Geben Sie an, ob Sie als natürliche Person oder Körperschaft verkaufen, wählen Sie die Grundstücksart (Neuvermögen, Altvermögen Z 1 oder Z 2) und tragen Sie den Kaufpreis bzw. Ihren Veräußerungsgewinn ein. Der Rechner ermittelt die ImmoESt nach § 30b EStG und berechnet die Zahlungsfrist.
Rechtsgrundlage
- § 30b Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) ↗
Immobilienertragsteuer — 30% (natürliche Personen) bzw. 23% (Körperschaften ab 2024), BGBl. I Nr. 110/2023
Gültig ab: 22. 7. 2023
- § 30 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) ↗
Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen — Bemessungsgrundlage (Abs. 3) und Altvermögen-Pauschalierung (Abs. 4)
Gültig ab: 1. 4. 2012
Immobilienertragsteuer nach § 30b EStG 1988
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Sondersteuer auf Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken in Österreich. Seit der Einführung der Grundstücksbesteuerung neu im Jahr 2012 unterliegen Gewinne aus Immobilienverkäufen grundsätzlich der ImmoESt — unabhängig davon, wie lange das Grundstück gehalten wurde. Damit wurde das frühere Spekulationsfristenmodell (10 Jahre) abgelöst.
Steuersätze: 30% bzw. 23%
§ 30b Abs. 1 EStG sieht für natürliche Personen einen Sondersteuersatz von 30% vor. Die Steuer ist auf volle Euro abzurunden (floor). Für Körperschaften (§ 1 Abs. 1 KStG 1988 — GmbH, AG, Genossenschaften, Vereine) gilt seit der Veranlagung 2024 nach § 30b Abs. 1a EStG (BGBl. I Nr. 110/2023) der Körperschaftsteuersatz von 23%.
Bemessungsgrundlage bei Neuvermögen (§ 30 Abs. 3 EStG)
Bei Grundstücken, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden, ist die Bemessungsgrundlage die Differenz zwischen Veräußerungserlös und den tatsächlichen Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten können um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungskosten erhöht werden. Im Jahr 2016 eingeführte Inflationsindexierungen wurden 2019 wieder abgeschafft.
Altvermögen-Pauschalierung (§ 30 Abs. 4 EStG)
Grundstücke, die vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden (Altvermögen), können mit pauschalen Anschaffungskosten angesetzt werden:
- § 30 Abs. 4 Z 2 (nicht umgewidmet): Anschaffungskosten = 86% des Erlöses → Gewinn = 14% → effektiver Satz 4,2% auf den Erlös (14% × 30%). Diese günstige Pauschalierung gilt für Grundstücke, die seit Anschaffung dieselbe Widmung hatten.
- § 30 Abs. 4 Z 1 (umgewidmet nach 31.12.1987): Anschaffungskosten = 40% des Erlöses → Gewinn = 60% → effektiver Satz 18% auf den Erlös (60% × 30%). Diese weniger günstige Pauschalierung erfasst Flächen, die nach 1987 in Bauland umgewidmet wurden.
Ausnahmen von der ImmoESt-Pflicht
§ 30 Abs. 2 EStG sieht mehrere Befreiungen vor: Am wichtigsten ist dieHauptwohnsitzbefreiung — der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn das Grundstück dem Verkäufer ab der Anschaffung mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs. 2 Z 1 lit. a) oder wenn es in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz diente (§ 30 Abs. 2 Z 1 lit. b). Weitere Befreiungen: selbst hergestellte Gebäude (unter Bedingungen), Enteignungen, und Tauschvorgänge im Rahmen von Zusammenlegungsverfahren.
Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer (§ 30b EStG)
Wann fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an?
ImmoESt fällt bei der Veräußerung von Grundstücken an (§ 30 Abs. 1 EStG). Als Grundstücke gelten Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die Grundstücken gleichgestellt sind. Ausnahmen gibt es vor allem für selbst genutzte Eigenheime: Wenn das Gebäude als Hauptwohnsitz dient und mindestens 2 von 5 Jahren (oder durchgehend 2 Jahre unmittelbar vor Verkauf) genutzt wurde, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (Hauptwohnsitzbefreiung, § 30 Abs. 2 Z 1 EStG).
Was ist der Unterschied zwischen Neuvermögen und Altvermögen?
Neuvermögen sind Grundstücke, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Für diese gilt die reguläre Bemessungsgrundlage (§ 30 Abs. 3 EStG): Veräußerungserlös abzüglich tatsächlicher (und ggf. indexierter) Anschaffungskosten plus Herstellungskosten. Altvermögen sind Grundstücke, die vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden. Für diese gibt es eine pauschale Bemessungsgrundlage nach § 30 Abs. 4 EStG: entweder 14% (nicht umgewidmetes Altvermögen, Z 2) oder 60% des Erlöses (umgewidmetes Altvermögen, Z 1).
Was bedeutet "umgewidmetes Altvermögen" (§ 30 Abs. 4 Z 1 EStG)?
Altvermögen gilt als "umgewidmet" im Sinne des § 30 Abs. 4 Z 1 EStG, wenn es nach dem 31.12.1987 von Grünland oder landwirtschaftlichen Flächen in Bauland umgewidmet wurde. Bei umgewidmetem Altvermögen wird der Gewinn mit 60% des Veräußerungserlöses angesetzt (Anschaffungskosten pauschal 40%), was einem effektiven Steuersatz von 18% auf den Erlös führt (60% × 30%). Nicht umgewidmetes Altvermögen (Z 2) hat pauschal 86% Anschaffungskosten, sodass nur 14% des Erlöses als Gewinn gilt — effektiver Satz 4,2%.
Wie wird die Zahlungsfrist für die ImmoESt berechnet?
Die ImmoESt ist bis zum 15. Tag des auf den Monat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten (§ 30b Abs. 1 EStG). Beispiel: Kaufpreis fließt im März zu → Zahlungsfrist 15. Mai. Bei der Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt) gilt diese Frist für die Abfuhr an das Finanzamt. Die korrekte Einhaltung der Frist ist wichtig, da sonst Säumniszuschläge drohen.
Gilt für Körperschaften derselbe ImmoESt-Satz?
Nein. Nach § 30b Abs. 1a EStG gilt ab der Veranlagung 2024 für Körperschaften im Sinne des § 1 Abs. 1 KStG 1988 (GmbH, AG, Genossenschaften, Vereine etc.) der Körperschaftsteuersatz von 23% statt 30%. Diese Regelung wurde durch BGBl. I Nr. 110/2023 eingeführt und berücksichtigt, dass Körperschaften ohnehin Körperschaftsteuer zahlen. Für natürliche Personen und Personengesellschaften bleibt es beim Satz von 30%.
Was ist die Abgeltungswirkung der ImmoESt (§ 30b Abs. 2 EStG)?
Bei der Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt, Wirtschaftstreuhänder) hat die ImmoESt Abgeltungswirkung: Die Grundstückseinkünfte werden dann nicht mehr zur regulären Einkommensteuer veranlagt (§ 30b Abs. 2 EStG). Der Steuerpflichtige muss diese Einkünfte nicht in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Eine Veranlagungsoption besteht jedoch — wenn der individuelle Steuersatz unter 30% liegt, kann eine Veranlagung günstiger sein.