Výpočet daně z darování nemovitosti. § 4a ZDP — dary v rodině osvobozeny. Ostatní: základ daně − 50 000 Kč, sazba 15 %/23 %. Zákon č. 386/2020 Sb. zrušil daň z nabytí.
Daň z darování nemovitosti 2026
Výpočet daně z příjmů při darování nemovitosti, notářského poplatku a katastrálního poplatku. Dar v rodině = zpravidla osvobozeno.
Právní základ
- § 4a zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Osvobozené bezúplatné příjmy — přímá příbuzenská linie, manžel, sourozenci
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 10/3/d ZDP — osvobozeno do 50 000 Kč/rok/dárce; nad limit zdanitelný příjem
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 38v zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Oznamovací povinnost při hodnotě daru ≥ 5 000 000 Kč
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 28 zákon o správních poplatcích (634/2004 Sb.) ↗
Poplatek za vklad do katastru nemovitostí — 2 000 Kč
Účinné od: 1. 1. 2005
- § 11 notářský tarif (vyhl. 196/2001 Sb.) (196/2001 Sb.) ↗
Notářský tarif — odměna notáře za darovací smlouvu
Účinné od: 1. 7. 2001
Stručně k tématu: Daň z darování nemovitosti
Darování nemovitosti je v České republice oblíbeným způsobem mezigeneračního převodu majetku. Klíčová právní otázka zní: jaká daň se platí? A odpověď je pro většinu rodin příznivá — žádná daň z příjmů, jen notářský a katastrální poplatek.
Osvobozené dary — § 4a ZDP
Zákon o daních z příjmů (§ 4a ZDP) osvobozuje bezúplatné příjmy (dary) v přímé příbuzenské linii — tedy mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnuky, a naopak. Osvobozeny jsou také dary mezi manželi a registrovanými partnery. Toto osvobození je bezvýjimečné — platí pro jakoukoliv výši darované nemovitosti, ať jde o garsonku za 500 000 Kč nebo vilu za 50 milionů Kč.
Pro sourozence, strýce, tety, synovce a neteře platí osvobození za podmínky, že dárce a obdarovaný sdíleli společnou domácnost minimálně 1 rok před darováním (§ 4a odst. 1 písm. c) ZDP). Tato podmínka se dokládá například shodnou adresou trvalého pobytu.
Ostatní osoby — zdanění nad 50 000 Kč
Pokud darujete nemovitost osobám mimo výše uvedené okruhy (příteli, kamarádovi, obchodnímu partnerovi), osvobozuje zákon pouze prvních 50 000 Kč od jednoho dárce za rok (§ 10 odst. 3 písm. d) ZDP). Hodnota nad tento limit vstupuje do základu daně dle § 10 odst. 1 písm. n) ZDP a zdaňuje se sazbou 15 % (resp. 23 % pro část přesahující 48× průměrnou mzdu, tj. 2 350 416 Kč v roce 2026). U nemovitostí je tedy prakticky vždy základ daně kladný a daň se platí.
Daň z nabytí nemovitostí — zrušena od roku 2020
Zákonem č. 386/2020 Sb. byla s účinností od 26. 9. 2020 zrušena daň z nabytí nemovitých věcí (dříve obecně nazývaná „daň z převodu nemovitosti" nebo „4% daň"). Od tohoto data se tato daň neplatí při žádném nabytí nemovitosti — prodeji, darování, dědění ani jiném způsobu. Pokud jste slyšeli o 4% dani při darování, tato informace je zastaralá a neplatí.
Notářský poplatek
Darovací smlouva musí být písemná. Pro zápis do katastru nemovitostí je potřeba, aby podpisy na smlouvě byly úředně ověřeny — v praxi notářem. Notáři odměnu účtují dle notářského tarifu (vyhláška č. 196/2001 Sb.). Orientačně lze počítat s 1 % z hodnoty nemovitosti, minimálně 2 000 Kč a v závislosti na hodnotě i více. Poplatek za vklad do katastru nemovitostí je paušálních 2 000 Kč (Pol. 28 zákona č. 634/2004 Sb.).
Oznamovací povinnost při darech nad 5 milionů
Dle § 38v ZDP platí od roku 2014 povinnost oznámit přijetí bezúplatného příjmu (daru) finančnímu úřadu, pokud hodnota daru od jednoho dárce za rok přesáhne 5 000 000 Kč. Oznámení se podává do 3 měsíců od nabytí daru. Tato povinnost platí i pro osvobozené dary v rodině — oznamujete ji, i když nedaníte. Sankce za nesplnění oznamovací povinnosti může být pokuta dle § 247 daňového řádu.
Praktická doporučení
Při darování nemovitosti v rodině je postup relativně jednoduchý: uzavřete darovací smlouvu (ideálně formou notářského zápisu nebo s notářsky ověřenými podpisy), podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí (poplatek 2 000 Kč) a pokud je hodnota nad 5 mil. Kč, oznamte dar finančnímu úřadu do 3 měsíců. Daňové přiznání podávat nemusíte, protože osvobozené příjmy nevstupují do daňového základu.
Časté otázky
Je darování nemovitosti dítěti nebo rodiči osvobozeno od daně?
Ano, darování nemovitosti v přímé příbuzenské linii (rodič→dítě, dítě→rodič, prarodič→vnuk) je dle § 4a odst. 1 písm. a) ZDP plně osvobozeno od daně z příjmů. Obdarované dítě ani darující rodič neplatí žádnou daň z příjmů — ani při hodnotě nemovitosti v desítkách milionů Kč. Platí se pouze notářský poplatek (odměna notáře za sepsání darovací smlouvy) a katastrální poplatek 2 000 Kč za zápis do katastru nemovitostí.
Co když chci darovat nemovitost sourozenci?
Darování sourozenci, strýci, tetě, synovci nebo neteři je osvobozeno za podmínky, že dárce a obdarovaný žili v jedné společné domácnosti minimálně 1 rok bezprostředně před darováním (§ 4a odst. 1 písm. c) ZDP). Tuto skutečnost je vhodné mít zdokumentovanou (společná adresa trvalého pobytu, doklady o sdíleném bydlení). Pokud podmínka splněna není, dar se zdaňuje jako u ostatních osob — limit 50 000 Kč a nad limit 15 %/23 %.
Byla skutečně zrušena 4% daň z nabytí nemovitostí?
Ano, daň z nabytí nemovitých věcí (dříve obecně nazývaná „daň z převodu nemovitostí" nebo „4% daň") byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020. Od tohoto data se neplatí při žádném převodu nemovitosti — ani při prodeji, ani při darování. Toto zrušení platí pro všechny typy nabytí: koupě, dar, dědictví, vklad do společnosti apod. Daň z příjmů (§ 4a nebo § 10 ZDP) je zcela jiný daňový titul a její pravidla jsou popsána výše.
Musím mít pro darování nemovitosti notáře?
Pro darování nemovitosti je nutná písemná darovací smlouva. Notářská forma (notářský zápis) je povinná, pokud chcete provést zápis do katastru nemovitostí — katastr přijímá jako podklad vkladu listinu s úředně ověřenými podpisy, přičemž prakticky to obvykle vyžaduje sepsání smlouvy notářem nebo alespoň notářské ověření podpisů. Notářský poplatek závisí na hodnotě nemovitosti a rozsahu práce notáře (§ 11 notářského tarifu, vyhl. 196/2001 Sb.). Orientačně: 2 000–50 000 Kč při hodnotě do 5 mil. Kč.
Kdy musím oznámit dar finančnímu úřadu?
Dle § 38v ZDP je povinnost oznámit přijetí bezúplatného příjmu (daru) finančnímu úřadu, pokud hodnota daru od jednoho dárce za zdaňovací období přesáhne 5 000 000 Kč. Oznámení se podává do 3 měsíců od přijetí daru. Tato oznamovací povinnost platí i tehdy, pokud je dar osvobozený od daně (tedy i při darování v rodině). Formulář oznámení je dostupný na webu Finanční správy ČR.