Berechnen Sie den höchstzulässigen Untermietzins nach MRG § 26 — max. 150 % des Hauptmietzinses zuzüglich anerkannter Verbesserungskosten.
Rechtsgrundlage
- § 26 Abs. 1 Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Untermietzins max. 150 % des Hauptmietzinses + anerkannte Verbesserungskosten
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema: Untermietzins nach MRG § 26
Der Untermietzins ist der Mietzins, den ein Untermieter dem Hauptmieter (Untervermieter) zahlt. Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt in § 26 die Obergrenze für diesen Untermietzins, umMissbrauch zu verhindern und die rechtliche Stellung des Untermieters zu schützen.
Obergrenze: 150 % des Hauptmietzinses
Die gesetzliche Obergrenze für den Untermietzins ergibt sich aus § 26 Abs. 1 MRG. Der Untermietzins darf 150 % des Hauptmietzinses (also des Mietzinses, den der Hauptmieter an den Vermieter zahlt) nicht übersteigen. Zusätzlich können anerkannte Verbesserungsaufwendungen des Untervermieters angerechnet werden, soweit sie nachgewiesen und angemessen sind.
Verbesserungsaufwendungen
Untervermieter können nachgewiesene Aufwendungen für tatsächliche Verbesserungen an der Untermietwohnung in den Untermietzins einberechnen. Dies können Sanierungskosten, Einbauten oder andere wertsteigernde Maßnahmen sein, die im Zusammenhang mit dem Untermietverhältnis stehen. Der Untervermieter muss diese Aufwendungen nachweisen können.
Rechtsfolgen bei Überschreitung
Ein Untermietzins, der die gesetzliche Obergrenze überschreitet, ist nach § 26 MRG unwirksam. Der übersteigende Betrag kann nicht eingefordert werden, und der Untervermieter kann zur Rückzahlung verpflichtet sein. Auch eine Verwaltungsstrafe kann verhängt werden, wenn die Überschreitung vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgt.
Häufige Fragen zum Untermietzins
Wie hoch darf der Untermietzins maximal sein?
Der Untermietzins darf 150 % des Hauptmietzinses nicht übersteigen, zuzüglich nachgewiesener und anerkannter Verbesserungsaufwendungen des Untervermieters (§ 26 Abs. 1 MRG). Beispiel: Hauptmiete 500 € → max. Untermietzins 750 € + Verbesserungskosten.
Welche Verbesserungsaufwendungen werden angerechnet?
Vom Untervermieter nachgewiesene Aufwendungen für Verbesserungen an der Untermietwohnung (z.B. Sanierung, Einbauten), die mit dem Untermietverhältnis zusammenhängen und angemessen sind. Nicht angerechnet werden Aufwendungen für luxuriöse Ausstattungen oder nicht nachgewiesene Kosten.
Was passiert, wenn der Untermietzins über 150 % liegt?
Ein Untermietzins, der die gesetzliche Obergrenze von 150 % des Hauptmietzinses übersteigt, ist nach § 26 MRG unwirksam. Der Vormieter (Untervermieter) haftet für die Überschreitung und kann zur Rückzahlung des überhöhten Betrags verpflichtet werden. Die Überschreitung kann auch strafbar sein.
Gilt die 150-%-Grenze auch für Möblierungszuschläge?
Nein, die 150-%-Grenze bezieht sich ausschließlich auf den Hauptmietzins. Aufschläge für Möblierung oder besondere Ausstattung werden separat behandelt und sind nicht in die Berechnung einzubeziehen, sofern sie sachlich gerechtfertigt und marktüblich sind.
Kann der Untermietzins auch unter 150 % liegen, wenn Aufwendungen angerechnet werden?
Die Obergrenze setzt sich aus 150 % des Hauptmietzinses plus der anerkannten Verbesserungsaufwendungen zusammen. Es ist durchaus möglich, dass bei niedrigem Hauptmietzins und hohen Verbesserungskosten der zulässige Untermietzins über 150 % des reinen Hauptmietzinses liegt — das ist gesetzlich zulässig.