Kalkulačka osvobození od daně při prodeji nemovitosti: § 4 odst. 1 písm. a) hlavní bydliště ≥2 roky, § 4 odst. 1 písm. b) časový test 10 let, limit 40 000 000 Kč/rok (zákon č. 461/2024 Sb.).
Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti
§ 4 odst. 1 písm. a), b) a w) ZDP — 2026
Právní základ
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4 odst. 1 písm. a) — osvobození při hlavním bydlišti ≥2 roky
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4 odst. 1 písm. b) — časový test 10 let vlastnictví
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4 odst. 1 písm. w) — limit 40 000 000 Kč/rok (od 1.1.2025)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 10 — základ daně z prodeje nemovitosti (příjem − výdaje)
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Stručně k tématu: Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti v ČR 2026
Podmínka č. 1 — hlavní bydliště (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP)
Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky je osvobozen, pokud jste v ní měli bezprostředně před prodejem bydliště nejméně 2 roky. Podmínka bydliště neznamená nutně trvalý pobyt v registru, ale faktické a prokazatelné bydlení (platby za energie, pojistné, sousedi jako svědci apod.). Osvobození se vztahuje i na manžele/manželky v rámci SJM, pokud podmínku splňuje alespoň jeden z manželů.
Podmínka č. 2 — časový test 10 let (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP)
Pokud nemovitost neslouží jako hlavní bydliště (investiční byt, pozemek, rekreační chalupa), příjem z jejího prodeje je osvobozen po uplynutí 10 let od nabytí. Důležitá výjimka: pokud byla nemovitost zařazena do obchodního majetku podnikatele, 10letý test začíná plynout znovu od okamžiku, kdy byla z obchodního majetku vyřazena. Tato pravidla chrání státní pokladnu před prodejem obchodního majetku po minimální době.
Podmínka č. 3 — limit 40 000 000 Kč (§ 4 odst. 1 písm. w) ZDP, od 1. 1. 2025)
Zákon č. 461/2024 Sb. zavedl od 1. 1. 2025 nový limit pro osvobozené příjmy: příjmy z prodeje nemovitostí, cenných papírů a dalšího majetku do 40 000 000 Kč za zdaňovací rok jsou osvobozeny. To je pro většinu prodejů bytů a domů klíčová novinka — pokud prodáváte nemovitost v hodnotě do 40M Kč, příjem je zpravidla osvobozen i bez splnění podmínky bydliště nebo 10letého testu.
Základ daně a výpočet daně při zdanění
Není-li příjem osvobozen, je zdaňován jako ostatní příjem dle § 10 ZDP. Základ daně = prodejní cena − nabývací cena − technické zhodnocení − prokazatelné náklady prodeje. Sazba daně je 15 % (resp. 23 % z části přesahující 48× průměrnou mzdu — v roce 2026 to je 2 350 416 Kč). Ztrátu z prodeje nemovitosti (prodej pod cenou) nelze uplatnit vůči jiným příjmům.
Oznamovací povinnost při osvobozených příjmech
Dle § 38v ZDP máte povinnost oznámit finančnímu úřadu příjem z prodeje nemovitosti přesahující 5 000 000 Kč — a to i tehdy, je-li osvobozen. Lhůta je 3 měsíce od nabytí právní moci kupní smlouvy/vkladu. Nepodání oznámení je přestupkem se sankcí do 500 000 Kč. Osvobozené příjmy do 5M Kč neoznamujete.
Nejčastější dotazy
Kdy je příjem z prodeje bytu nebo rodinného domu osvobozen od daně?
Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky je od daně osvobozen, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP). Alternativně platí 10letý časový test (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP) — pokud jste vlastnili nemovitost alespoň 10 let, příjem je osvobozen bez ohledu na bydliště.
Co je nový limit 40 000 000 Kč zavedený zákonem č. 461/2024 Sb.?
Od 1. 1. 2025 platí třetí podmínka osvobození dle § 4 odst. 1 písm. w) ZDP: příjmy z prodeje nemovitostí (a cenných papírů) do 40 000 000 Kč za zdaňovací období jsou osvobozeny od daně, i když nesplníte podmínku bydliště ani 10letý test. Limit se počítá ze všech příjmů z prodeje nemovitostí za celý rok. Pokud prodejem překročíte 40M Kč, osvobození dle § 4 písm. w) se neuplatní a musíte splnit jiné podmínky.
Jak se počítá 10letý časový test, pokud jsem nemovitost používal k podnikání?
Pokud byla nemovitost v obchodním majetku podnikatele, 10letý časový test začíná plynout znovu od konce tohoto podnikatelského využití, nikoli od nabytí nemovitosti (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Například pokud jste skončili s podnikáním v roce 2015 a prodáváte nemovitost v roce 2026, 10letý test je splněn.
Jak se počítá základ daně při zdanění příjmu z prodeje nemovitosti?
Pokud příjem z prodeje nemovitosti není osvobozen, základ daně dle § 10 ZDP se počítá jako: prodejní cena − nabývací cena − technické zhodnocení − prokazatelné náklady prodeje (provize realitní kanceláře, notářské poplatky, geometrický plán). Záporný základ daně (ztráta z prodeje) nelze uplatnit vůči jiným příjmům.
Musím příjem z prodeje nemovitosti uvést v daňovém přiznání, i když je osvobozen?
Osvobozené příjmy z prodeje nemovitostí zpravidla neuvádíte v daňovém přiznání. Výjimka platí, pokud prodejní cena přesáhla 5 000 000 Kč — pak oznamovací povinnost dle § 38v ZDP vyžaduje oznámení finančnímu úřadu do 3 měsíců od nabytí právní moci (i při osvobození). Zdanitelné příjmy uvádíte v části daňového přiznání jako § 10 ZDP.