Výpočet celkových nákladů při koupi nemovitosti: poplatek katastru 2 000 Kč, notář, provize makléře. Daň z nabytí zrušena od 2020.
Náklady na převod nemovitosti 2026
Výpočet celkových nákladů při koupi nemovitosti: poplatek katastru, notářský tarif, provize makléře. Daň z nabytí nemovitosti zrušena od 26.9.2020.
Právní základ
- § 11 správní řád (500/2004 Sb.) ↗
správní poplatek za vklad do katastru — 2 000 Kč (zák. 634/2004 Sb.)
Účinné od: 1. 1. 2006
Stručně k tématu
Zrušení daně z nabytí nemovitosti
Zákonem č. 386/2020 Sb. (účinnost od 26. 9. 2020) byla zrušena zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. — daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň ve výši 4 % z kupní ceny (nebo z odhadní ceny, pokud byla vyšší) platila pro všechny úplatné převody nemovitostí. Poplatníkem byl od roku 2016 kupující. Od 26. 9. 2020 se tato daň při koupi nemovitosti nevybírá vůbec — náklady na převod se tak výrazně snížily.
Poplatek za vklad do katastru nemovitostí
Správní poplatek za podání návrhu na vklad práva (vlastnické, zástavní, věcné břemeno) do katastru nemovitostí se hradí dle sazebníku zákona č. 634/2004 Sb. (zákon o správních poplatcích). Od roku 2024 platí jednotný poplatek 2 000 Kč za každý vkladový návrh. Poplatek platí navrhovatel (zpravidla kupující). Při dvou vkladech (vlastnické právo + zástavní právo) se platí 2 × 2 000 Kč = 4 000 Kč.
Notářský tarif a ověření podpisů
Pro platnost kupní smlouvy o nemovitosti musí být podpisy úředně ověřeny. Ověření lze provést u notáře, u advokáta nebo na Czech POINT (ověření podpisu = 30–100 Kč za podpis). Pokud je kupní smlouva sepsána notářem jako notářský zápis, tarif se stanoví z hodnoty nemovitosti dle § 11 vyhlášky č. 196/2001 Sb. — typicky 0,2–0,5 % z kupní ceny. Notář je plátcem DPH — k tarifu se připočítává 21 %.
Realitní makléř a zákon č. 39/2020 Sb.
Zákon č. 39/2020 Sb. (zákon o realitním zprostředkování) upravuje podmínky pro realitní makléře od 3. 3. 2020. Zprostředkovatel musí mít živnostenské oprávnění, být pojištěn a splňovat odborné předpoklady. Výše provize musí být sjednána ve zprostředkovatelské smlouvě. Obvyklá provize se pohybuje v rozmezí 2–5 % z kupní ceny, přičemž je zpravidla hrazena prodávajícím, ale může být sjednána i k tíži kupujícího.
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Prodávající je ze zákona (zák. 406/2000 Sb.) povinen předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Pořízení PENB zajišťuje prodávající — náklady (obvykle 3 000– 8 000 Kč) jsou tedy součástí nákladů prodávajícího. Kupující by neměl platit PENB ze svého, pokud jej prodávající nepředá — může požadovat slevu z kupní ceny.
Časté otázky
Existuje ještě daň z nabytí nemovitosti?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny) byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020. Tato daň platila v minulosti a kupující ji hradil spolu s prodávajícím jako ručitelem. Od roku 2020 se při koupi nemovitosti žádná daň z nabytí neplatí.
Kolik stojí poplatek za vklad do katastru nemovitostí?
Poplatek za podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí (katastrální úřad) je 2 000 Kč dle položky 120 sazebníku zákona č. 634/2004 Sb. (zákon o správních poplatcích). Poplatek platí navrhovatel (obvykle kupující) za každý vklad — při jedné kupní smlouvě jde tedy o 2 000 Kč celkem.
Je notář při koupi nemovitosti povinný?
Notář není ze zákona povinný u každé koupě nemovitosti. Kupní smlouva musí mít pouze písemnou formu (§ 2128 OZ) a podpisy musí být úředně ověřeny (notářem nebo Czech POINT). Notářský zápis je povinný jen ve specifických případech: zřízení zástavního práva (hypotéka), předkupní právo, věcné břemeno. Doporučujeme notáře nebo advokáta pro právní jistotu i bez zákonné povinnosti.
Jak se počítá notářský tarif?
Notářský tarif se stanovuje z hodnoty věci dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 196/2001 Sb. Orientačně: do 100 000 Kč = 1 200 Kč; do 500 000 Kč = 1 200 Kč + 0,9 % z částky nad 100 000 Kč; do 1 000 000 Kč = 4 800 Kč + 0,5 % z částky nad 500 000 Kč; do 3 000 000 Kč = 7 300 Kč + 0,3 % z částky nad 1 000 000 Kč; do 20 000 000 Kč = 13 300 Kč + 0,2 %. Maximální tarif je 62 300 Kč (nad 30 mil. Kč).
Musím platit DPH z provize realitního makléře?
Záleží na tom, zda je makléř plátcem DPH. Velké realitní agentury (obrat nad 2 mil. Kč) jsou plátci DPH a k provizi připočítají 21 % DPH. Menší makléři pod limitem plátci nejsou a DPH neúčtují. Pokud je kupující spotřebitel (fyzická osoba bez podnikání), DPH je pro něj nevratná nákladová položka.