Gerichtlicher Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten — Wenn der Vermieter seine Pflichten verletzt, können Gemeinde, Hauptmieter oder Mehrheit der Mieter einen Antrag stellen.
Rechtsgrundlage
- § 6 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten — Antragsberechtigte, Frist, Vorweg-Auftrag
Gültig ab: 1. 10. 2006
- § 3 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Erhaltungspflicht — Qualifikation der Arbeiten nach Ziffern
Gültig ab: 1. 1. 2015
Kurz zum Thema: Antragsverfahren nach § 6 MRG
Das Antragsverfahren nach § 6 MRG bietet Mietern und Gemeinden ein wichtiges rechtliches Instrument, um die Erhaltung des Hauses sicherzustellen, wenn der Vermieter seine gesetzlichen Pflichten vernachlässigt. Das Verfahren setzt ein, wenn der Vermieter trotz bestehender Erhaltungspflicht keine Maßnahmen ergreift.
Antragsberechtigte Personen
Die Antragsberechtigung richtet sich nach der Art der Erhaltungsarbeit. Die Gemeinde kann im eigenen Wirkungsbereich für alle allgemeinen Teile, Mietgegenstände bei ernsten Schäden oder Gefährdung sowie öffentlich-rechtliche Verpflichtungen einen Antrag stellen. Jeder einzelne Hauptmieter ist antragsberechtigt für dieselben Kategorien — dies gibt dem einzelnen Mieter ein direktes Klagerecht, ohne auf die Gemeinde angewiesen zu sein. Die Mehrheit der Hauptmieter — berechnet nach der Anzahl der Mietgegenstände — kann für die Aufrechterhaltung des Betriebs von Anlagen (Z 5) und für nützliche Verbesserungen einen Antrag stellen.
Das Vorweg-Auftragsprinzip
Eine Besonderheit des § 6 MRG ist das Vorweg-Auftragsprinzip für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte (Heizthermen, Warmwasserboiler und ähnliche Geräte). Wenn unter den beantragten Arbeiten auch solche für diese Geräte sind, so sind diese Arbeiten zuerst und vorweg aufzutragen. Dies stellt sicher, dass die grundlegende Versorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser priorisiert behandelt wird.
Frist und Verfahren
Das Gericht hat dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, die ein Jahr nicht übersteigen darf. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach Art und Umfang der erforderlichen Arbeiten. Wenn der Vermieter den Auftrag nicht befolgt, kann das Gericht auf Antrag weitere Schritte setzen — dabei sind die Interessen aller Beteiligten angemessen zu berücksichtigen.
Gesundheitsgefährdung und Schonfrist
§ 6 Abs 1a enthält eine wichtige Einschränkung: Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung kann ein Auftrag nur erteilt werden, wenn sich die Gefährdung nicht durch andere, den Bewohnern zumutbare Maßnahmen abwenden lässt. Dies verhindert, dass das Gericht Aufträge erteilt, deren Durchführung für die Mieter belastender wäre als der Status quo — etwa wenn temporäre Lösungen die Gefährdung wirksam bannen.
Häufige Fragen zu § 6 MRG
Wer kann einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten stellen?
Antragsberechtigt sind die Gemeinde (für Z 1-4 und Z 6), jeder einzelne Hauptmieter (für Z 1-4 und Z 6) sowie die Mehrheit der Hauptmieter (für Z 5 und nützliche Verbesserungen nach § 4).
Was ist ein Vorweg-Auftrag?
Wenn unter den beantragten Arbeiten auch solche nach § 3 Abs 3 Z 2 lit. a bis c sind (Heizthermen, Warmwasserboiler, Wärmebereitungsgeräte), so sind diese Arbeiten vorweg aufzutragen — der gesamte Auftrag kann nicht gleichzeitig erteilt werden.
Wie lange darf die Frist zur Durchführung sein?
Die Frist darf ein Jahr nicht übersteigen. Das Gericht setzt eine angemessene Frist, die je nach Art und Umfang der Arbeiten kürzer sein kann.
Wann kann bei Gesundheitsgefährdung kein Auftrag erteilt werden?
Wenn die erhebliche Gesundheitsgefährdung durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abgewendet werden kann, darf das Gericht keinen Auftrag zur Durchführung von Arbeiten erteilen (§ 6 Abs 1a MRG).
Was passiert wenn der Vermieter den Auftrag nicht befolgt?
Wenn der Vermieter die Arbeiten nicht innerhalb der gesetzten Frist durchführt, kann das Gericht auf Antrag weitere Maßnahmen setzen — im Extremfall können die Mieter die Arbeiten selbst in Auftrag geben und die Kosten beim Vermieter geltend machen.