Příjmy z nájmu SJM nemovitosti: § 9/3 ZDP — 50/50 nebo 100/0. Paušál 30 %, úrokový odpočet hypotéka. Optimalizace daní páru.
Daň z nájmu SJM — optimalizace manželů 2026
Optimalizace rozdělení příjmů z nájmu SJM nemovitosti — 50/50 nebo 100/0.
Právní základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 9/3–6 ZDP — příjmy z nájmu SJM, 50/50 nebo 100/0, paušál 30 % max 600k
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 15 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 15/3 ZDP — odpočet úroků z hypotéky max. 150 000 Kč/rok (sdíleno)
Účinné od: 1. 1. 1993
Daň z nájmu SJM nemovitosti v roce 2026
Příjmy z pronájmu nemovitosti ve společném jmění manželů se zdaňují dle § 9 ZDP (příjmy z nájmu). Zvláštní pravidlo § 9 odst. 3 ZDP stanoví, že při spoluvlastnictví (SJM) se příjmy a výdaje rozdělují rovnou měrou, tedy 50/50. Zákon ale výslovně připouští alternativu: příjmy přizná jeden z manželů celé (100/0).
Kdy je 50/50 výhodné?
Rozdělení 50/50 je výhodné, pokud oba manželé mají podobné ostatní příjmy a oba jsou v pásmu 15 % daně. Každý pak využije základní slevu na poplatníka (30 840 Kč/rok) a nezdanitelné části základu. Pokud oba manželé mají příjmy pod hranicí 23 % sazby (1 762 812 Kč/rok), 50/50 je optimální.
Kdy je 100/0 výhodné?
Varianta 100/0 je výhodná, pokud jeden z manželů má výrazně nižší ostatní příjmy (nebo žádné) a druhý je v pásmu 23 %. V takovém případě přidáním nájmu k příjmům manžela v 23% pásmu by daňová sazba mohla být zbytečně vysoká. Přiznáním veškerého nájmu u manžela s nízkými příjmy se uplatní nižší sazba 15 % a plná základní sleva. Kalkulačka toto srovnání provede automaticky.
Paušální výdaje (30 %, max. 600 000 Kč na osobu)
§ 9 odst. 6 ZDP umožňuje uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % příjmů z nájmu, maximálně 600 000 Kč ročně na osobu. Paušál je výhodný svou jednoduchostí — nevyžaduje shromažďování dokladů. Pokud jsou skutečné výdaje (opravy, pojistné, odpisy) vyšší než 30 %, vyplatí se vést evidenci a uplatnit skutečné výdaje. Při 50/50 má každý z manželů svůj vlastní limit 600 000 Kč.
Hypoteční odpočet (§ 15 odst. 3 ZDP)
Zaplacené úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost lze odečíst od základu daně — max. 150 000 Kč/rok sdíleně (limit platí pro oba manžele dohromady). Podmínkou je, že manžel uplatňující odpočet je uveden na úvěrové smlouvě. Při 50/50 sdílení si každý odečte max. 75 000 Kč, při 100/0 si odpočet uplatní pouze ten, kdo příjem přiznal (a je na smlouvě). Toto je důležitý faktor při rozhodování o způsobu rozdělení.
Praktické doporučení
Výpočet proveďte pro všechny 3 varianty — kalkulačka to udělá automaticky. Největší daňová úspora bývá, když jeden manžel nemá jiné příjmy (nezaměstnaný, na rodičovské dovolené) a druhý má příjmy v pásmu 23 %. V takovém případě přiznání veškerého nájmu u prvního manžela ušetří i desítky tisíc korun ročně. Pamatujte: konsistentní přístup rok od roku — Finanční správa sleduje změny způsobu rozdělení.
Časté dotazy
Jak manželé dělí příjmy z nájmu SJM nemovitosti?
Dle § 9 odst. 3 ZDP se příjmy (a výdaje) z nájmu nemovitosti ve společném jmění manželů (SJM) rozdělují rovnou měrou — tedy 50/50. Každý z manželů uvede v daňovém přiznání 50 % příjmů a 50 % výdajů. Alternativně lze veškeré příjmy i výdaje uvést u jednoho z manželů (100/0) — druhý pak uvede 0. Jiné poměry (30/70, 60/40 apod.) zákon neumožňuje.
Lze zvolit, kdo přizná nájem — manžel nebo manželka?
Ano. Zákon připouští variabilitu: buď 50/50 (výchozí), nebo celý příjem u jednoho manžela (100/0). Volba závisí na tom, kdo z manželů má nižší ostatní příjmy (nižší marginální sazbu). Kalkulačka automaticky vypočítá daňovou povinnost pro všechny 3 varianty a doporučí nejlevnější. Podmínkou je, že tento postup nelze libovolně měnit rok od roku — oba manželé musí přiznat konzistentní způsob.
Může jeden manžel přiznat 70 % a druhý 30 %?
Ne. § 9 odst. 3 ZDP výslovně uvádí, že při spoluvlastnictví (SJM) se příjmy a výdaje rozdělují rovnou měrou. Jedinou povolenou alternativou je přiznání celé části jedním z manželů (100/0). Finanční správa jakékoli jiné rozdělení odmítá jako nesprávné. Pokud chcete flexibilnější rozdělení, museli byste změnit vlastnická práva k nemovitosti (zrušit SJM, podílové spoluvlastnictví).
Jak funguje hypoteční odpočet při SJM nájmu?
Dle § 15 odst. 3 ZDP lze odečíst zaplacené úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost, maximálně 150 000 Kč/rok celkově (sdílený limit manželů). Podmínkou je, že manžel uplatňující odpočet je na úvěrové smlouvě. Při 50/50 sdílení nájmu si každý manžel může odečíst max. 75 000 Kč. Při 100/0 si ten jeden manžel odečte až 150 000 Kč (pokud je na smlouvě). Pokud je na smlouvě jen jeden manžel, jen on může uplatnit odpočet.
Kdo platí výdaje a jak je sdílet daňově?
Výdaje (opravy, pojistné, správa, daň z nemovitostí) se při 50/50 dělí rovnou měrou — každý uplatní 50 % výdajů. Při 100/0 uplatní veškeré výdaje ten jeden manžel. Musíte mít doklady (faktury, výpisy). Alternativně lze uplatnit paušál 30 % — jednodušší, nevyžaduje doklady, max. 600 000 Kč na osobu za rok. Při 50/50 může každý z manželů využít paušál na svůj podíl (50 % × 30 %).