příjmů rozlišuje dva zcela odlišné daňové režimy propadlé kauce:

  • Kauce za nezaplacené nájemné: Pronajímatel si ponechá kauci proto, že nájemce v průběhu nájmu nehradil nájemné. Z ekonomického pohledu jde o náhradní platbu nájemného — a proto je zdanitelným příjmem dle § 9 odst. 1 písm. a) ZDP ("příjmy z nájmu"). Pronajímatel ji uvede do daňového přiznání jako součást § 9 příjmů za rok, kdy kauce propadla.
  • Kauce za škody na nemovitosti: Pronajímatel si ponechá kauci proto, že nájemce při stěhování poškodil byt nebo dům (rozbitá okna, stropy, podlahy, vandalismus). Tato kauce kompenzuje majetkovou újmu pronajímatele — a proto je osvobozena od daně dle § 4 odst. 1 písm. d) ZDP (náhrada škody je od daně osvobozena).

V praxi se obě situace mohou překrývat: nájemce dlužil nájemné a zároveň poškodil byt. V takovém případě je třeba kauci rozdělit na zdanitelnou část (nájemné) a osvobozenou část (škody) a toto rozdělení řádně dokumentovat.

Kdy příjem z kauce vzniká

Zdanitelný příjem z propadlé kauce vzniká v okamžiku, kdy pronajímatel právo na kauci nesporně získá — typicky při skončení nájmu a odmítnutí kauce vrátit, nebo při dohoda o skončení nájmu. Pokud o kauci probíhá soudní spor, příjem vznikne teprve právní mocí rozhodnutí soudu nebo uzavřením mimosoudní dohody.

Paušální výdaje 30 % a propadlá kauce

Pronajímatel FO může u § 9 příjmů uplatnit paušální výdaje 30 % (maximálně 600 000 Kč za rok). Tyto výdaje se počítají z celkového § 9 příjmu — tedy z pravidelného nájemného i ze zdanitelné propadlé kauce dohromady. Paušál je výhodný pro pronajímatele s nižšími skutečnými výdaji — nevyžaduje vedení evidence výdajů ani jejich prokazování.

Dokumentace — základ pro správnou daňovou pozici

Pronajímatel by si měl pečlivě dokumentovat, z jakého důvodu kauci nevracel:

  • Přehled dlužného nájemného (výpisy z účtu, upomínky)
  • Předávací protokol nemovitosti při skončení nájmu (s popisem škod)
  • Fotodokumentace poškozených prvků (před a po nájmu)
  • Faktury za opravy nebo odborné posudky škody
  • Korespondence s nájemcem ohledně vypořádání kauce

Bez dokumentace hrozí, že finanční úřad celou kauci posoudí jako zdanitelný příjem z nájmu — i část určenou na krytí škod.

Nejčastější dotazy

Je propadlá kauce zdanitelný příjem pronajímatele?

Záleží na důvodu propadnutí. Pokud kauce propadla proto, že nájemce neplatil nájemné, jde o příjem z nájmu dle § 9 odst. 1 písm. a) ZDP — zdanitelný, s možností uplatnit paušální výdaje 30 %. Pokud kauce propadla proto, že nájemce poškodil nemovitost, jde o náhradu škody — ta je dle § 4 odst. 1 písm. d) ZDP osvobozena od daně.

Co když si kauce nechám za škody na bytě?

V takovém případě jde o náhradu škody dle § 4 odst. 1 písm. d) ZDP, která je osvobozena od daně z příjmů. Kauce zde kompenzuje vaši majetkovou újmu (poškozená podlaha, dveře, atd.) — nejde o zisk ani o náhradní nájemné. Je vhodné dokumentovat důvod propadnutí kauce (předávací protokol, fotodokumentace, případná dohoda s nájemcem nebo soud).

Kdy musím propadlou kauci uvést v daňovém přiznání?

Zdanitelná část propadlé kauce (za nezaplacené nájemné) se uvede do daňového přiznání za rok, ve kterém kauce propadla — tedy zpravidla rok ukončení nájemní smlouvy a nesporného zachování kauce pronajímatelem. Pokud vedete spor o kauci a peníze ještě nejsou definitivně vaše, příjem vznikne až právní mocí rozhodnutí nebo dohodou.

Jak uplatnit 30% paušál na příjmy zahrnující propadlou kauci?

Paušální výdaje 30 % (§ 9 odst. 4 ZDP) se počítají z celkového příjmu z nájmu dle § 9 — tedy z pravidelného nájemného a zdanitelné propadlé kauce dohromady. Maximální paušál je 600 000 Kč/rok. Paušál uplatníte v daňovém přiznání v části § 9 — nevede se žádná evidence výdajů, stačí výše příjmů. Nelze kombinovat paušální a skutečné výdaje v jednom roce z jednoho zdroje.

Co když kauce propadla částečně za nájemné a částečně za škody?

Musíte část určenou za nájemné zahrnout do § 9 příjmů (zdanitelné) a část za škody oddělit jako náhradu škody (osvobozeno). Doporučuje se toto rozdělení dokumentovat — ideálně v dohodě o skončení nájmu nebo v korespondenci s nájemcem. Bez dokumentace hrozí, že správce daně bude celou kauci považovat za zdanitelný příjem z nájmu.

Související kalkulačky