Kalkulačka poplatku za předčasné splacení hypotéky dle § 119 zák. 257/2016 Sb. — 0 %, 0,5 % nebo 1 % z dluhu podle zbývající fixace. Výpočet čisté výhodnosti.
Předčasné splacení hypotéky 2026
Poplatek dle § 119 ZSÚ — 0 / 0,5 / 1 % podle zbývající fixace
Právní základ
- § 117 zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) ↗
Právo spotřebitele na předčasné splacení hypotéky kdykoliv
Účinné od: 1. 12. 2016
- § 119 zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) ↗
Maximální poplatek: 0 % (konec fixace) / 0,5 % (≤ 12 mes.) / 1 % (> 12 mes.)
Účinné od: 1. 12. 2016
- § 120 zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) ↗
Mimořádné splátky mimo fixaci
Účinné od: 1. 12. 2016
Stručně k tématu
Stručně k tématu: Předčasné splacení hypotéky
Zákonné právo na předčasné splacení
Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru (ZSÚ) garantuje každému spotřebiteli s hypotékou právo kdykoli zcela nebo zčásti hypotéku předčasně splatit (§ 117). Banka nemůže toto právo smluvně vyloučit ani přehnaně penalizovat. Zákon stanoví maximální výši poplatku, který banka může za předčasné splacení účtovat.
Výše zákonného poplatku — § 119 ZSÚ
Maximální poplatek za předčasné splacení závisí na tom, jak daleko jste od konce fixačního období:
- Konec fixace (0 měsíců do konce): 0 Kč — splacení je zcela zdarma. Toto je ideální okamžik pro refinancování.
- Méně než 12 měsíců do konce fixace: max 0,5 % z předčasně splacené částky. Například dluh 2 000 000 Kč → max poplatek 10 000 Kč.
- Více než 12 měsíců do konce fixace: max 1 % z předčasně splacené částky. Například dluh 2 000 000 Kč → max poplatek 20 000 Kč.
Důležité: zákonný strop je maximum. Banka smí účtovat jen tolik, kolik ji předčasné splacení skutečně administrativně stojí. Reálné poplatky mohou být nižší.
Bezplatné mimořádné splacení — speciální situace
Zákon také stanoví situace, kdy je předčasné splacení bezplatné bez ohledu na fixaci (§ 117 odst. 3 ZSÚ): prodej nemovitosti financované hypotékou, rozvod nebo zánik registrovaného partnerství dlužníka, nebo invalidita či smrt dlužníka. V těchto případech banka poplatek nesmí účtovat vůbec.
Jak posoudit výhodnost předčasného splacení
Základní rovnice je: čistý benefit = úspora na úrocích − poplatek za splacení. Úspora na úrocích závisí na výši zbývajícího dluhu, úrokové sazbě a zbývající době splatnosti. Čím vyšší sazba a delší zbývající splatnost, tím větší je potenciální úspora. Pokud je sazba nové hypotéky výrazně nižší než stávající, může se vyplatit zaplatit i vyšší poplatek za předčasné splacení a refinancovat ihned.
Postup refinancování — krok za krokem
- Zjistěte přesné datum konce fixačního období (z smlouvy nebo od banky).
- Porovnejte nabídky jiných bank (nejlépe 3–6 měsíců před koncem fixace).
- Pokud refinancujete na konci fixace — nulový poplatek, výhoda se zdvojnásobuje.
- Pokud refinancujete mimo fixaci — spočítejte čistý benefit (naše kalkulačka pomůže).
- Podejte žádost u nové banky, domluvte souběh úvěrů a ukončení původní hypotéky.
FAQ
Mám ze zákona právo hypotéku předčasně splatit?
Ano. § 117 zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru zaručuje spotřebiteli právo kdykoliv zcela nebo částečně splatit spotřebitelský úvěr na bydlení (hypotéku). Banka nemůže toto právo omezit. Může však uplatnit poplatek za předčasné splacení — ovšem jen do zákonného maxima.
Jaký je maximální zákonný poplatek za předčasné splacení?
Dle § 119 zákona č. 257/2016 Sb. platí tato pravidla: (1) Splacení na konci fixačního období — ZDARMA (0 % poplatek). (2) Splacení do 12 měsíců před koncem fixace — maximálně 0,5 % z předčasně splacené částky. (3) Splacení dříve (více než 12 měsíců do konce fixace) — maximálně 1 % z předčasně splacené částky. Poplatek je navíc omezen skutečnými administrativními náklady banky — tedy banka nesmí účtovat více, než ji mimořádná splátka skutečně stojí (i kdyby zákonný strop byl vyšší).
Kdy je předčasné splacení vždy zdarma?
Předčasné splacení je vždy bezplatné v těchto případech: (1) Splacení přesně na konci fixačního období — standardní refinancování. (2) Mimořádné životní události: prodej nemovitosti financované úvěrem, rozvod, invalidita nebo smrt dlužníka — banka nesmí účtovat poplatek (§ 117 odst. 3 ZSÚ). Doporučení: vždy si zjistěte od banky přesný termín konce fixace a plánujte mimořádnou splátku nebo refinancování na tento den.
Jak vypočítám, zda se předčasné splacení vyplatí?
Výhodnost předčasného splacení = úspora na úrocích − poplatek za předčasné splacení. Pokud je úspora vyšší než poplatek, splacení se vyplatí. Naše kalkulačka odhaduje přibližnou úsporu na úrocích za zbývající dobu splatnosti. Klíčový faktor je zbývající úroková sazba — čím vyšší sazba a delší zbývající doba, tím větší úspora z předčasného splacení.
Co je fixace hypotéky a proč je důležitá pro poplatek?
Fixace je smluvně dohodnuté období, po které banka garantuje neměnnou úrokovou sazbu. Po uplynutí fixace banka nabídne novou sazbu (nebo si klient refinancuje u jiné banky). Předčasné splacení MIMO fixaci (tedy uprostřed fixačního období) je dražší — banka chce kompenzovat ušlé úroky a náklady na zajištění. Proto zákon stanoví strop 1 % resp. 0,5 % z dluhu. Nejoptimálnější je plánovat předčasné splacení nebo refinancování právě na konec fixace.