§ 9 ZDP vs § 21 ZDP — pronájem FO (30 % paušál, 15 %/23 %) vs s.r.o. (DPPO 21 % + dividenda 15 %). Prodej: časový test FO vs 32,85 % v s.r.o.
Nemovitost v s.r.o. vs. osobně — daňové srovnání 2026
Pronájem a prodej: FO § 9 ZDP vs s.r.o. DPPO 21 % + dividenda 15 %
Právní základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
příjmy z nájmu — FO
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 21 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
sazba DPPO 21 % — s.r.o.
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 36 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
srážková daň z dividendy 15 %
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4/1/b — časový test 10 let, osvobození FO
Účinné od: 1. 1. 1993
Nemovitost v s.r.o. vs. osobně — daňové srovnání 2026
Rozhodnutí, zda držet investiční nemovitost v osobním vlastnictví nebo přes s.r.o., má zásadní daňové důsledky. Liší se jak zdanění průběžného nájemného, tak zdanění případného prodeje.
FO — osobní vlastnictví (§ 9 ZDP)
Fyzická osoba zdaňuje nájemné jako příjem z nájmu dle § 9 ZDP. Může uplatnit výdajový paušál 30 % (max 300 000 Kč/rok) nebo skutečné výdaje (opravy, pojistné, odpisy, úroky z hypotéky do 150 000 Kč/rok dle § 15 odst. 3 ZDP). Daňová sazba je 15 % nebo 23 % (nad 1 762 812 Kč základ daně).
Při prodeji může FO uplatnit osvobození: buď pokud v nemovitosti bydlela bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP), nebo po 10 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Toto osvobození je zásadní výhoda osobního vlastnictví.
S.r.o. — korporátní vlastnictví (§ 17 + § 21 ZDP)
S.r.o. jako právnická osoba zdaňuje veškeré příjmy včetně nájmu sazbou DPPO 21 %. Výhodou je možnost plného odpočtu skutečných nákladů (odpisy, úroky z úvěru, opravy, provozní náklady) bez paušálního limitu. Nevýhodou je, že zisk po DPPO je při výplatě vlastníkovi (FO) znovu zdaněn srážkovou daní 15 % — kombinovaná sazba 32,85 %.
Při prodeji nemovitosti s.r.o. neexistuje žádný časový test osvobození. Zisk z prodeje vždy podléhá DPPO 21 %, a při výplatě dividendy dalším 15 % — celkem 32,85 %. Oproti tomu FO po splnění podmínek časového testu platí 0 %.
Kdy se vyplatí s.r.o.?
S.r.o. může být výhodné, pokud generuje zisk, který není třeba ihned vyplatit — ponechaný zisk se reinvestuje bez okamžité dividendové daně. Vhodné je také pro ochranu majetku před podnikatelskými riziky jiných aktivit. Nevhodné je pro vlastníky, kteří plánují nemovitost prodat a využít osvobozeni po splnění časového testu.
Daň z nabytí nemovitostí — zrušena
Daň z nabytí nemovitostí (dříve 4 %) byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020. Při prodeji nebo převodu nemovitosti dnes nevzniká žádná daň z nabytí — ani pro FO, ani pro s.r.o.
Časté otázky
Je výhodnější mít pronájemní nemovitost osobně nebo přes s.r.o.?
Záleží na konkrétní situaci. FO platí daň dle § 9 ZDP (15 % nebo 23 % ze základu po paušálních výdajích 30 %, max 300 000 Kč/rok) a může si uplatnit odpočet úroků z hypotéky (max 150 000 Kč/rok). S.r.o. platí DPPO 21 % a při výplatě zisku dalších 15 % srážkové daně — kombinace 32,85 %. U malých pronájmů bývá FO výhodnější, u velkých s vysokými skutečnými výdaji může být výsledek jiný.
Jaká je kombinovaná daňová sazba pro s.r.o. při výplatě nájmu vlastníkovi?
S.r.o. nejprve zaplatí DPPO 21 % ze zdanitelného zisku. Zbývající zisk (79 %) pak může být vyplacen jako dividenda (podíl na zisku) fyzické osobě, přičemž s.r.o. sráží 15 % srážkové daně (§ 36 ZDP). Kombinovaná sazba: 1 − (1 − 0,21) × (1 − 0,15) = 32,85 %. To je výrazně více než 15 % u FO.
Má s.r.o. při prodeji nemovitosti časový test?
Ne. S.r.o. nemá žádný časový test osvobození — vždy platí DPPO 21 % ze zisku z prodeje. Navíc při výplatě zisku společníkovi vzniká dalších 15 % srážkové daně. Celková daňová zátěž z prodeje přes s.r.o. je proto vždy 32,85 %, zatímco FO může být po 10 letech (§ 4/1/b ZDP) nebo po 2 letech bydlení (§ 4/1/a ZDP) zcela osvobozena.
Jaký je daňový paušál pro příjmy z pronájmu FO?
Dle § 9 ZDP může FO uplatnit výdajový paušál 30 % z hrubého nájemného, maximálně však 300 000 Kč za rok. Tzn. při nájemném 1 000 000 Kč/rok lze uplatnit paušál max 300 000 Kč. Alternativně lze uplatnit skutečné výdaje — opravy, pojistné, správu, úroky z hypotéky (max 150 000 Kč/rok) a odpisy.
Kdy se vyplatí dát nemovitost do s.r.o.?
S.r.o. může být výhodné, pokud nemovitost generuje vysoký zisk, který není třeba ihned vyplácet a může se reinvestovat v rámci společnosti (bez okamžité dividendové sazby 15 %). Také pro podnikatele s dalšími firmami, kde chtějí chránit majetek před riziky podnikání. Důležité: vklád nebo prodej do s.r.o. se oceňuje tržní cenou (§ 23 odst. 7 ZDP) a FO může ztratit nárok na časový test.