§ 24/1 ZDP — úroky z podnikové hypotéky jsou PLNĚ daňově uznatelné (bez limitu!). § 30 ZDP — odpisy skupin 4/5. Daňová úspora pro PO (19 %) a OSVČ (15 %).
Kalkulačka daně z podnikové hypotéky 2026
Výpočet odpočtu úroků z podnikové hypotéky, ročních odpisů a celkové daňové úspory (§ 24/1, § 30 ZDP).
Právní základ
- § 24 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 24/1 ZDP — výdaje na dosažení příjmů: úroky z podnikové hypotéky plně uznatelné
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 25 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 25/1/w ZDP — thin capitalisation: dluh od spojených osob max 4× vlastní kapitál
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 30 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 30 ZDP — odpisové skupiny: sk. 4 (20 let, 5,5/3,0 %), sk. 5 (30 let, 4,5/3,1 %)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 27 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 27/c ZDP — pozemky jsou vyloučeny z odpisování
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 15 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 15/3 ZDP — osobní hypotéka: odpočet úroků max 150 000 Kč/rok (pro srovnání)
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Pořízení komerční nemovitosti prostřednictvím podnikové hypotéky přináší podnikatelům a firmám dvě souběžné daňové výhody, které se vzájemně doplňují: plně odečitatelné úroky a roční odpisy nemovitosti. Oproti osobní hypotéce jsou tyto podmínky výrazně výhodnější.
Neomezený odpočet úroků — § 24/1 ZDP
Zákon o daních z příjmů v § 24 odst. 1 umožňuje odečíst veškeré výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. Úroky z hypotéky na komerční nemovitost jsou klasickým příkladem takového výdaje — platí je podnikatel, aby mohl využívat nemovitost pro svou výdělečnou činnost.
Klíčové je srovnání s osobní hypotékou: ta přináší pouze nezdanitelnou část základu daně maximálně 150 000 Kč/rok (§ 15/3 ZDP), což při 15% sazbě FO představuje úsporu max 22 500 Kč/rok. Podniková hypotéka naproti tomu nemá žádný strop — při roční splátce úroků 350 000 Kč a sazbě 19 % jde o úsporu přes 66 500 Kč jen na úrocích.
Odpisy komerční nemovitosti — § 30 ZDP
Komerční nemovitosti se zařazují do odpisových skupin dle přílohy č. 1 k ZDP:
- Skupina 4 (20 let): typicky sklady, výrobní haly, menší komerční objekty. Rovnoměrné odpisy: 5,5 % v 1. roce, 3,0 % v dalších letech.
- Skupina 5 (30 let): kanceláře, hotely, obchodní centra, administrativní budovy. Rovnoměrné odpisy: 4,5 % v 1. roce, 3,1 % v dalších.
Pozemek, na němž stavba stojí, se neodepisuje (§ 27 písm. c) ZDP) — z celkové pořizovací ceny je třeba vyčlenit hodnotu pozemku a odpisovat pouze stavbu. Hodnotu pozemku lze zjistit ze znaleckého posudku nebo kupní smlouvy.
Pravidlo nízké kapitalizace — § 25/1/w ZDP
Pokud podnikatel financuje nemovitost půjčkou od spřízněné osoby (např. od mateřské společnosti nebo od společníka), platí pravidlo nízké kapitalizace. Daňově uznatelné jsou pouze úroky z dluhu do výše čtyřnásobku vlastního kapitálu (4× equity). Přesahující část úroků jsou daňově neuznatelné. Pravidlo se nevztahuje na bankovní hypotéky ani na půjčky od třetích stran.
Praktický příklad — efekt podnikové hypotéky
Kancelářská budova za 10 mil. Kč (pozemek 2 mil. Kč, stavba 8 mil. Kč), hypotéka 7 mil. Kč, úrok 5 % p.a., sazba daně 19 % (PO):
- Roční úroky (1. rok): 350 000 Kč — daňová úspora 66 500 Kč
- Roční odpis (sk. 5, 1. rok, 4,5 %): 360 000 Kč — daňová úspora 68 400 Kč
- Celková daňová úspora 1. rok: 134 900 Kč
Efektivní náklady na hypotéku se tak výrazně sníží. Navíc odpisy pokračují po celou dobu odpisování (20 nebo 30 let), zatímco úroky s klesajícím úvěrovým saldem postupně klesají.
Poplatky za sjednání hypotéky
Originační poplatek za sjednání hypotéky je uznatelným výdajem dle § 24/2/h ZDP. Lze jej odečíst jednorázově v roce sjednání nebo rozložit do doby trvání úvěru. Pro jednoduchost řada podnikatelů volí jednorázový odpočet v roce sjednání smlouvy.
Nejčastější dotazy
Jsou úroky z podnikové hypotéky daňově odečitatelné?
Ano, a bez horního limitu. Dle § 24 odst. 1 zákona o daních z příjmů jsou veškeré výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů daňově uznatelné. Úroky z hypotéky na komerční nemovitost používanou pro podnikání jsou typickým příkladem. Naproti tomu osobní hypotéka na rodinný dům pro bydlení přináší jen nezdanitelnou část základu daně max 150 000 Kč/rok (§ 15/3 ZDP) — tedy odpočet z daňového základu, ne z daně samotné.
Jak fungují odpisy komerční nemovitosti?
Komerční nemovitosti (kanceláře, sklady, výrobní haly, hotely) se odepisují rovnoměrně nebo zrychleně dle § 30 ZDP. Rovnoměrné odpisy: skupina 4 (20 let) — 1. rok 5,5 %, ostatní 3,0 %; skupina 5 (30 let) — 1. rok 4,5 %, ostatní 3,1 %. Pozemky se neodepisují (§ 27/c ZDP) — z pořizovací ceny nemovitosti je třeba vydělit hodnotu pozemku. Odpisy snižují základ daně a tím daňovou povinnost.
Co je pravidlo nízké kapitalizace (thin capitalisation)?
Pravidlo nízké kapitalizace (§ 25/1/w ZDP) omezuje daňovou uznatelnost úroků z půjček od spojených osob. Pokud dluh od spojených osob přesahuje čtyřnásobek vlastního kapitálu (4× equity), jsou úroky z nadlimitního dluhu daňově neuznatelné. Pravidlo se nevztahuje na půjčky od bank ani od třetích stran (nespojených osob). Podnikatel s bankovní hypotékou toto pravidlo obvykle neřeší.
Lze odečíst i poplatek za sjednání hypotéky?
Ano. Originační poplatek (poplatek za sjednání hypotéky) je výdajem dle § 24 odst. 2 písm. h) ZDP a je daňově uznatelný. Lze jej buď jednorázově zahrnout do výdajů v roce sjednání, nebo rozložit do doby trvání úvěru (obě varianty jsou akceptovány). Stejně tak jsou uznatelné pojistné k hypotéce hrazené jako podmínka sjednání úvěru.
Jaký je rozdíl mezi podnikovou a osobní hypotékou z daňového hlediska?
Klíčový rozdíl je v rozsahu daňové výhody. Osobní hypotéka (bydlení): odpočet úroků maximálně 150 000 Kč/rok z daňového základu (§ 15/3 ZDP) — při 15% sazbě FO = max 22 500 Kč úspora/rok. Podniková hypotéka: neomezený odpočet úroků jako daňového nákladu (§ 24/1 ZDP) — plus roční odpisy stavby. Při 10 milionové hypotéce s 5% úrokem a 19% sazbě PO jde o úsporu přes 95 000 Kč/rok jen na úrocích, plus dalších 60 000–80 000 Kč na odpisech.