Berechnen Sie die höchstzulässige Richtwertmiete (Hauptmietzins) nach MRG § 16. Richtwerte 2026: Kat. A = 6,58 €/m² | Kat. B = 5,56 €/m² | Kat. C = 4,54 €/m² | Kat. D brauchbar = 3,52 €/m² | Kat. D nicht brauchbar = 2,50 €/m². Befristungsabschlag: −25 %.
Rechtsgrundlage
- § 16 Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Richtwertmiete nach Ausstattungskategorie — gültig ab 1. April 2026 (BGBl. I Nr. 114/2025)
Gültig ab: 1. 4. 2026
- § 29 Abs. 1 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Befristungsabschlag 25 % — gilt nur für befristete Mietverträge mit Befristungsgrund
Gültig ab: 1. 4. 2026
Kurz zum Thema: Richtwertmiete nach MRG § 16
Die Richtwertmiete nach § 16 des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist die gesetzliche Obergrenze für den Hauptmietzins bei freifinanzierten Wohnungen in Österreich. Sie wurde eingeführt, um übermäßige Mietsteigerungen zu verhindern und eine gerechte Mietpreisbildung zu gewährleisten. Die Richtwerte werden durch Verordnung des Bundesministers für Justiz festgesetzt und alle zwei Jahre an die Teuerungsentwicklung angepasst.
Ausstattungskategorien im Detail
Die Zuordnung zu einer Ausstattungskategorie erfolgt anhand objektiver Kriterien wie Heizungsart, Sanitärinstallation, Bodenbeläge und sonstige Ausstattungsmerkmale. Kategorie A umfasst Wohnungen mit bester Ausstattung: Zentralheizung oder Wärmepumpe, Aufzug, tlw. Parkettböden, hochwertige sanitäre Anlagen. Kategorie B umfasst gute Ausstattung: Zentralheizung, Badewanne, Kunststoff- oder Fliesenböden. Kategorie C umfasst durchschnittliche Ausstattung: Einzelofenheizung, sanitäre Grundausstattung. Kategorie D umfasst mindere Ausstattung: keine oder primitive Heizung, kein eigenes WC.
Befristungsabschlag und Mietvertragsgestaltung
Bei befristeten Mietverträgen mit einem Befristungsgrund (z.B. Eigenbedarf nach § 29 Abs. 1 Z 3) darf die Richtwertmiete um 25 % unterschritten werden. Dies soll dem Vermieter einen Anreiz geben, befristete Mietverträge anzubieten. Der Abschlag ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden: Er gilt nur für Befristungen bis zu drei Jahren und nur, wenn ein konkreter Befristungsgrund vorliegt. Ohne Befristungsgrund oder bei unbefristeten Verträgen gilt der volle Richtwert.
Unterschied zur Kategoriemiete und zum angemessenen Mietzins
Für Altbauten vor 1953 gilt die Kategoriemiete (§ 16 MRG iVm § 16a MRG), die nach der Ausstattung in Kategorien A–D gestaffelt ist und bundesweit einheitlich festgelegt wird. Der Richtwert (§ 16 MRG) gilt für Neubauten und after 1953 errichtete Gebäude. Der angemessene Mietzins (§ 16 Abs. 1 MRG) setzt sich aus Richtwert oder Kategoriemiete plus angemessenem Zuschlag zusammen, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
Aktuelle Entwicklung 2026
Durch die Verordnung BGBl. I Nr. 114/2025 wurden die Richtwerte per 1. April 2026 neu festgesetzt. Diese Erhöhung trägt der Inflation und den gestiegenen Baukosten Rechnung. Mieter und Vermieter sollten ihre Mietverträge auf Übereinstimmung mit den neuen Richtwerten überprüfen. Bei Überschreitung der Richtwertmiete besteht ein Kürzungsanspruch des Mieters, der rückwirkend geltend gemacht werden kann.
Häufige Fragen zur Richtwertmiete
Wie hoch ist die Richtwertmiete 2026 nach MRG § 16?
Ab 1. April 2026 gelten folgende monatliche Richtwerte pro m² Nutzfläche: Kat. A = 6,58 €, Kat. B = 5,56 €, Kat. C = 4,54 €, Kat. D brauchbar = 3,52 €, Kat. D nicht brauchbar = 2,50 €. Die Richtwerte werden durch Verordnung des Bundesministers für Justiz alle zwei Jahre angepasst (BGBl. I Nr. 114/2025).
Was ist die Ausstattungskategorie und wie wird sie bestimmt?
Die Ausstattungskategorie (A bis D) ergibt sich aus der Qualität der Wohnungsausstattung: Kat. A = beste Ausstattung (Vollinstallation, tlw. Parkettböden, Aufzug), Kat. B = gute Ausstattung (Zentralheizung, Badewanne), Kat. C = durchschnittliche Ausstattung (Einzelofen, sanitäre Grundausstattung), Kat. D = mindere Ausstattung (keine oder primitive Heizung, kein WC). Die Zuordnung erfolgt durch das Gericht oder durch Parteienvereinbarung.
Welcher Abschlag gilt bei befristeten Mietverträgen?
Bei Mietverträgen, die auf max. drei Jahre befristet sind und einen Befristungsgrund haben, gilt ein Abschlag von 25 % auf die Richtwertmiete (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG). Dieser Abschlag ist jedoch nicht auf den angemessenen Mietzins anwendbar, sondern nur auf den Teil, der sich aus dem Richtwert ergibt. Ohne Befristungsgrund oder bei mehr als drei Jahren gilt kein Abschlag.
Ist die Richtwertmiete identisch mit der zulässigen Miete?
Die Richtwertmiete ist die Obergrenze für den Hauptmietzins bei freifinanzierten Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG. Zur Richtwertmiete können noch Betriebskosten, Umsatzsteuer (bei unternehmensbezogenem Bedarf) und ein allfälliger Mehrerlösanteil (bei Kategoriemieten) hinzukommen. Die tatsächlich zulässige Miete setzt sich thus aus mehreren Komponenten zusammen.
Wie werden Untermietzins und Untervermietung durch die Richtwertmiete begrenzt?
Bei der Untermiete darf der Untermietzins die Richtwertmiete nicht übersteigen (§ 9 MRG). Wird die Wohnung untervermietet, darf die Differenz zwischen Untermietzins und Hauptmietzins den Richtwert nicht überschreiten. Der Vormieter haftet für die Einhaltung dieser Obergrenzen. Bei verbotener Untervermietung kann der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet werden.
Gilt die Richtwertmiete auch für Geschäftsräume?
Das MRG gilt nur für die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumen, die im Zusammenhang mit einer Wohnung stehen. Für gewerbliche Geschäftsräume gelten die Bestimmungen des MRG nur eingeschränkt. Der Richtwert nach § 16 bezieht sich primär auf Wohnungen. Für reine Geschäftsräume (Büros, Läden ohne Wohnbezug) gelten andere Bestimmungen und Obergrenzen.