Výpočet české daně z nájmu nemovitosti v zahraničí — § 9 ZDP, metody zápočtu a vynětí § 38f ZDP. Paušál 30 % nebo skutečné výdaje.
Daň z nájmu zahraniční nemovitosti 2026
Výpočet české daně z nájmu nemovitosti v zahraničí — § 9 a § 38f ZDP (metoda zápočtu nebo vynětí)
Právní základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
příjmy z pronájmu — paušální výdaje 30 % nebo skutečné výdaje
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 38f zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
metody vyloučení dvojího zdanění — prostý zápočet (odst. 3), vynětí s progresí (odst. 4)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 2 odst. 2 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
celosvětové zdanění — neomezená daňová povinnost českých rezidentů
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 22 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
zdroj příjmů — příjmy z nemovitostí nacházejících se v zahraničí
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Stručně k dani z nájmu zahraniční nemovitosti
Vlastnictví nemovitosti v zahraničí se v ČR stává čím dál rozšířenější — ať už jako investice (Španělsko, Chorvatsko, Slovensko, Německo), nebo jako chalupa v sousedním státě. Příjmy z nájmu takové nemovitosti jsou pro českého daňového rezidenta vždy součástí daňového základu v ČR (§ 2 odst. 2 ZDP — princip celosvětového zdanění).
Příjmy z pronájmu — § 9 ZDP
Příjmy z nájmu zahraniční nemovitosti se zdaňují stejně jako příjmy z nájmu nemovitosti české — jako příjmy dle § 9 ZDP. Poplatník si může zvolit:
- Paušální výdaje 30 % — jednoduché, nevyžaduje evidenci. Nelze uplatnit odpisy ani přenést ztrátu do dalšího roku.
- Skutečné výdaje — nutno vést evidenci příjmů a výdajů. Lze uplatnit odpisy (pokud je nemovitost evidována v ČR), opravy, pojistné, místní daně a správcovské poplatky.
Vyloučení dvojího zdanění — § 38f ZDP
Příjmy z nájmu jsou zpravidla zdaněny i ve státě, kde nemovitost leží. Aby nedošlo k dvojímu zdanění, uplatní se metoda předepsaná smlouvou o zamezení dvojímu zdanění:
- Metoda prostého zápočtu (§ 38f/3) — od české daně se odečte zahraniční daň, nejvýše do výše poměrné části české daně. Typicky USA, Izrael, státy bez SZDZ.
- Metoda vynětí s výhradou progrese (§ 38f/4) — zahraniční příjmy jsou vyňaty z českého základu daně, ale zvyšují efektivní sazbu. Typicky EU/EHP: Německo, Španělsko, Chorvatsko, Slovensko, Polsko, Itálie.
Přiznání a oznamovací povinnost
Příjmy z nájmu zahraniční nemovitosti se uvádějí do daňového přiznání na Příloze č. 2 (Příjmy z nájmu dle § 9 ZDP). Pokud uplatňujete metodu zápočtu, doložte potvrzení o zaplacené zahraniční dani. Lhůta pro podání přiznání je standardně do 1. dubna (resp. 1. července při poradci — § 136 DŘ).
Časté dotazy
Musím v Česku danit příjmy z nájmu nemovitosti v zahraničí?
Ano. Český daňový rezident (ten, kdo má v ČR bydliště nebo se zde zdržuje více než 183 dní v roce) má neomezenou daňovou povinnost a zdaňuje celosvětové příjmy — tedy i příjmy z nájmu zahraniční nemovitosti (§ 2 odst. 2 ZDP). Tyto příjmy se uvádějí do daňového přiznání jako příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP.
Co je metoda prostého zápočtu a kdy se použije?
Metoda prostého zápočtu (§ 38f odst. 3 ZDP) umožňuje od vypočtené české daně odečíst daň zaplacenou v zahraničí, nejvýše však do výše poměrné části české daně připadající na zahraniční příjmy. Použije se, pokud to předepisuje smlouva o zamezení dvojímu zdanění (SZDZ), nebo pokud žádná smlouva neexistuje (§ 38f odst. 9 ZDP).
Kdy mohu použít metodu vynětí?
Metoda vynětí s výhradou progrese (§ 38f odst. 4 ZDP) znamená, že zahraniční příjmy jsou zcela vyňaty z českého základu daně. Zdaní se jen české příjmy, ale pro určení daňové sazby se přihlíží i k zahraničním příjmům. Tato metoda je výhodná, pokud zahraniční daň je vyšší než česká. Uplatní se, pokud ji předepisuje konkrétní smlouva (většina smluv EU).
Jak uplatním výdaje u zahraniční nemovitosti?
Stejně jako u české nemovitosti: buď paušál 30 % z příjmů (§ 9 odst. 4 ZDP), nebo skutečné výdaje. Při skutečných výdajích musíte vést evidenci příjmů a výdajů. Výdaje zahraničního pronajímatele (opravy, místní daně, správcovské poplatky) jsou uznatelné, pokud jsou doloženy doklady. Paušál je jednodušší, ale nelze u něho uplatnit odpisy.
Jak přepočtu zahraniční příjmy na Kč?
Použijete kurz ČNB. Příjmy přijaté v cizí měně se přepočtou buď jednotlivě kurzem ke dni přijetí, nebo průměrným ročním kurzem zveřejněným ČNB (§ 38 ZDP). Doporučujeme konzistentně používat jednu metodu a v daňovém přiznání uvést zvolenou metodu přepočtu.