WEG § 34 Abs. 1 normiert die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahrs. Abs. 2 regelt, dass ein Guthaben oder Rückstand mit der nächsten Vorschreibung zu verrechnen ist — gültig ab 1. Jänner 2026.
Rechtsgrundlage
- § 34 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) ↗
Abrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahrs — bei Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum bis 30. Juni des Folgejahrs
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 34 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) ↗
Guthaben oder Rückstand wird mit der nächsten Vorschreibung verrechnet — keine Barzahlung, keine Überweisung
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 34 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) ↗
Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr, sofern nicht ein anderer Zeitraum durch Beschluss festgelegt wurde
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema: WEG § 34 — Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung ist eines der wichtigsten Dokumente im Wohnungseigentumsrecht. Sie dokumentiert die Einnahmen und Ausgaben der Liegenschaftsgemeinschaft für einen bestimmten Zeitraum und weist aus, welcher Anteil davon auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfällt. WEG § 34 regelt die Pflichten des Verwalters bei der Erstellung der Abrechnung, die Frist für die Zuleitung an die Eigentümer und die Verrechnung von Guthaben und Rückständen. Für jeden Wohnungseigentümer ist das Verständnis der Jahresabrechnung essentiell, um die eigenen Kosten nachvollziehen und die Arbeit des Verwalters kontrollieren zu können.
Pflicht zur fristgerechten Abrechnung
WEG § 34 Abs. 1 verpflichtet den Verwalter, die Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahrs zu erstellen und den Wohnungseigentümern zuzuleiten. Diese Frist ist nicht nur eine Ordnungsvorschrift, sondern eine gesetzliche Verpflichtung mit Konsequenzen. Wenn der Verwalter die Abrechnung nicht fristgerecht erstellt, können die Wohnungseigentümer bei Gericht die Abberufung des Verwalters und die Bestellung eines neuen Verwalters beantragen. Die Frist dient der Rechtssicherheit: Innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende — also spätestens bis zum 30. Juni — muss die Abrechnung vorliegen.
Der Abrechnungszeitraum ist grundsätzlich das Kalenderjahr. WEG § 34 Abs. 3 lässt jedoch ausdrücklich die Möglichkeit offen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer einen anderen Zeitraum festzulegen. In der Praxis wird diese Möglichkeit selten genutzt — das Kalenderjahr hat den Vorteil, dass es mit dem Steuerjahr und dem Großteil der Versicherungs- und Vertragslaufzeiten übereinstimmt.
Verrechnung von Guthaben und Rückständen
Eine der zentralen Regelungen des WEG § 34 Abs. 2 betrifft die Verrechnung von Guthaben und Rückständen. Wenn sich aus der Jahresabrechnung ein Guthaben ergibt — also wenn die Summe der geleisteten Vorschreibungen höher ist als der tatsächliche Kostenanteil —, wird dieses Guthaben nicht bar ausbezahlt. Es wird vielmehr mit der nächsten Vorschreibung verrechnet, das heißt, von den kommenden monatlichen Zahlungen abgezogen. Dieser Mechanismus stellt sicher, dass keine unnötigen Barzahlungsflüsse zwischen den Eigentümern und der Gemeinschaft entstehen.
Ergibt die Abrechnung hingegen einen Rückstand — also wenn die geleisteten Vorschreibungen geringer waren als der Kostenanteil —, ist der rückständige Betrag mit der nächsten Vorschreibung zu begleichen. Der Verwalter wird in der Regel den Nachzahlungsbetrag gemeinsam mit der nächsten monatlichen Vorschreibung einheben. Dies stellt sicher, dass der rückständige Betrag zeitnah ausgeglichen wird und keine Liquiditätslücke in der Gemeinschaftskasse entsteht.
Inhalt und Gliederung der Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung muss alle Einnahmen und Ausgaben der Liegenschaft im Abrechnungszeitraum transparent ausweisen. Auf der Einnahmenseite stehen die Vorschreibungen der einzelnen Wohnungseigentümer, die als monatliche Beiträge zur Deckung der Kosten dienen. Ebenso sind hier allfällige Mieteinnahmen aus vermieteten Gemeinschaftsflächen — etwa Werbeflächen, Antennenstandplätze oder vermieteten Parkplätzen — anzuführen. Diese Einnahmen reduzieren die auf die Eigentümer umzulegenden Kosten.
Auf der Ausgabenseite stehen die Kosten der Liegenschaftsverwaltung, die Zuführung zur Rücklage, die Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen, die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Versicherungsprämien und Honorarnoten für Rechtsberatung. Die Abrechnung muss sowohl die Gesamtkosten als auch die auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten ausweisen. Die Aufschlüsselung nach Kostenarten und der Vergleich mit dem Vorjahr ermöglichen es den Eigentümern, die Entwicklung der Kosten zu verfolgen und bei Bedarf Rückfragen an den Verwalter zu richten.
Häufige Fragen zur WEG § 34 Jahresabrechnung
Wann muss die Jahresabrechnung erstellt werden?
Gemäß WEG § 34 Abs. 1 ist die Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahrs zu erstellen und den Wohnungseigentümern zuzuleiten. Bei einem Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum bedeutet dies, dass die Abrechnung spätestens bis zum 30. Juni des Folgejahrs vorliegen muss. Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, diese Frist einzuhalten — bei Verzug können die Wohnungseigentümer die Abberufung und Ersatzbestellung eines neuen Verwalters beantragen.
Was passiert mit einem Guthaben aus der Jahresabrechnung?
Ein sich aus der Jahresabrechnung ergebendes Guthaben wird gemäß WEG § 34 Abs. 2 nicht bar ausbezahlt, sondern mit der nächsten Vorschreibung verrechnet. Das Guthaben wird von den nächsten monatlichen Vorschreibungen abgezogen, bis es vollständig aufgebraucht ist. Dies gilt sowohl für kleine als auch für größere Guthaben. Der Vorteil dieses Verfahrens liegt darin, dass keine Barzahlungen zwischen Eigentümern und Gemeinschaft erforderlich sind.
Was passiert, wenn ein Rückstand entsteht?
Wenn sich aus der Jahresabrechnung ein Rückstand ergibt — also wenn die geleisteten Vorschreibungen geringer waren als der tatsächliche Kostenanteil —, ist der rückständige Betrag mit der nächsten Vorschreibung zu bezahlen. Der Verwalter weist in der Abrechnung aus, welcher Betrag als Nachzahlung fällig ist und wird diesen in der Regel gemeinsam mit der nächsten monatlichen Vorschreibung einheben. Bei wiederholtem Zahlungsverzug können die üblichen mahn- und klagsrechtlichen Schritte eingeleitet werden.
Welche Kosten werden in die Jahresabrechnung einbezogen?
Die Jahresabrechnung umfasst sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Liegenschaft im Abrechnungszeitraum. Auf der Einnahmenseite stehen die Vorschreibungen der einzelnen Wohnungseigentümer sowie allfällige Mieteinnahmen aus vermieteten Gemeinschaftsflächen. Auf der Ausgabenseite stehen die Kosten der Liegenschaftsverwaltung, die Rücklagenzuführung, die Betriebskosten, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Kosten für Versicherungen, Rechtsberatung und dergleichen. Die Abrechnung muss die Gesamtkosten und die auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten transparent ausweisen.
Kann der Abrechnungszeitraum vom Kalenderjahr abweichen?
Ja, WEG § 34 Abs. 3 lässt ausdrücklich die Möglichkeit offen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer einen anderen Abrechnungszeitraum als das Kalenderjahr festzulegen. Dies kann sinnvoll sein, wenn die Liegenschaft etwa auf einen anderen Bilanzstichtag umgestellt werden soll oder wenn besondere Umstände eine abweichende Regelung rechtfertigen. Der Beschluss über den Abrechnungszeitraum erfordert eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer. Einmal beschlossen, gilt der neue Zeitraum so lange, bis ein weiterer Beschluss ihn ändert.
Wie werden Nachzahlungen und Guthaben versteuert?
Für die steuerliche Behandlung von Nachzahlungen und Guthaben aus der Jahresabrechnung ist zu beachten, dass die Abrechnung selbst keine steuerrelevante Transaktion darstellt. Die Kosten, die in der Abrechnung aufscheinen, sind bereits Betriebskosten oder Werbungskosten des jeweiligen Eigentümers und werden von diesem in seiner Einkommensteuererklärung geltend gemacht. Die Verrechnung von Guthaben oder Rückständen über die Vorschreibung hat keine zusätzliche steuerliche Wirkung. Bei vermieteten Wohnungen sind die abgerechneten Kosten als Werbungskosten abzugsfähig.