Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) räumt jedem Wohnungseigentümer das Recht ein, Änderungen an seinem Sondereigentum vorzunehmen — und zwar einschließlich sogenannter Widmungsänderungen, also Änderungen der Zweckbestimmung der jeweiligen Einheit. Dieses Recht ist in § 16 WEG verankert und stellt ein zentrales Element des Wohnungseigentumsrechts dar. Die Durchführung einer Änderung erfolgt stets auf Kosten des jeweiligen Wohnungseigentümers, was bedeutet, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht für individuelle Modifikationen einzelner Eigentümer aufkommen muss.

Das Zustimmungserfordernis

Grundsätzlich darf jeder Wohnungseigentümer Änderungen durchführen, die keine schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen. Sind jedoch solche Interessen berührt — etwa durch Lärm, Emissionen, optische Veränderungen des gemeinschaftlichen Erscheinungsbilds oder durch Eingriffe in die Bausubstanz —, so ist die Zustimmung der betroffenen Eigentümer erforderlich. In diesem Fall spricht man von der Zustimmungspflicht nach § 16 Abs. 1 WEG. Die Praxis zeigt, dass besonders Änderungen an der Fassade, im Außenbereich oder an tragenden Wänden regelmäßig in diese Kategorie fallen.

Die vier Fälle des § 16 Abs. 2 — Zustimmung darf nicht verweigert werden

Das Gesetz sieht in § 16 Abs. 2 vier Fallgruppen vor, in denen die Zustimmung der anderen Eigentümer nicht verweigert werden darf. Erstens, wenn die Änderung keine Bauschäden verursacht, keine schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt, die Außengestaltung nicht verändert und kein Sicherheitsrisiko darstellt. Zweitens, wenn die Änderung dem Stand der Technik oder einem wichtigen Interesse eines Eigentümers dient. Drittens — und dies ist die praktisch bedeutsamste Fallgruppe — für innere Modifikationen wie Wasserentnahmestellen, Klosetts, Strom-, Gas- und Wasserleitungen, Beheizungsanlagen sowie den barrierefreien Ausbau. Viertens besteht ein Auffangtatbestand für weitere Änderungen, die ein gleichwertiges Interesse aufweisen.

Gerichtliche Ersatzgenehmigung

Wenn die Zustimmung zu Unrecht verweigert wird, kann der betroffene Wohnungseigentümer einen Antrag auf gerichtliche Ersatzgenehmigung stellen. Das Gericht ersetzt dann durch Beschluss die fehlende Zustimmung. Dieses Instrument ist besonders wertvoll in den Fällen des § 16 Abs. 2, in denen die Zustimmung gerade nicht verweigert werden darf. Der Antrag ist beim Bezirksgericht einzubringen, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller — also der Wohnungseigentümer, dessen Zustimmung ersetzt werden soll.

Praktische Bedeutung für Wohnungseigentümer

Für Wohnungseigentümer ist es essenziell, vor jeder geplanten Änderung sorgfältig zu prüfen, ob ein Zustimmungserfordernis besteht und ob allenfalls ein Gerichtsbeschluss beantragt werden kann. Besonders bei Modernisierungsmaßnahmen wie dem barrierefreien Ausbau — sei es aufgrund des Alters oder einer Behinderung — kann § 16 Abs. 2 Z 3 eine wertvolle Rechtsgrundlage bieten, um gegen eine unbegründete Zustimmungsverweigerung vorzugehen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt sich in jedem Fall.