Vypočítejte si daň z příjmů při prodeji nemovitosti nebo věci nabyté dědictvím. Informace o osvobození a časovém testu 10 let dle ZDP.
Zdanění prodeje po dědictví 2026
Výpočet daně z příjmů při následném prodeji nemovitosti nebo věci nabyté v dědictví.
Právní základ
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Osvobození od daně z příjmů
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Ostatní příjmy a výdaje
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4a zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Osvobození bezúplatných příjmů
Účinné od: 1. 1. 1993
Prodej zděděného majetku: Daňové souvislosti
V České republice byla klasická "dědická daň" zrušena již před lety. Přesto může odkaz po blízkém člověku přinést daňové povinnosti, pokud se rozhodnete majetek (typicky nemovitost nebo auto) následně prodat. V takovém případě se na vás vztahují pravidla zákona o daních z příjmů (ZDP).
Osvobození od daně a časový test
Základním pravidlem pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti je tzv. časový test. Pro nemovitosti nabyté po roce 2021 činí tento test 10 let. U dědictví však existuje velmi důležité zvýhodnění pro příbuzné v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnuci) a pro manžela/manželku.
Započtení doby zůstavitele: Pokud jste dědicem v přímé linii, do desetileté lhůty pro osvobození se vám započítává i doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel (zesnulý). Pokud tedy například otec vlastnil byt 8 let a vy jej po dědictví vlastníte 3 roky, celková doba je 11 let a prodej je zcela osvobozen od daně.
Výpočet daně, pokud nejste osvobozeni
Pokud podmínku časového testu nesplníte, musíte příjem z prodeje zdanit jako tzv. ostatní příjem dle § 10 ZDP. Sazba daně pro fyzické osoby je 15 %(resp. 23 % u velmi vysokých příjmů).
Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelně vynaloženými výdaji. U dědictví se za výdaj považuje:
- Hodnota v dědictví: Cena majetku uvedená v usnesení soudu o dědictví (obvykle tržní cena ke dni úmrtí).
- Odměna notáře: Náklady na vyřízení dědictví.
- Náklady prodeje: Inzerce, právní služby, provize realitní kanceláři.
Oznamovací povinnost u vysokých částek
I když je samotné nabytí dědictví od daně osvobozeno, pozor na oznamovací povinnost. Pokud hodnota zděděného majetku přesáhne 5 000 000 Kč(u každého jednotlivého příjmu), musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu. Nejde o přiznání k dani (nic neplatíte), ale o informaci státu. Za nesplnění hrozí vysoké pokuty.
Dědictví a podnikání
Specifická situace nastává, pokud byl zděděný majetek zahrnut v obchodním majetku pro podnikání. V takovém případě mohou platit jiné lhůty pro osvobození a je vhodné konzultovat postup s daňovým poradcem. Naše kalkulačka je určena pro standardní nepodnikatelské situace.
Časté dotazy
Je samotné nabytí dědictví v roce 2026 zdaněno?
Bezúplatný příjem z nabytí dědictví je podle § 4a písm. a) zákona č. 586/1992 Sb. (ZDP) zcela osvobozen od daně z příjmů fyzických osob. Nezáleží na tom, zda dědíte v přímé, vedlejší nebo cizí linii. Tato daňová výhoda platí pro veškerý majetek, včetně nemovitostí a finančních prostředků.
Jak funguje časový test pro osvobození při prodeji zděděné nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti nabyté dědictvím se podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb. doba vlastnictví zůstavitele započítává do časového testu dědice, pokud jde o dědictví v přímé linii. Pokud tedy zůstavitel vlastnil dům 10 let, dědic jej může prodat ihned bez placení daně z příjmů. U ostatních linií začíná běžet nový časový test od okamžiku nabytí.
Co se považuje za výdaj, pokud prodej nemovitosti není osvobozen?
Pokud prodej podléhá dani, lze jako výdaj podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb. uplatnit hodnotu majetku určenou v dědickém řízení pro účely notářského poplatku. K této částce můžete přičíst odměnu notáře za vyřízení dědictví a další prokazatelné náklady spojené s prodejem. Daní se pak pouze rozdíl mezi prodejní cenou a těmito výdaji.
Musím prodej zděděného majetku oznamovat finančnímu úřadu?
Pokud je příjem z prodeje osvobozen od daně, do daňového přiznání se neuvádí. Nicméně u osvobozených příjmů nad 5 milionů Kč vzniká podle § 38v zákona č. 586/1992 Sb. oznamovací povinnost. Toto oznámení musí být podáno ve stejné lhůtě jako daňové přiznání, jinak hrozí citelné pokuty.
Vztahuje se osvobození i na prodej zděděného automobilu?
Prodej movitých věcí, včetně aut, je osvobozen od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., pokud mezi nabytím a prodejem uplyne doba alespoň jednoho roku. U dědictví v přímé linii se opět započítává doba vlastnictví zůstavitele. Pokud byl automobil součástí obchodního majetku pro podnikání, platí odlišná a přísnější pravidla.