Ověřte usnášeníschopnost shromáždění SVJ a potřebný počet hlasů: prostá většina, 3/4 všech hlasů, jednomyslnost (§ 1206–1210 OZ). Zdarma.
SVJ — hlasovací kvóra 2026
Usnášeníschopnost, prostá většina, 3/4 všech hlasů — § 1206–1210 OZ
Právní základ
- § 1206 občanský zákoník (89/2012 Sb.) ↗
usnášeníschopnost shromáždění SVJ
Účinné od: 1. 1. 2014
- § 1210 občanský zákoník (89/2012 Sb.) ↗
hlasovací kvóra SVJ
Účinné od: 1. 1. 2014
Stručně k tématu
Shromáždění vlastníků a usnášeníschopnost
Shromáždění vlastníků je nejvyšším orgánem SVJ a tvoří ho všichni vlastníci bytových jednotek v domě. Hlasování neprobíhá na principu „jeden vlastník, jeden hlas“, ale podle podílů na společných částech domu — vlastník většího bytu má odpovídající větší vliv na rozhodování. Shromáždění je usnášeníschopné, pokud jsou přítomni vlastníci s nadpoloviční většinou všech hlasů (§ 1206 odst. 1 OZ). V praxi to znamená, že neúčast velké skupiny vlastníků může znemožnit přijetí jakéhokoli usnesení.
Prostá většina přítomných — běžná rozhodnutí
Pro drtivou většinu každodenních rozhodnutí SVJ postačuje prostá (nadpoloviční) většina hlasů přítomných vlastníků (§ 1206 odst. 2 OZ). Jde o více než 50 % hlasů vlastníků, kteří jsou na schůzi přítomni nebo zastoupeni plnou mocí. Prostá většina postačí pro schválení výroční zprávy o správě domu, rozpočtu na další rok, volbu nebo odvolání výboru nebo pověřeného vlastníka, schválení změny výše záloh na správu a pro obecná provozní rozhodnutí o chodu domu.
Tříčtvrtinová většina — závažnější změny
Pro závažnější rozhodnutí vyžaduje zákon souhlas vlastníků s alespoň třemi čtvrtinami všech hlasů (§ 1208 písm. a) OZ) — nikoliv jen přítomných, ale všech vlastníků v SVJ. Tříčtvrtinová většina se použije zejména pro změnu stanov SVJ, velké rekonstrukce, modernizace nebo investice přesahující práh stanovený ve stanovách a pro dispozice se společnými částmi domu. Zaokrouhlení probíhá vždy nahoru — například při 100 hlasech celkem je potřeba 75 hlasů, při 101 hlasech 76 hlasů.
Jednomyslnost a náhradní shromáždění
Souhlas všech vlastníků (100 %) je vyžadován výjimečně — pro rozhodnutí, která zasahují do majetkové podstaty jednotlivých vlastníků: změna podílu na společných částech, změna účelu užívání jednotky nebo jejich sloučení či rozdělení (§ 1169 a § 1208 písm. e) OZ). Pokud shromáždění není usnášeníschopné, může být do 15 dnů svoláno náhradní shromáždění (§ 1207 OZ), které je usnášeníschopné bez ohledu na účast.
Časté dotazy
Kdy je shromáždění SVJ usnášeníschopné?
Shromáždění vlastníků je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci, kteří mají dohromady nadpoloviční většinu všech hlasů (§ 1206 odst. 1 zák. 89/2012 Sb., OZ). Přítomnost se počítá z podílů na společných částech, nikoliv z počtu vlastníků. Pokud shromáždění není usnášeníschopné, může výbor nebo pověřený vlastník do 15 dní svolat náhradní shromáždění.
Kdy postačí prostá většina a kdy se vyžaduje 3/4 většina?
Prostá většina přítomných (> 50 % přítomných hlasů) postačí pro běžná provozní rozhodnutí: schválení výroční zprávy, rozpočtu, volbu nebo odvolání výboru, změnu výše záloh (§ 1206 odst. 2 OZ). Tříčtvrtinová většina všech hlasů (≥ 75 % celkových hlasů) je vyžadována pro závažnější rozhodnutí: změnu stanov, velké rekonstrukce nebo modernizace přesahující práh určený stanovami (§ 1208 písm. a) OZ).
Kdy je potřeba souhlas všech vlastníků?
Jednomyslnost (100 % všech hlasů) je vyžadována pro rozhodnutí o změně podílu na společných částech a změně účelu užívání jednotky (§ 1169 + § 1208 písm. e) OZ). Jde o rozhodnutí, která zásadně mění majetkovou strukturu SVJ nebo vlastnická práva konkrétního vlastníka, a proto zákon vyžaduje souhlas všech dotčených.
Co jsou hlasy v SVJ — počet vlastníků nebo m²?
Hlasy v SVJ neodpovídají počtu vlastníků, ale jejich podílům na společných částech. Podíl na společných částech bývá vyjádřen jako zlomek odpovídající poměru podlahové plochy dané jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Vlastník většího bytu má tedy více hlasů než vlastník malého bytu. Přesný způsob výpočtu hlasů je uveden v prohlášení vlastníka nebo ve stanovách SVJ.
Co se stane, pokud SVJ nemůže dosáhnout kvóra?
Pokud shromáždění není usnášeníschopné, výbor nebo pověřený vlastník může do 15 dnů svolat náhradní shromáždění (§ 1207 OZ). Náhradní shromáždění je usnášeníschopné bez ohledu na počet přítomných vlastníků a může rozhodovat o záležitostech, které byly na programu původního shromáždění. Je důležité, aby pozvánka na náhradní shromáždění výslovně uváděla, že jde o náhradní shromáždění.