Erhaltungspflicht des Vermieters — Das Mietrechtsgesetz verpflichtet den Vermieter, das Haus und die Mietgegenstände im ortsüblichen Standard zu erhalten.
Rechtsgrundlage
- § 3 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Erhaltung — Der Vermieter hat das Haus und die Mietgegenstände im ortsüblichen Standard zu erhalten
Gültig ab: 1. 1. 2015
- § 1096 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) (JGS Nr. 946/1811) ↗
Ergänzende Anwendung — bleibt durch MRG § 3 unberührt
Gültig ab: 1. 1. 1918
Kurz zum Thema: Erhaltungspflicht nach § 3 MRG
Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist eines der zentralen Prinzipien des österreichischen Mietrechts. § 3 MRG normiert die Verpflichtung des Vermieters, das Haus sowie die Mietgegenstände in einem dem jeweiligen Standard entsprechenden Zustand zu erhalten. Diese Pflicht besteht unabhängig vom Alter des Gebäudes, sofern nicht spezielle Kriegsschädenregelungen für Altbauten greifen.
Der ortsübliche Standard
Der Begriff des ortsüblichen Standards ist entscheidend für die Reichweite der Erhaltungspflicht. Er orientiert sich am Ausstattungsniveau vergleichbarer Objekte am selben Ort und berücksichtigt das Baujahr, die Lage und die Art der Liegenschaft. Für Neubauten nach 1945 gilt regelmäßig ein höherer Standard als für Altbauten aus der Vorkriegszeit. Die Qualifikation „ortsüblich" verhindert sowohl überhöhte Anforderungen an den Vermieter als auch eine Unterschreitung des am Markt Üblichen.
Kategorien der Erhaltungspflicht
§ 3 Abs 2 MRG unterscheidet vier Hauptkategorien: Erstens die allgemeinen Teile des Hauses — hierzu zählen das Stiegenhaus, das Dach, die Fassade sowie zentrale Versorgungsanlagen wie Heizung und Aufzug. Zweitens die Mietgegenstände bei ernsten Schäden oder Gesundheitsgefährdung — hier greift die Erhaltungspflicht nur bei substantialen Beeinträchtigungen, nicht bei gewöhnlicher Abnutzung. Drittens die verbesserten Mietgegenstände — specifically Heizthermen, Warmwasserboiler und Wärmebereitungsgeräte. Viertens die Aufrechterhaltung des Betriebs von gemeinschaftlichen Anlagen, soweit nicht alle Mieter auf deren Nutzung verzichtet haben.
Gesundheitsgefährdung und Sicherheit
Ein besonders wichtiger Aspekt ist die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen. Der Vermieter ist verpflichtet, unverzüglich tätig zu werden, wenn von einem Mietgegenstand eine konkrete Gefahr für die Gesundheit der Bewohner ausgeht — etwa durch Schimmelbildung, Asbest oder andere gesundheitsschädliche Zustände. Diese Pflicht besteht auch dann, wenn sie wirtschaftlich belastend ist.
Verhältnis zum ABGB
§ 3 MRG lässt das allgemeine Mietrecht des ABGB (§§ 1095 ff) unberührt. Das MRG geht als spezielle Regelung vor, soweit es Regelungen zur Miete enthält. Für Mietverhältnisse, die nicht unter das MRG fallen — etwa freie Finanzierungswohnungen — gelten weiterhin die ABGB-Bestimmungen.
Häufige Fragen zu § 3 MRG
Was ist die Erhaltungspflicht nach § 3 MRG?
Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gesundheitsgefährdungen beseitigt werden.
Welche Arbeiten sind immer pflichtig?
Die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses ist immer pflichtig — unabhängig vom Baujahr oder der Art der Mietgegenstände. Dazu gehören etwa das Treppenhaus, das Dach, die Fassade und zentrale Versorgungsanlagen.
Wann gilt ein Schaden als „ernst" im Sinne des § 3 Abs 2 Z 2?
Ein ernster Schaden liegt vor, wenn die Substanz des Hauses oder der Mietgegenstände erheblich beeinträchtigt ist und ohne Behebung die Gebrauchsfähigkeit oder die Sicherheit wesentlich gemindert wäre. Gewöhnliche Abnutzungen fallen nicht darunter.
Gilt die Erhaltungspflicht auch für Altbauten vor 1945?
Bei der Übergabe in brauchbarem Zustand (Z 2) gilt für Gebäude vor 1945 eine Einschränkung: Nur wenn ernste Schäden oder eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, besteht die Pflicht zur Herstellung des brauchbaren Zustands.
Was bedeutet „ortsüblicher Standard"?
Der ortsübliche Standard bezeichnet den Ausstattungs- und Qualitätsniveau, das in vergleichbaren Wohnungen am selben Ort üblich ist. Es ist nicht der höchste Standard, sondern der für vergleichbare Objekte marktübliche Zustand — er orientiert sich an der Umgebung und dem Baualter.