Porovnejte paušální výdaje 30 % (§ 9 odst. 4 ZDP) a skutečné výdaje z pronájmu. Která metoda ušetří více na dani?
Daň z pronájmu: paušál vs. skutečné výdaje 2026
Porovnání paušálních výdajů 30 % a skutečných výdajů z pronájmu — § 9 odst. 4 ZDP
Právní základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 9 odst. 4 — paušální výdaje 30 % z příjmu z pronájmu
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 16 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
sazba daně 15 % / 23 %
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 26 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
odpisy hmotného majetku — při paušálu nelze uplatnit
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Stručně k tématu: Daň z pronájmu — paušál nebo skutečné výdaje?
Příjmy z pronájmu nemovitostí jsou v Česku zdaňovány jako § 9 příjmy z nájmu (zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.). Poplatník si může vybrat ze dvou metod výpočtu daňového základu: paušální výdaje nebo skutečně vynaložené výdaje. Volba metody může výrazně ovlivnit výslednou daňovou povinnost.
Paušální výdaje — 30 % z příjmu
Paušální výdaje u § 9 příjmů činí 30 % z hrubého příjmu z nájmu. To znamená, že 70 % příjmu tvoří základ daně. Výhodou je jednoduchost — pronajímatel nemusí shromažďovat doklady ani vést evidenci výdajů. Nevýhodou je, že paušál zahrnuje všechny výdaje včetně odpisů a při paušálu nelze odpisy nemovitosti uplatnit zvlášť (§ 26 ZDP).
Skutečné výdaje
Skutečné výdaje zahrnují vše, co pronajímatel prokazatelně vynaložil v souvislosti s pronájmem: daňové odpisy nemovitosti (skupina 5 = 2 % ročně po 50 let pro rezidenční budovy), opravy a údržbu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, správu (facility management), provize realitní kanceláři, úroky z hypotéky vázané na pronajímanou nemovitost (podmínky viz § 24 odst. 2h ZDP), a další. Základ daně = příjem − výdaje (min. 0, ztráta se neuplatní).
Kdy se paušál vyplatí?
Paušál je výhodný, pokud vaše skutečné výdaje jsou nižší než 30 % z příjmu. Typicky platí pro majitele splacených bytů bez hypotéky, bez větších oprav a s minimálními provozními náklady. Naopak majitelé se splacenou hypotékou nebo vysokými ročními náklady na opravy zpravidla profitují ze skutečných výdajů.
Sazba daně z pronájmu v roce 2026
Základ daně z § 9 příjmů se zdaňuje sazbou 15 % (standardní sazba). Pokud celkový základ daně poplatníka přesáhne 36násobek průměrné mzdy (1 762 812 Kč v roce 2026), část přesahující tento limit se zdaňuje sazbou 23 %(§ 16 ZDP). Pro většinu pronajímatelů tak platí sazba 15 %.
Odpisy nemovitosti
Daňové odpisy nemovitosti jsou v praxi nejčastějším důvodem pro volbu skutečných výdajů. Bytový dům nebo rodinný dům zařazený do 5. odpisové skupiny se odpisuje rovnoměrně po dobu 50 let sazbou 2 % ročně z pořizovací ceny. U nemovitosti za 3 000 000 Kč = 60 000 Kč odpisů ročně, které snižují základ daně. Při sazbě 15 % ušetří odpisy 9 000 Kč/rok na dani.
FAQ
Co jsou paušální výdaje u pronájmu a kolik činí?
Paušální výdaje u příjmů z pronájmu (§ 9 odst. 4 ZDP) činí 30 % z hrubého příjmu z nájmu. Zbývajících 70 % tvoří základ daně. Výhodou je jednoduchost — není třeba schovávat doklady. Nevýhodou je, že při paušálu nelze uplatnit daňové odpisy nemovitosti ani jiné prokazatelné výdaje.
Kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné výdaje?
Pravidlo je jednoduché: paušál je výhodný, pokud vaše skutečné výdaje jsou nižší než 30 % příjmu z pronájmu. Tedy pokud máte výdaje pod 30 % (např. byt je splacen, nemáte velké opravy ani hypotéku), paušál ušetří daň. Pokud máte vysoké opravy, správu, pojištění nebo odpisy, skutečné výdaje bývají vyšší a jejich uplatnění je výhodnější.
Mohu při paušálu odpisovat nemovitost?
Ne. Při volbě paušálních výdajů (§ 9 odst. 4 ZDP) nelze uplatnit daňové odpisy nemovitosti (§ 26 ZDP). Odpisy jsou součástí „skutečných výdajů" a při paušálu jsou zahrnuty v paušální sazbě 30 %. Pokud chcete odpisovat (nemovitost ve skupině 5 → 2 % ročně po dobu 50 let), musíte přejít na skutečné výdaje — a změna je závazná pro celé zdaňovací období.
Může paušál vytvořit daňovou ztrátu z pronájmu?
Ne. Základ daně z pronájmu při použití paušálu nemůže být záporný — minimum je 0 Kč (§ 23 odst. 3 ZDP). Paušál tedy nelze využít k vytvoření ztráty, která by snižovala ostatní příjmy. Naopak při skutečných výdajích může vzniknout ztráta (výdaje > příjmy), ale ta se ztratí — z pronájmu nelze kompenzovat příjmy ze zaměstnání.
Lze přejít ze skutečných výdajů na paušál a zpět?
Změna metody uplatňování výdajů (ze skutečných na paušál nebo naopak) je možná. Je nutné ji provést na začátku zdaňovacího období — tedy od 1. ledna. Při přechodu ze skutečných výdajů na paušál je zpravidla nutné dodanit zásoby, pohledávky a případně zrušit neodepsané odpisy nemovitosti (§ 23 odst. 8 ZDP). Doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.