Spočítejte daň z příjmů z pronájmu nemovitostí za rok 2026. Zvolte paušální výdaje 30 % (max. 600 000 Kč) nebo zadejte skutečné výdaje. Výsledek zahrnuje orientační daň dle § 9 a § 16 ZDP. Zdarma, bez registrace.
Zdanění příjmů z nájmu 2026
Právní základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Příjmy z nájmu — paušál 30 %, max. 600 000 Kč
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 16 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Sazby daně z příjmů: 15 % / 23 %
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Příjmy z nájmu v daňovém přiznání (§ 9 ZDP)
Pronajímáte-li nemovitost — byt, dům, nebytový prostor nebo pozemek — patří tyto příjmy do § 9 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (ZDP). Jde o tzv. dílčí základ daně z nájmu, který tvoří rozdíl mezi příjmy z nájmu a výdaji vynaloženými na jejich dosažení, zajištění a udržení. Zákon dává pronajímatelům na výběr ze dvou způsobů uplatnění výdajů: paušální nebo skutečné.
Paušální výdaje 30 % — jednoduchost, ale limit 600 000 Kč
Paušální výdaje u nájmu nemovitostí jsou stanoveny na 30 % příjmů z nájmu, s absolutním maximem 600 000 Kč ročně (§ 9 odst. 4 ZDP). Uplatňování paušálu je administrativně nejjednodušší — nepotřebujete shromažďovat doklady ani vést záznamy o výdajích. Maximálního limitu 600 000 Kč dosáhnete při ročních příjmech 2 000 000 Kč a více. Výhodou paušálu je jeho jednoduchost, nevýhodou je, že nelze kombinovat s uplatňováním odpisů ani s odpočtem úroků z hypotéky.
Skutečné výdaje — detailnější, ale výnosnější pro investory
Při uplatnění skutečných výdajů lze odečíst veškeré prokazatelně vynaložené náklady: daňové odpisy nemovitosti (dle § 26–33 ZDP), opravy a rekonstrukce, pojistné, daň z nemovitých věcí, správcovské poplatky realitní kanceláře, úroky z hypotečního úvěru (pokud nemovitost slouží k nájmu), cestovní náhrady, energie hrazené pronajímatelem apod. Skutečné výdaje se typicky vyplatí u investičních nemovitostí s výraznými odpisy nebo úroky z úvěru.
Sazba daně a progresivita
Dílčí základ daně z nájmu se přičítá k ostatním dílčím základům daně (ze závislé činnosti, samostatné výdělečné činnosti, kapitálového majetku a ostatních příjmů). Celkový základ daně se zaokrouhlí dolů na celé stovky Kč a zdaní se sazbami dle § 16 ZDP: 15 % do 1 676 052 Kč (36násobek průměrné mzdy 2026) a 23 % pro přebytek nad tento limit. Proto kalkulačka umožňuje zadat i ostatní příjmy — orientačně tak ukáže, zda příjmy z nájmu spadají do vyššího daňového pásma.
Ztráta z nájmu nelze přenést
Na rozdíl od příjmů ze samostatné výdělečné činnosti (§ 7 ZDP) nelze ztrátu z nájmu kompenzovat s ostatními příjmy ani ji přenést do dalšího zdaňovacího období. Dílčí základ daně z nájmu je vždy minimálně nulový. Pokud výdaje překročí příjmy z nájmu, dílčí základ daně se rovná nule — přebytek výdajů propadá.
Časté dotazy
Jak se zdaňují příjmy z nájmu nemovitostí v roce 2026?
Příjmy z nájmu nemovitostí patří do § 9 ZDP (zákon č. 586/1992 Sb.). Základ daně tvoří rozdíl příjmů z nájmu a výdajů. Výdaje lze uplatnit paušálně (30 % příjmů, max. 600 000 Kč/rok) nebo ve skutečné výši. Dílčí základ daně se přičte k ostatním příjmům a celkový základ daně se zdaní sazbou 15 %, případně 23 % u příjmů nad 1 676 052 Kč.
Co jsou paušální výdaje u nájmu a kdy se vyplatí?
Paušální výdaje u nájmu jsou 30 % z příjmů z nájmu, maximálně 600 000 Kč ročně (§ 9 odst. 4 ZDP). Vyplatí se, pokud skutečné výdaje na pronájem (opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí, odpisy) jsou nižší než 30 % příjmů. Nevýhodou je, že při paušálu nelze uplatnit skutečné výdaje ani odpisy.
Jaké skutečné výdaje lze odečíst od příjmů z nájmu?
Při uplatnění skutečných výdajů dle § 9 odst. 1 ZDP lze odečíst veškeré prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů: odpisy nemovitosti, opravy a údržbu, pojistné, daň z nemovitých věcí, úroky z hypotéky (pouze pokud je nemovitost pronajímána), správcovské poplatky, energie (pokud je hradí pronajímatel) apod.
Lze z nájmu uplatnit daňovou ztrátu?
Ne. Ztrátu z nájmu (§ 9 ZDP) nelze uplatnit — dílčí základ daně z nájmu je minimálně 0 Kč. Na rozdíl od příjmů ze samostatné výdělečné činnosti (§ 7 ZDP) nelze ztrátu z nájmu ani přenést do dalšího roku.
Musím podávat daňové přiznání, pokud pronajímám nemovitost?
Ano. Pokud máte příjmy z nájmu (§ 9 ZDP), jste povinni podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Výjimka platí pouze pro příjmy osvobozené od daně (§ 4 ZDP) nebo pokud veškeré vaše příjmy podléhají srážkové dani. Daňové přiznání za rok 2026 se podává do 1. dubna 2027, případně do 1. července 2027 s daňovým poradcem.
Jak ovlivní příjmy z nájmu moji progresivní sazbu daně?
Dílčí základ daně z nájmu se přičte k ostatním příjmům (ze zaměstnání, podnikání, kapitálového majetku). Pokud součet překročí 1 676 052 Kč (limit pro rok 2026), přebytek je zdaněn 23% sazbou. Proto je důležité zohlednit při výpočtu i ostatní příjmy — kalkulačka na to pamatuje v poli „Dílčí ZD z ostatních příjmů".
Kdy je nájem osvobozený od daně?
Příjmy z nájmu jsou obecně zdanitelné. Osvobozeny jsou pouze příjmy z nájmu pozemků, na nichž stojí budovy ve spoluvlastnictví, pokud jsou příjmy nízké, a dále příjmy z příležitostného nájmu do 30 000 Kč ročně (§ 10 odst. 3 písm. a) ZDP — tyto příjmy ale patří do § 10, ne § 9).