Berechnen Sie Gesamtmiete, Jahreskosten und vergleichen Sie mit dem Richtwertmietzins Wien 2026 (6,15 €/m²) nach § 1090 ABGB und MRG.
Rechtsgrundlage
- § 1090 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) ↗
Bestandvertrag — Grundlage des österreichischen Mietrechts
Gültig ab: 1. 1. 1812
- § 5 MRG Mietrechtsgesetz (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Richtwertmietzins Wien 2026: 6,15 €/m² netto (nach letzter RichtWG-Anpassung)
Gültig ab: 1. 4. 2023
§ 1090 ABGB: Bestandvertrag und österreichisches Mietrecht
§ 1090 ABGB ist die zivilrechtliche Grundnorm des österreichischen Mietrechts. Er definiert den Bestandvertrag: "Durch den Bestandvertrag wird jemand in den Genuß einer unverbrauchbaren Sache auf eine bestimmte Zeit gegen einen bestimmten Preis gesetzt." Darauf aufbauend regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) die Einzelheiten für Wohnungsmietverträge.
Die drei Mietzinsarten nach MRG
Das österreichische Mietrecht kennt drei wesentliche Mietzinstypen: Freier Mietzins (keine gesetzliche Beschränkung — gilt für Neubauten, Ein- und Zweifamilienhäuser), Richtwertmietzins (für Altbau-Mietwohnungen unter das MRG — basiert auf dem Richtwert nach RichtWG) und Angemessener Mietzins (Mittelweg für bestimmte Wohnungskategorien gem. MRG § 16 Abs. 1).
Richtwertmietzins Wien 2026: 6,15 €/m²
Der Richtwert für Wien beträgt im Jahr 2026 ca. 6,15 €/m² netto monatlich. Dieser Wert wird nach dem Richtwertgesetz (RichtWG) festgelegt und regelmäßig angepasst. Vom Richtwert dürfen Zu- und Abschläge gemacht werden für spezifische Merkmale der Wohnung und des Hauses. Eine Überschreitung des zulässigen Mietzinses ist überprüfbar und kann zur Herabsetzung führen.
Betriebskosten und Gesamtbelastung
Neben der Grundmiete (Nettomiete) zahlen Mieter Betriebskosten, die in Österreich nach dem MRG auf Mieter überwälzbar sind. Dazu zählen: Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Liftbetrieb, Versicherung und die Grundsteuer. Die Betriebskosten müssen jährlich abgerechnet werden und dürfen nur gesetzlich zulässige Positionen enthalten. Die Gesamtmiete (Grundmiete + Betriebskosten + Mehrwertsteuer) bestimmt die tatsächliche monatliche Belastung des Mieters.
Häufige Fragen zu § 1090 ABGB Bestandvertrag & Mietzins
Was ist der Richtwertmietzins in Wien für 2026?
Der Richtwertmietzins für Wien beträgt 2026 ca. 6,15 €/m² netto monatlich (ohne Betriebskosten). Dieser Richtwert wird nach dem Richtwertgesetz (RichtWG) in Verbindung mit dem MRG § 5 festgelegt und regelmäßig an die Inflation angepasst. Er gilt als Orientierungswert für Altbauwohnungen unter das MRG.
Für welche Wohnungen gilt der Richtwertmietzins?
Der Richtwertmietzins gilt für Mietwohnungen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig unterliegen — dies sind in der Regel Wohnungen in Altbauten (Häuser, die vor 1945 errichtet wurden). Für Neubauten, Ein- und Zweifamilienhäuser, Dachausbauten und geförderte Mietwohnungen gelten andere oder keine Mietzinsbeschränkungen.
Was sind Zu- und Abschläge beim Richtwertmietzins?
Beim Richtwertmietzins können Zu- und Abschläge für besondere Merkmale der Wohnung gemacht werden: Zuschläge z. B. für Balkon, gute Lage, moderne Ausstattung; Abschläge für Lärm, schlechte Ausstattung, ungünstige Lage. Der zulässige Endmietzins kann somit über oder unter dem Richtwert liegen, aber der Richtwert dient als Ausgangspunkt.
Was ist freier Mietzins und wann gilt er?
Freier Mietzins bedeutet, dass keine gesetzliche Beschränkung der Miethöhe besteht. Er gilt z. B. für Neubauten (nach 1945 errichtet), für Einfamilienhäuser oder für Wohnungen, die dem MRG nicht unterliegen. Der Vermieter und Mieter können den Mietzins frei aushandeln — lediglich sittenwidrige oder wucherische Mieten sind nach § 879 ABGB unzulässig.
Was passiert, wenn die vereinbarte Miete zu hoch ist?
Übersteigt der Mietzins den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag (bei Richtwertmietzins oder angemessenem Mietzins), kann der Mieter die Überprüfung beim Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle (in Wien) beantragen. Das Gericht kann den überhöhten Mietzins herabsetzen und der Mieter kann zu viel bezahlte Beträge für die letzten 3 Jahre zurückfordern.