§ 4a písm. b) ZDP — dar od rodiče/prarodiče OSVOBOZENO. Kdy oznámit FÚ (> 5 mil.)gt; 5 mil.), dopad na časový test při prodeji darované nemovitosti, bezúročná zápůjčka, prodej za nižší cenu.
Dar a převod majetku od rodičů 2026
Dary od rodičů v přímé linii jsou osvobozeny od daně (§ 4a/b ZDP). Jaké jsou dopady pro budoucí prodej darované nemovitosti a kdy je nutné oznámení FÚ?
Právní základ
- § 4a zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4a písm. b) — dar od příbuzného v přímé linii osvobozeno
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 38w zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 38w — oznamovací povinnost pro osvobozené dary > 5 000 000 Kč (od 1. 1. 2025)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 23 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 23 odst. 7 — transakce se spojenými osobami, cena obvyklá
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 635 občanský zákoník (89/2012 Sb.) ↗
§ 635 OZ — dědic vstupuje do právního postavení zůstavitele (časový test přechází)
Účinné od: 1. 1. 2014
Stručně k tématu
Stručně k tématu: Převod majetku od rodičů — daňová analýza 2026
Základní pravidlo: příbuzní v přímé linii
Zákon o daních z příjmů (§ 4a ZDP) definuje rozsáhlý katalog osvobozených příjmů. Dar od příbuzného v přímé linii — tj. rodičů, prarodičů, dětí a vnuků — je osvobozen bez omezení výše a bez podmínek. Příjemce (dítě) neuvádí dar v daňovém přiznání a nezdaňuje ho. Darovací daň jako taková v ČR neexistuje od roku 2014 — byla integrována do daně z příjmů, kde pro příbuzné platí výjimka.
Oznamovací povinnost od 2025 — § 38w ZDP
Zákon č. 267/2024 Sb. zavedl od 1. 1. 2025 novou oznamovací povinnost: při přijetí osvobozeného příjmu (tedy i daru od příbuzného) přesahujícího 5 000 000 Kč od jednoho dárce v jednom kalendářním roce musí příjemce tuto skutečnost oznámit správci daně. Lhůta pro oznámení je totožná s lhůtou pro podání daňového přiznání (standardně do 1. dubna následujícího roku). Nesplnění povinnosti hrozí pokutou. Pro dary pod 5 milionů Kč oznamovací povinnost nevzniká.
Darování nemovitosti — past časového testu
Nejčastější chyba: rodiče darují dítěti nemovitost, v které bydleli 30 let, a dítě si myslí, že může nemovitost okamžitě nebo brzy prodat bez daně. Není tomu tak. Časový test 10 let pro osvobozený prodej nemovitosti (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP) začíná běžet pro dítě od data darování — nikoli od doby, kdy rodiče nemovitost nabyli. Pokud dítě prodá darovanou nemovitost dříve než 10 let po darování, příjem z prodeje podlíhá dani z příjmů (15 %/23 % ze zisku = prodejní cena − nabývací cena, kde nabývací cenou je tržní hodnota k datu darování).
Výjimka: dědění vs. darování
Klíčový rozdíl: při dědění (nikoli darování) vstupuje dědic dle § 635 odst. 2 OZ do právního postavení zůstavitele, což v daňovém právu znamená, že se do časového testu počítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Zdědí-li dítě nemovitost po rodičích, kteří ji vlastnili 10+ let, může ji dítě prodat okamžitě bez daně. U darování toto právo přechodu nepřichází.
Podhodnocený prodej — § 23 odst. 7 ZDP
Rodiče někdy preferují prodat nemovitost dítěti za symbolicky nižší cenu (místo darování) z různých důvodů. § 23 odst. 7 ZDP tomuto brání: transakce mezi spojenými osobami (a příbuzní jsou spojenými osobami) musí být oceněny cenou obvyklou (tržní). Pokud je prodejní cena nižší, finanční úřad může rodičův příjem z prodeje zvýšit na tržní cenu. Riziko je vyšší, čím větší je sleva — proto je darování (s nulovou daňovou povinností) zpravidla výhodnější než podhodnocený prodej.
Nejčastější dotazy
Je dar peněz od rodičů osvobozen od daně z příjmů?
Ano, dar od příbuzného v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) je dle § 4a písm. b) ZDP osvobozen od daně z příjmů příjemce bez limitu výše. Dar peněz od rodičů — ať již v hotovosti nebo bankovním převodem — nevzniká dítěti žádná daňová povinnost. Výjimkou je oznamovací povinnost při darech přesahujících 5 000 000 Kč od jednoho dárce (§ 38w ZDP, účinné od 1. 1. 2025).
Kdy je potřeba oznamovat dar finančnímu úřadu?
Od 1. 1. 2025 zavedl § 38w ZDP oznamovací povinnost pro osvobozené příjmy. Pokud přijmete od jednoho dárce za jeden rok dar přesahující 5 000 000 Kč (například drahá nemovitost nebo velká hotovost), musíte tuto skutečnost oznámit správci daně — a to do lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy byl dar přijat. Formulář: Oznámení o osvobozených příjmech. Neunesení oznamovací povinnosti může vést k pokutě.
Jak ovlivní darování nemovitosti budoucí prodej?
Dítě, které dostane nemovitost darem, musí při případném budoucím prodeji počítat s tím, že 10letý časový test (§ 4/1/b ZDP) pro osvobozený prodej začíná běžet OD DAROVÁNÍ — nikoli od doby, kdy nemovitost nabyli rodiče. Pokud rodiče vlastnili nemovitost 20 let a darují ji, dítě musí držet dalších 10 let pro osvobozený prodej. Výjimka: při dědění (ne darování) dědic vstupuje do právního postavení zůstavitele (§ 635/2 OZ) a time test zahrnuje i dobu vlastnictví zůstavitele.
Je bezúročná zápůjčka od rodičů zdanitelná?
Ne. Bezúročná zápůjčka (půjčka) od příbuzného v přímé linii je osvobozena od daně z příjmů příjemce dle § 4a písm. b) ZDP — fiktivní úrok (ušlý úrok) se nezdaňuje. Toto platí od novely ZDP z roku 2015, kdy bylo zdanění ušlého úroku u příbuzných zrušeno. Pokud rodič přijímá skutečné úroky, ty jsou jeho zdanitelným příjmem (§ 8 ZDP, 15 % srážková daň).
Co se stane, když rodič prodá nemovitost dítěti za nižší cenu?
§ 23 odst. 7 ZDP říká: převody mezi spojenými osobami (příbuznými) se posuzují podle ceny obvyklé (tržní). Pokud rodič prodá nemovitost dítěti za 1 500 000 Kč, ačkoli tržní cena je 2 000 000 Kč, finanční úřad může upravit základ daně rodiče tak, jako by prodal za 2 000 000 Kč. Dítě (kupující) nemá daňovou povinnost — ale jeho nabývací cena je nižší, což znamená vyšší potenciální zdanitelný zisk při budoucím prodeji.