§ 9 ZDP + § 56a ZDPH — FO pronájem kanceláří: paušál 30 %, volba DPH 21 % u plátce; srovnání FO vs s.r.o. (DPPO 21 % + dividenda 15 %).
Daň z pronájmu kanceláře a komerčních prostor 2026
FO vs SRO — srovnání s DPH opt-in a odpisy budovy
Daň z pronájmu komerčních prostor 2026 — komplexní přehled
Pronájem komerčních nemovitostí (kanceláří, provozoven, skladů, výrobních hal) má jiná daňová pravidla než pronájem bytů. Klíčové rozdíly se týkají DPH, výše paušálu a možnosti volby mezi pronájmem jako FO nebo prostřednictvím obchodní společnosti.
Pronájem kanceláří jako FO — § 9 ZDP
Fyzická osoba, která pronajímá komerční prostory, zdaňuje příjmy dle § 9 ZDP jako dílčí základ daně v daňovém přiznání. Zákon nabízí dvě metody výdajů: paušál 30 % z hrubého nájemného (maximálně 300 000 Kč výdajů ročně) nebo skutečné výdaje. Skutečné výdaje zahrnují odpisy nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, pojistné, poplatky za správu a úroky z úvěru.
Paušál je administrativně jednoduchý a výhodný pro pronajímatele s nízkými skutečnými výdaji. Pokud však skutečné náklady (zejména odpisy u nové nebo drahé nemovitosti) přesahují 30 % nájemného, jsou výhodnější skutečné výdaje. Při volbě paušálu nelze zároveň uplatnit odpisy — tato kombinace je zakázána.
DPH a komerční pronájem — § 56a ZDPH
Pronájem nemovitosti je základním pravidlem osvobozen od DPH (§ 56a ZDPH). Plátce DPH si však může dobrovolně zvolit zdanění pronájmu — tzv. opt-in. Podmínkou opt-inu je, že nájemce je rovněž plátce DPH. Tato volba platí pro konkrétní nájem a nelze ji měnit průběžně.
Hlavní výhoda opt-inu spočívá v právu na odpočet vstupní DPH. Pokud jste budovu pořídili nebo rekonstruovali jako plátce s opt-inem, můžete si odpočítat DPH z pořizovací ceny a stavebních prací. To může znamenat úsporu ve výši 21 % z investovaných prostředků — výrazná výhoda u drahých komerčních nemovitostí.
FO vs s.r.o. — porovnání efektivního zdanění
Pronájem přes FO je zpravidla výhodnější kvůli jednoúrovňovému zdanění. FO platí 15 % nebo 23 % daně z příjmu. Pronájem přes s.r.o. podléhá dvojímu zdanění: nejprve daň z příjmů právnických osob (DPPO) ve výši 21 %, a při výplatě zisku akcionáři srážková daň 15 % z dividendy. Celkové efektivní daňové zatížení při pronájmu přes SRO je přibližně 32,85 % (1 − (1−0,21) × (1−0,15) = 0,3285).
SRO může být výhodné v situaci, kdy majitel nevyplácí dividendy okamžitě a nechává zisk v SRO pro reinvestice. Reinvestovaný zisk je zdaněn pouze 21 % DPPO. Daňová povinnost z dividend vznikne teprve v okamžiku výplaty. Tato strategie odložení daně je jednou z klasických metod daňové optimalizace.
Odpisy komerční budovy
Odpisy nemovitosti jsou klíčovým výdajem při pronájmu — snižují základ daně a vracejí část investice v průběhu let. Kancelářské a výrobní budovy patří typicky do odpisové skupiny 5 s dobou odepisování 30 let. Rovnoměrné odpisy jsou v prvním roce 1,4 % a od druhého roku 3,4 % z pořizovací ceny. Výrobní haly a lehčí stavby mohou být zařazeny do skupiny 4 (20 let).
Časté otázky
Musím odvádět DPH z pronájmu kanceláře?
Pronájem nemovitosti je ze zákona osvobozen od DPH (§ 56a ZDPH). Ale pokud jste plátce DPH, můžete se dobrovolně rozhodnout zdanit pronájem DPH 21 % — tzv. opt-in. Podmínka: nájemce musí být plátce DPH. Výhoda opt-inu: můžete si odpočítat vstupní DPH z pořízení nebo rekonstrukce budovy. Bytový nájem (§ 56 ZDPH) je vždy osvobozen a opt-in zde nelze zvolit.
Jaký je paušál výdajů u pronájmu kanceláře FO?
U příjmů z pronájmu (§ 9 ZDP) má FO možnost uplatnit paušální výdaje 30 % z hrubého nájemného, maximálně však 300 000 Kč/rok absolutně. Alternativou jsou skutečné výdaje: odpisy budovy, náklady na opravy a údržbu, pojistné, poplatky za správu, úroky z úvěru. Paušál je výhodný, pokud skutečné výdaje nedosahují 30 % příjmů.
Je výhodnější pronajímat kanceláře jako FO nebo přes s.r.o.?
Pro většinu jednoduchých pronájmů je FO výhodnější — platí pouze jednu úroveň daně (15 % nebo 23 %). SRO má nevýhodu dvojitého zdanění: nejprve DPPO 21 %, pak srážková daň 15 % z dividendy při výplatě zisků. Celkové daňové zatížení SRO je přibližně 32,85 %. Výjimkou je situace, kdy SRO reinvestuje zisk a dividendu nevyplácí — pak může být výhodná díky nižší sazbě DPPO.
Jak se odepisuje komerční budova?
Komerční budovy (kancelářské, výrobní objekty) patří typicky do odpisové skupiny 5 — doba odepisování 30 let. Rovnoměrné odpisy: rok 1 = 1,4 % z pořizovací ceny; rok 2 a dál = 3,4 % z pořizovací ceny. Lehčí stavby a haly mohou spadat do skupiny 4 (20 let): rok 1 = 2,2 %, rok 2+ = 5,5 %. Správné zařazení do odpisové skupiny ověřte v příloze ZDP nebo s daňovým poradcem.
Mohu si odpočítat DPH z koupě komerční nemovitosti?
Ano, ale jen za podmínek: musíte být plátce DPH; musíte si zvolit opt-in zdanění nájmu DPH (§ 56a ZDPH); a nájemce musí být plátce DPH. Pokud tyto podmínky splníte, máte nárok na odpočet vstupní DPH z pořizovací ceny i z oprav a rekonstrukcí. Pozor: při změně užívání (přechod na osvobozené plnění nebo prodej) může dojít k nutnosti vrátit část odpočtu.
Jak jsou zdaněny příjmy z pronájmu v ročním přiznání?
Příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP) vstupují do daňového přiznání FO jako dílčí základ daně. FO si zvolí buď paušál 30 % (max 300 000 Kč výdajů) nebo skutečné výdaje (musí vést evidenci). Základ daně = nájemné − výdaje. K příjmům z pronájmu se přičítají příjmy z jiných zdrojů (mzda, OSVČ) a uplatní se příslušné slevy a nezdanitelné části.