RuleCalc logoRuleCalc
§ 15–16 zák. 72/1994

Spočítejte výši svého příspěvku do fondu oprav SVJ dle § 15 a § 16 zákona č. 72/1994 Sb. a § 1180 OZ. Kalkulačka vypočítá váš podíl na společných částech, měsíční příspěvek do fondu oprav i váš podíl na správě domu — včetně ročního souhrnu nákladů.

Poslední aktualizace: 7. 4. 2026 · Platné pro: 2026 · Verze: 1.0.0

Právní základ

Stručně k tématu: Fond oprav SVJ — příspěvky a správa domu

Fond oprav je základní nástroj financování oprav a údržby společných částí domu v bytovém spoluvlastnictví. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je ze zákona povinno shromažďovat příspěvky vlastníků a z těchto prostředků hradit opravy střechy, výtahů, fasády, společných rozvodů a dalších společných prvků. Právní základ tvoří zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a od 1. 1. 2014 zejména občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) v §§ 1178–1187.

Podíl na společných částech — základ výpočtu

Výše příspěvku každého vlastníka do fondu oprav se odvíjí od jeho podílu na společných částech domu. Tento podíl je zpravidla vyjádřen jako poměr podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě (§ 16 zák. č. 72/1994 Sb.). Konkrétní podíl vlastníka je zapsán v katastru nemovitostí jako spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku.

Výše příspěvku — rozhodnutí shromáždění

Výši měsíčního příspěvku do fondu oprav stanoví shromáždění vlastníků jako nejvyšší orgán SVJ. Zákon nestanoví minimální výši příspěvku — ta závisí na aktuálním stavu domu, plánovaných opravách a stávajícím zůstatku fondu. V praxi se příspěvky pohybují od 20 do 80 Kč za m² podlahové plochy měsíčně. Panelové domy z 60.–80. let nebo domy před rekonstrukcí mívají příspěvky vyšší, novostavby nižší.

Správa domu — provozní náklady

Vedle fondu oprav hradí vlastníci také příspěvky na správu domu a pozemku (§ 1180 OZ). Tyto platby pokrývají každodenní provoz: odměnu správce nebo správcovské firmy, pojištění domu, vedení účetnictví SVJ, úklid společných prostor, provoz výtahu, osvětlení chodeb a energie ve společných prostorech. Výše těchto příspěvků bývá také proporcionální k podílu vlastníka.

Daňové aspekty fondu oprav

Příspěvky fyzické osoby do fondu oprav jsou platby ze zdaněných příjmů a jako takové obecně nejsou daňově odčitatelné. Výjimku tvoří pronajímatelé bytů — příspěvky do fondu oprav za pronajímaný byt lze zahrnout do daňových výdajů jako náklady na dosažení příjmů z pronájmu (§ 9 ZDP), čímž se snižuje základ daně. Tato možnost platí jak pro pronájem zdaňovaný standardně, tak pro paušální výdaje (60 % z příjmů).

Nedoplatky a vymáhání

SVJ má zákonné nástroje pro vymáhání neplacených příspěvků. Pohledávky lze vymáhat soudní cestou. Zákon č. 89/2012 Sb. dává SVJ zákonné zástavní právo na bytové jednotce dlužného vlastníka (§ 1184 OZ). V krajním případě může soud nařídit prodej bytové jednotky vlastníka, který opakovaně neplní povinnosti vůči SVJ (§ 1187 OZ).

Časté otázky — Fond oprav SVJ

Co je fond oprav SVJ a kdo je povinen přispívat?

Fond oprav je peněžní rezerva společenství vlastníků jednotek (SVJ) určená na opravy a udržování společných částí domu. Povinnost přispívat mají všichni vlastníci bytových jednotek v domě, a to v poměru odpovídajícím jejich podílu na společných částech (§ 15, § 16 zák. č. 72/1994 Sb., resp. § 1180 OZ). Výši měsíčního příspěvku stanoví shromáždění vlastníků.

Jak se počítá výše příspěvku do fondu oprav?

Příspěvek do fondu oprav se vypočítá jako podíl vlastníka na společných částech vynásobený celkovou výší příspěvku pro celý dům. Podíl je zpravidla dán poměrem podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě. Například: byt 60 m², celková plocha domu 600 m² = 10% podíl. Pokud celkový fond oprav domu činí 30 000 Kč/měsíc, příspěvek vlastníka je 3 000 Kč/měsíc.

Jaká je minimální výše příspěvku do fondu oprav?

Zákon č. 72/1994 Sb. ani občanský zákoník nestanoví minimální výši příspěvku do fondu oprav — výši určuje shromáždění vlastníků na základě potřeb domu. V praxi se výše příspěvku pohybuje od 20 do 80 Kč/m²/měsíc v závislosti na stáří a stavu domu. Starší domy nebo domy před plánovanou rekonstrukcí mívají vyšší příspěvky.

Jsou příspěvky do fondu oprav daňově odčitatelné?

Příspěvky do fondu oprav hrazené fyzickou osobou — vlastníkem bytu — nejsou jako takové odčitatelné od základu daně z příjmů. Výjimku tvoří situace, kdy je byt pronajímán — v takovém případě lze příspěvky do fondu oprav zahrnout do daňových výdajů jako náklady na dosažení příjmů z pronájmu (§ 9 ZDP). Pro právnické osoby platí standardní pravidla daňové uznatelnosti nákladů.

Co se stane, když vlastník nepřispívá do fondu oprav?

Vlastník, který neplatí příspěvky do fondu oprav nebo na správu domu, je v prodlení a SVJ může pohledávku vymáhat soudní cestou. Dle § 1184 OZ má SVJ za podmínek stanovených zákonem zákonné zástavní právo na bytové jednotce dlužného vlastníka k zajištění pohledávek na příspěvcích. Opakované neplacení může být důvodem k nařízení prodeje bytové jednotky (§ 1187 OZ).

Jak se liší fond oprav od příspěvku na správu domu?

Fond oprav je rezerva určená na budoucí opravy a rekonstrukce (střecha, výtah, fasáda, rozvody). Příspěvek na správu domu pokrývá běžné provozní náklady — odměnu správce, pojištění domu, vedení účetnictví, úklid společných prostor, energie ve společných prostorech. Oba typy plateb jsou hrazeny poměrně dle podílu vlastníka na společných částech (§ 1180 OZ).

Související kalkulačky