Vložení nemovitosti, auta nebo CP do SRO — § 10/1/b ZDP. Časový test: nemovitost 5 let (§ 4/1/b), CP 3 roky (§ 4/1/w). Znalecký posudek § 15 ZOK.
Daň z nepeněžitého vkladu do s.r.o. 2026
Vložení nemovitosti, auta, CP nebo jiného aktiva do s.r.o. — § 10/1/b ZDP, časové testy § 4 ZDP, znalecký posudek § 15 ZOK.
Právní základ
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 10/1/b ZDP — vložení aktiva do SRO = ostatní příjem (FMV − nabývací cena)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4/1/b ZDP — osvobození nemovitost ≥ 5 let; § 4/1/w CP ≥ 3 roky; § 4/1/c auto ≥ 1 rok
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 15 zákon o obchodních korporacích (90/2012 Sb.) ↗
§ 15 ZOK — nepeněžitý vklad oceněn znalcem jmenovaným soudem
Účinné od: 1. 1. 2014
Nepeněžitý vklad do SRO — daňové aspekty 2026
Při zakládání SRO nebo navyšování základního kapitálu lze vložit jako vklad nejen peníze, ale i jakékoli jiné aktivum — nemovitost, automobil, cenné papíry, stroje, zásoby, pohledávky nebo i obchodní podíl. Takový vklad je tzv. nepeněžitý (naturální) vklad a z daňového hlediska jde o zdanitelnou transakci, pokud vkladatel realizuje zisk.
Proč je vložení aktiva do SRO zdanitelné?
Zákon o daních z příjmů (§ 10 odst. 1 písm. b) ZDP) klasifikuje přijetí podílu v SRO výměnou za nepeněžitý vklad jako ostatní příjem fyzické osoby. Zdanitelný příjem = tržní hodnota (FMV) aktiva dle znalce minus nabývací cena aktiva pro vkladatele. Jde o tzv. „latentní zisk" — vkladatel realizuje nerealizovaný přírůstek hodnoty aktiva.
Osvobození dle časových testů § 4 ZDP
Zákon o daních z příjmů poskytuje osvobození od daně v situacích, kdy fyzická osoba (nepodnikatel) drží aktivum dostatečně dlouho:
Nemovitost (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP): osvobozeno po ≥ 5 letech vlastnictví, pokud nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku (daňové evidence OSVČ). Cenné papíry (§ 4 odst. 1 písm. w) ZDP): osvobozeno po ≥ 3 letech vlastnictví. Osobní automobil (§ 4 odst. 1 písm. c) ZDP): osvobozeno po ≥ 1 roce vlastnictví, pokud auto nebylo v obchodním majetku. Jiná aktiva (stroje, vybavení) a aktiva OSVČ z obchodního majetku: bez osvobození.
Povinný znalecký posudek a jeho důsledky
§ 15 zákona č. 90/2012 Sb. (ZOK) vyžaduje, aby nepeněžitý vklad byl oceněn znalcem jmenovaným soudem. Soudní znalec určí tržní hodnotu (FMV) aktiva, která se stane: hodnotou podílu vydaného SRO (SRO může vydat podíl jen do výše FMV — § 142/3 ZOK), vstupní cenou aktiva v účetnictví SRO (základ pro odpisy od FMV — § 23/1 ZDP). Náklady na znalecký posudek jsou transakční náklady — orientačně 0,2 % z FMV, minimálně cca 5 000 Kč, maximálně cca 20 000 Kč pro běžné nemovitosti.
Výhody vkladu aktiva do SRO
Navzdory potenciální daňové povinnosti vkladatele může mít nepeněžitý vklad výhody: SRO odpisuje aktivum od FMV — pokud je FMV vyšší než historická nabývací cena, SRO má vyšší odpisy a nižší základ DPPO. Aktivum je chráněno v SRO (oddělení osobního a firemního majetku). SRO může aktivum snáze prodat bez osobní daňové povinnosti vkladatele (prodej realizuje SRO, zisk zdaněn DPPO 21 %). Aktiva potřebná pro podnikání SRO (auta, stroje) lze provozovat jako firemní majetek se všemi daňovými výhodami.
Časté dotazy
Je vložení nemovitosti do SRO daňové zdanitelné?
Záleží na době vlastnictví. Vložení nemovitosti do SRO je pro vkladatele (FO) daňovou transakcí — dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP se zdaňuje rozdíl mezi tržní hodnotou (FMV dle znalce) a nabývací cenou. Výjimka: pokud fyzická osoba (nepodnikatel) drží nemovitost ≥ 5 let a jde o nemovitost mimo obchodní majetek, platí osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP a příjem je osvobozen od daně z příjmů.
Platí 5letý test pro osvobození i při vkladu do SRO?
Ano. Osvobození § 4 odst. 1 písm. b) ZDP (nemovitost) a § 4 odst. 1 písm. w) ZDP (cenné papíry) se vztahuje i na vložení aktiva do SRO jako nepeněžitý vklad. Stejný test, jako byste nemovitost prodali. Klíčové podmínky: (1) fyzická osoba (FO) — ne OSVČ s aktivem v obchodním majetku, (2) podmínka doby vlastnictví splněna, (3) nemovitost nikdy nebyla v obchodním majetku. Vložení aktiva, které bylo v daňové evidenci OSVČ, NENÍ osvobozeno.
Kdo oceňuje nepeněžitý vklad do SRO?
Dle § 15 zákona o obchodních korporacích (ZOK) musí být nepeněžitý vklad oceněn znalcem, kterého jmenuje soud (soudní znalec). Vkladatel ani SRO si nemohou sami zvolit libovolného oceňovacího poradce — musí to být soudně jmenovaný znalec. Znalecký posudek určuje tržní hodnotu (FMV) aktiva, která je zároveň: (1) hodnotou podílu vydaného SRO, (2) vstupní cenou aktiva v účetnictví SRO pro odpisy.
Co je daňová základna aktiva v SRO po vkladu?
Po nepeněžitém vkladu přebírá SRO aktivum v jeho tržní hodnotě dle znaleckého posudku (§ 23 odst. 1 ZDP). SRO tedy může odpisovat aktivum od FMV — nikoli od původní nabývací ceny vkladatele. Toto je důležitá výhoda: pokud vkladatel drží nemovitost 5+ let (nízká nabývací cena) a FMV je vysoká, SRO může začít odpisovat od vysoké FMV. Vyšší odpisy snižují základ DPPO SRO a celkové daňové zatížení podnikání.
Jak se zdaní vložení osobního auta do SRO?
Vložení osobního automobilu do SRO je rovněž nepeněžitý vklad. Pro FO nepodnikatele platí osvobození dle § 4 odst. 1 písm. c) ZDP po uplynutí 1 roku od nabytí, pokud auto nebylo v obchodním majetku. Pokud auto bylo méně než rok ve vlastnictví nebo bylo v daňové evidenci OSVČ, zdaní se rozdíl FMV − nabývací cena. FMV u auta určí znalec, v praxi se přibližuje trh (autobazary, cenové servery). Znalecký posudek je i zde povinný dle § 15 ZOK.