Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt in § 25 die Durchführung der Eigentümerversammlung und legt die Mehrheitserfordernisse für verschiedene Arten von Beschlüssen fest. Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft — hier werden alle wesentlichen Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum getroffen. Der Verwalter ist verpflichtet, die Versammlung mindestens alle zwei Jahre einzuberufen, wobei mindestens drei Eigentümer, die gemeinsam mindestens ein Viertel der Anteile halten, die Einberufung verlangen können. Die Einberufung hat schriftlich und mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin zu erfolgen.

Die drei Stufen der Mehrheitserfordernisse

Das Gesetz unterscheidet drei Kategorien von Mehrheitserfordernissen, die jeweils für unterschiedliche Beschlusstypen gelten. Die einfache Mehrheit — also mehr als 50 % der Anteile — genügt für laufende Verwaltungsangelegenheiten und Routineentscheidungen wie die Genehmigung von Hausgeldabrechnungen oder die Bestellung eines Verwalters. Für bauliche Veränderungen am Gebäude, die über den Routinebetrieb hinausgehen, sowie für Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes selbst ist eine 2/3-Mehrheit erforderlich. Die höchste Schwelle stellt die qualifizierte Mehrheit dar, die für den Verkauf gemeinschaftlicher Flächen oder besonders einschneidende Maßnahmen gilt.

Praktische Bedeutung der Anteilsmehrheit

Entscheidend für die Berechnung der Mehrheit ist nicht die Anzahl der anwesenden Personen, sondern die Summe ihrer Miteigentumsanteile. Ein Eigentümer mit einem großen Anteil am Gebäude kann daher allein durch seine Stimme das Ergebnis wesentlich beeinflussen. Dies ist particularly wichtig bei Eigentümerversammlungen mit ungleichmäßiger Verteilung der Anteile. Die Berechnung des tatsächlichen Anteils, der für einen Beschluss stimmt, erfordert eine genaue Analyse der protokollierten Stimmabgaben und eine Umrechnung auf die Gesamtanteile der Gemeinschaft.

Anfechtung und Rechtsschutz

Ein fehlerhafter Beschluss kann von jedem Wohnungseigentümer innerhalb von drei Monaten gerichtlich angefochten werden. Die Anfechtung muss beim Bezirksgericht eingebracht werden, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Wird ein Beschluss erfolgreich angefochten, gilt er als von Anfang an unwirksam — es sei denn, das Gericht stellt fest, dass die Abweichung für das Ergebnis nicht entscheidend war. Wohnungseigentümer sollten daher besonders auf die korrekte Durchführung der Versammlung und die sorgfältige Protokollierung der Abstimmungsergebnisse achten.

Elektronische Teilnahme und moderne Verfahrensweisen

Seit der WEG-Novelle 2024 ist auch die elektronische Teilnahme an der Eigentümerversammlung vorgesehen — der Verwalter kann diese Form der Teilnahme ausdrücklich gestatten. Die Möglichkeit einer Videokonferenz erhöht die Flexibilität für Eigentümer, die nicht persönlich teilnehmen können, und kann zu einer höheren Anwesenheitsquote führen. Die schriftliche Abgabe der Stimme per E-Mail oder über ein elektronisches System ist ebenfalls vorgesehen, sofern der Verwalter diese Möglichkeit einräumt.