Výpočet zisku z podnájmu bytu, podmínky souhlasu pronajímatele a daňové povinnosti (§ 2274–2278 OZ, § 9 ZDP). Souhlas — ano/ne?
Podnájem — příjmy a povinnosti 2026
§ 2274–2278 OZ — podnájem bytové jednotky
Právní základ
- § 2274 občanský zákoník (89/2012 Sb.) ↗
podnájem — souhlas pronajímatele
Účinné od: 1. 1. 2014
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
příjmy z nájmu — zdanění podnájmu
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Co je podnájem a jak se liší od nájmu
Podnájem je vztah, při němž nájemce (nikoliv vlastník) přenechá byt nebo jeho část k užívání třetí osobě — podnájemci. Nájemce zůstává stranou nájemní smlouvy s pronajímatelem a nadále odpovídá za plnění povinností z nájmu (placení nájemného, péče o byt). Podnájemce je smluvní stranou pouze vůči nájemci, nikoli vůči pronajímateli. Zákon č. 89/2012 Sb. (OZ) upravuje podnájem bytů v §§ 2274–2278.
§ 2274 OZ: podnájem části bytu bez souhlasu
Nájemce, který v bytě trvale bydlí, má ze zákona právo přenechat část bytu k podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Klíčové slovo je „část" — celý byt podnajmout bez souhlasu nelze (§ 2275 OZ). Nájemce je však povinen pronajímatele o podnájmu informovat — nesplnění oznamovací povinnosti může být důvodem výpovědi nájmu. V oznámení by měl uvést identitu podnájemce a délku podnájmu.
§ 2275 OZ: souhlas nutný, pokud nájemce v bytě netrvale nebydlí
Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí (bydliště jinde, dočasný pobyt v zahraničí, chata nebo jiná nemovitost jako hlavní bydliště), musí k podnájmu části i celého bytu získat písemný souhlas pronajímatele. Pronajímatel tento souhlas může odmítnout, pokud k tomu má vážný důvod. Podnájem bez souhlasu v tomto případě je porušením nájemní smlouvy a dává pronajímateli právo vypovědět nájem (§ 2291 OZ) nebo žádat náhradu škody.
§ 2277 OZ: pronajímatel může zvýšit nájemné o 5 % p.a.
Jako kompenzaci za skutečnost, že v bytě bydlí více lidí (podnájemce a nájemce), přiznává zákon pronajímateli právo na zvýšení nájemného o maximálně 5 % ročně. Zvýšení není automatické — pronajímatel musí podat nájemci písemný návrh na zvýšení. Nájemce má 2 měsíce na vyjádření, jinak může pronajímatel zvýšení vymáhat soudně. Stranám nic nebrání sjednat jiný postup nebo zvýšení v nájemní smlouvě předem vyloučit.
Zdanění příjmů z podnájmu
Příjmy z podnájmu jsou příjmy z nájmu dle § 9 ZDP — nájemce musí podat daňové přiznání a tyto příjmy zahrnout do základu daně. Může uplatnit paušální výdaje 30 % z příjmů (max. 600 000 Kč výdajů/rok) nebo skutečné výdaje (poměrná část nájemného placeného pronajímateli, opravy, energie). Příjmy z podnájmu nevstupují do vyměřovacího základu pro sociální ani zdravotní pojištění. Pozor na limit pro povinnost podat daňové přiznání — zaměstnanci musí přiznání podat, pokud mají příjmy mimo zaměstnání nad 20 000 Kč/rok.
Časté otázky
Může nájemce podnajmout byt bez souhlasu pronajímatele?
Záleží na tom, zda nájemce v bytě trvale bydlí. Pokud nájemce v bytě bydlí, může podnajmout jeho část (nikoli celý byt) bez souhlasu pronajímatele dle § 2274 OZ — musí ho o tom však informovat (oznamovací povinnost). Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, potřebuje písemný souhlas pronajímatele k podnájmu celého nebo části bytu (§ 2275 OZ). Bez souhlasu v tomto případě jde o porušení nájemní smlouvy, což může vést k výpovědi nájmu (§ 2291 OZ).
Musí nájemce zdanit příjmy z podnájmu?
Ano. Příjmy z podnájmu jsou příjmy z nájmu dle § 9 ZDP — nájemce musí podat daňové přiznání a tyto příjmy přiznat. Může uplatnit paušální výdaje 30 % nebo skutečné prokazatelné výdaje. Příjmy z podnájmu nevstupují do vyměřovacího základu pro sociální a zdravotní pojištění. Pokud je nájemce zaměstnanec, nemůže mu zaměstnavatel provést roční zúčtování — musí podat daňové přiznání sám.
Může pronajímatel zvýšit nájemné kvůli podnájmu?
Ano. Dle § 2277 OZ má pronajímatel právo požadovat zvýšení nájemného o maximálně 5 % ročně z důvodu podnájmu. Zvýšení nevzniká automaticky — pronajímatel musí nájemci podat návrh na zvýšení. Pokud se nájemce do 2 měsíců nevyjádří, má pronajímatel právo domáhat se zvýšení u soudu. Smluvně si strany mohou dohodnout jiný postup nebo zvýšení vyloučit.
Kdy zanikne podnájem?
Podnájem zaniká dle § 2278 OZ vždy se zánikem nájmu — pokud skončí nájemní vztah hlavního nájemce (výpovědí, uplynutím doby, dohodou), zanikne automaticky i podnájem. Podnájemce nemá vůči pronajímateli žádná práva z nájmu a pronajímatel mu nemusí byt nadále přenechat. Je proto vhodné na tuto skutečnost podnájemce upozornit ve smlouvě o podnájmu.
Jaké náležitosti musí mít smlouva o podnájmu?
Zákon smlouvu o podnájmu nijak zvlášť neupravuje co do formy — může být i ústní, ale písemná forma je silně doporučena z důkazních důvodů. Smlouva by měla obsahovat: identifikaci podnajímaného prostoru, výši podnájemného a způsob platby, délku podnájmu, práva a povinnosti stran, ujednání o kauci (pokud se požaduje) a odkaz na souhlas pronajímatele (§ 2275 OZ) nebo oznámení pronajímateli (§ 2274 OZ). Podnájemce má práva a povinnosti odpovídající obsahu smlouvy.