Spočítejte měsíční splátku hypotéky anuitním vzorcem (PMT). Zákon č. 257/2016 Sb. Zdarma, bez registrace.
Právní základ
- § 1 zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) ↗
hypoteční úvěr
Účinné od: 1. 12. 2016
Stručně k tématu
Anuitní splácení hypotéky
Naprostá většina hypoték v České republice funguje na principu anuitního splácení: každý měsíc platíte konstantní splátku (anuitu), která se skládá z úrokové a úmorové části. Na začátku splácení tvoří větší část splátky úroky (jistina je velká), ke konci se poměr obrátí a převažuje splácení jistiny. Alternativou je progresivní splácení (přibývající splátky) nebo degresivní (ubývající splátky), ale anuita je nejrozšířenější díky předvídatelnosti cashflow.
Klíčové parametry hypotéky
Tři hlavní parametry ovlivňující výši splátky jsou: výše jistiny (částka úvěru), úroková sazba a doba splatnosti. Čím vyšší jistina nebo sazba — tím vyšší splátka. Čím delší doba splatnosti — tím nižší splátka, ale vyšší celkové přeplacení. U sazby si uvědomte rozdíl mezi nominální úrokovou sazbou (základ pro výpočet splátky) a RPSN, které zahrnuje i poplatky.
Fixační období a refixace
Úroková sazba hypotéky bývá fixována na určité období (1–10 let). Po skončení fixace si banka nastaví novou sazbu dle aktuálního tržního prostředí — splátka se může změnit. Na konci fixačního období je možné hypotéku bezplatně splatit, převést k jiné bance (refixace) nebo přijmout novou nabídku stávající banky. Zákon č. 257/2016 Sb. (§ 117) zaručuje bezplatné splacení na konci fixace.
Mimořádné splátky a předčasné splacení
Zákon umožňuje jednou ročně splatit mimořádně až 25 % jistiny zdarma (§ 117 odst. 1 písm. a)). Mimořádná splátka sníží buď dobu splácení nebo výši měsíční anuity — záleží na dohodě s bankou. Předčasné splacení nad rámec zákonných výjimek může být zpoplatněno administrativním poplatkem (max 1 000 Kč) plus úrokovou diferenciací dle § 117a.
Časté dotazy
Jak se počítá měsíční splátka hypotéky?
Měsíční anuitní splátka se počítá vzorcem PMT (Payment): M = P × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], kde P je jistina, r je měsíční úroková sazba (roční ÷ 12) a n je počet měsíců splácení. Výsledkem je konstantní splátka po celou dobu splácení, která v sobě zahrnuje jak úrokovou, tak úmorovou část. V prvních měsících je vyšší podíl úroků, s postupem splácení roste podíl úmoru.
Co je RPSN a jak se liší od úrokové sazby?
Roční procentní sazba nákladů (RPSN) vyjadřuje celkové náklady úvěru za rok — zahrnuje nejen úroky, ale i poplatky za sjednání, vedení účtu, pojistné apod. Úroková sazba vyjadřuje pouze cenu půjčených peněz. RPSN bývá proto vždy vyšší než nominální úroková sazba. Zákon č. 257/2016 Sb. ukládá věřitelům povinnost RPSN sdělit spotřebiteli před uzavřením smlouvy. Kalkulačka zobrazuje orientační RPSN bez poplatků — pro přesnou hodnotu porovnejte nabídky bank.
Jak ovlivňuje doba splatnosti výši splátky a celkové přeplacení?
Delší doba splatnosti snižuje měsíční splátku, ale výrazně zvyšuje celkové přeplacení na úrocích. Příklad: u hypotéky 3 mil. Kč při 4,5 % p.a. zaplatíte za 20 let celkem o cca 1,5 mil. Kč na úrocích, za 30 let cca 2,5 mil. Kč. Kratší doba = více platíte měsíčně, ale celkově méně. Optimální dobu splatnosti volte s ohledem na své cashflow — přeplacení lze snížit také mimořádnými splátkami.
Kdy mohu hypotéku splatit bez poplatků?
Zákon č. 257/2016 Sb. (§ 117) umožňuje splatit hypotéku zdarma v řadě případů: na výročí uzavření smlouvy (jednou ročně, až 25 % jistiny), na konci fixačního období, při prodeji nemovitosti, při rozvodu, ztrátě zaměstnání nebo jiných zákonem stanovených situacích. Mimo tyto případy může banka účtovat poplatek za předčasné splacení — maximálně 1 000 Kč administrativní poplatek plus úrokovou diferenciaci (§ 117a).
Co je fixace úrokové sazby a na jak dlouho se sjednává?
Fixace je období, po které je vaše úroková sazba garantována a banka ji nemůže změnit. Typické doby fixace jsou 1, 3, 5 nebo 10 let. Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu — pokud ji nepřijmete, máte právo hypotéku bez poplatku refinancovat u jiné banky. Kratší fixace bývá zpočátku levnější, ale nese riziko zdražení při obnově. Delší fixace zaručuje jistotu, ale při poklesu sazeb neumožní výhodnou změnu bez poplatku.