25 % Befristungsabschlag auf den höchstzulässigen Hauptmietzins für befristete Mietverträge nach § 16 Abs. 7 MRG — gültig ab 1. Jänner 2026.
Rechtsgrundlage
- § 16 Abs. 7 Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Befristungsabschlag 25 % — Der nach Abs. 1–6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3) um 25 vH.
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 29 Abs. 1 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Befristeter Hauptmietvertrag — Voraussetzung für den § 16 Abs. 7 Abschlag
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema: Befristungsabschlag nach MRG § 16 Abs. 7
Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt in § 16 Abs. 7 den sogenannten Befristungsabschlag, der Vermietern einen finanziellen Anreiz bieten soll, befristete Mietverträge abzuschließen. Dieser Abschlag beträgt 25 % und mindert den nach den Absätzen 1 bis 6 höchstzulässigen Hauptmietzins.
Rechtliche Grundlage
Die Bestimmung lautet: „Der nach Abs. 1 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3) um 25 vH." Damit wird ein klarer Mechanismus definiert: Liegt ein befristeter Hauptmietvertrag vor, reduziert sich der maximal zulässige Mietzins automatisch um ein Viertel.
Voraussetzungen für den Abschlag
Der Abschlag setzt voraus, dass ein befristeter Hauptmietvertrag nach § 29 Abs. 1 Z 3 vorliegt. Das bedeutet, dass im Mietvertrag ein konkreter Befristungsgrund angeführt sein muss — etwa Eigenbedarf des Vermieters, eine geplante Sanierung oder ein sonstiger sachlicher Grund. Weiters gilt die Regelung für Befristungen von grundsätzlich bis zu drei Jahren.
Umwandlung in unbestimmte Zeit
Wird der befristete Vertrag in einen Vertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so entfällt der Abschlag ab dem Zeitpunkt der Umwandlung. Voraussetzung ist jedoch, dass der Abschlag im ursprünglichen Mietvertrag ziffernmäßig durch eine Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Mietzinses ausgewiesen wurde. Andernfalls kann der Vermieter den vollen Richtwert verlangen.
Rechtliche Konsequenzen bei Überschreitung
Überschreitet der vereinbarte Mietzins den nach § 16 Abs. 1–7 zulässigen Höchstbetrag, so ist die Überschreitung unwirksam. Der Mieter kann die Unwirksamkeit binnen drei Jahren gerichtlich geltend machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung oder Umwandlung des Mietverhältnisses.
Häufige Fragen zum Befristungsabschlag
Wie hoch ist der Befristungsabschlag nach MRG § 16 Abs. 7?
Der Abschlag beträgt 25 % auf den nach § 16 Abs. 1–6 höchstzulässigen Hauptmietzins. Der Mietzins wird also auf 75 % des zulässigen Höchstbetrags reduziert. Dieser Abschlag gilt ausschließlich für befristete Hauptmietverträge nach § 29 Abs. 1 Z 3 MRG.
Welche Voraussetzungen müssen für den Abschlag erfüllt sein?
Der Abschlag gilt nur, wenn ein befristeter Hauptmietvertrag nach § 29 Abs. 1 Z 3 vorliegt. Dies bedeutet, dass ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag genannt sein muss (z.B. Eigenbedarf des Vermieters, angekündigte Sanierung). Weiters muss die Befristung grundsätzlich bis zu drei Jahren betragen.
Was passiert bei Umwandlung des befristeten in einen unbefristeten Vertrag?
Wird der befristete Hauptmietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt der Abschlag ab dem Zeitpunkt der Umwandlung nicht mehr. Voraussetzung ist allerdings, dass der Abschlag im Hauptmietvertrag ziffernmäßig durch Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Mietzinses ausgewiesen wurde (§ 16 Abs. 7 S. 2 MRG).
Gilt der Abschlag auch bei Befristungen über 3 Jahre?
Die Rechtslage sieht vor, dass der Abschlag primär für befristete Mietverträge mit einer Befristung von bis zu drei Jahren gilt. Bei längerer Befristung kann der Abschlag entfallen, da die Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Z 3 MRG in diesem Fall möglicherweise nicht erfüllt sind.
Welche rechtliche Bedeutung hat die Überschreitung des höchstzulässigen Mietzinses?
Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach § 16 Abs. 1–7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbestimmtes.
Welche Mietverträge fallen unter das MRG?
Das Mietrechtsgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den etwa mitgemieteten Grundflächen. Auch genossenschaftliche Nutzungsverträge fallen unter das MRG. Bestimmte Ausnahmen bestehen für Objekte, die nicht Wohnzwecken dienen, nach 8. Mai 1945 neu errichtete Gebäude oder Objekte mit besonderer Ausstattung.