Výpočet LTV (loan-to-value) hypotéky + DTI + DSTI. ČNB limit: 80 % pro 36+ let, 90 % do 36 let. Opatření ČNB č. 1/2024. § 9 z. 257/2016.
Volitelné — DTI a DSTI ukazatele
Právní základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
Oprávnění ČNB stanovit LTV limity
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k LTV limitu pro hypotéku
LTV (loan-to-value) je jeden z klíčových ukazatelů při schvalování hypotečního úvěru. Vyjadřuje, jak velkou část hodnoty nemovitosti financuje banka — čím vyšší LTV, tím větší riziko pro věřitele.
Česká národní banka od dubna 2024 aplikuje Opatření obecné povahy č. 1/2024, které zavedlo nové limity pro poskytovatele hypotečních úvěrů v ČR:
- Žadatelé do 36 let věku: max. LTV 90 % (tj. min. 10 % vlastních zdrojů)
- Žadatelé 36 let a starší: max. LTV 80 % (tj. min. 20 % vlastních zdrojů)
- Hypotéky nad 90 % LTV: v ČR zcela zakázány
Zástavní hodnota vs. kupní cena
Pro výpočet LTV banka vychází ze zástavní hodnoty nemovitosti, nikoliv přímo z kupní ceny. Zástavní hodnota je definována jako nižší z těchto dvou:
- Kupní cena dle kupní smlouvy
- Odhadní (tržní) cena dle bankovního znalce
Toto pravidlo vyplývá z § 86 zákona č. 257/2016 Sb.Pokud je kupní cena vyšší než odhadní cena, banka použije pro výpočet LTV odhadní cenu — a tím se efektivní LTV zvyšuje.
DTI a DSTI ukazatele
Vedle LTV sleduje ČNB také:
- DTI (debt-to-income): celkový dluh dělený ročním čistým příjmem. Limit: max. 8,5× (36+ let) nebo 9,5× (do 36 let)
- DSTI (debt-service-to-income): roční splátky / roční čistý příjem. Limit: max. 45 % (36+ let) nebo 50 % (do 36 let)
Splnění všech tří ukazatelů (LTV, DTI, DSTI) je podmínkou pro schválení hypotéky.
Vliv LTV na úrokovou sazbu
Nižší LTV zpravidla znamená nižší úrokovou přirážku, protože banka nese menší riziko. Dosažení LTV pod 60 % nebo pod 70 % obvykle odemyká nejlepší dostupné sazby na trhu.
Časté dotazy
Co je LTV a jak se vypočítá?
LTV (loan-to-value) je poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti, vyjádřený v procentech. Výpočet: LTV = (výše hypotéky / zástavní hodnota nemovitosti) × 100 %. Zástavní hodnota nemovitosti se určuje jako nižší z kupní a odhadní (bankovní) ceny — tato zásada chrání banku před přeceněním.
Jaký je maximální LTV limit pro hypotéku v ČR v roce 2026?
Česká národní banka stanovila makroobezřetnostní limity Opatřením obecné povahy č. 1/2024 (účinné od 1. 4. 2024): žadatelé do 36 let věku mohou získat hypotéku až do 90 % LTV, žadatelé 36 let a starší mohou získat hypotéku maximálně do 80 % LTV. Hypotéky nad 90 % LTV nejsou v ČR možné.
Co je DTI a DSTI a jaké jsou limity ČNB?
DTI (debt-to-income) je poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu — limit ČNB je 8,5× pro 36+ let a 9,5× pro žadatele do 36 let. DSTI (debt-service-to-income) je podíl ročních splátek na ročním čistém příjmu — limit je 45 % pro 36+ let a 50 % pro mladší žadatele. Tato pravidla stanoví Opatření ČNB č. 1/2024.
Proč banka používá zástavní hodnotu, nikoliv kupní cenu?
Banka je dle § 86 zákona č. 257/2016 Sb. (zákon o spotřebitelském úvěru) povinna použít pro výpočet LTV zástavní hodnotu nemovitosti, která je definována jako nižší z kupní a odhadní ceny. Tím se chrání před situací, kdy by kupní cena byla uměle navýšena nad tržní hodnotu nemovitosti.
Jak nízké LTV ovlivňuje úrokovou sazbu hypotéky?
Nižší LTV obecně znamená nižší riziko pro banku a tím i nižší úrokovou přirážku. Typické pásma: LTV do 60 % → nejlepší sazba, 61–70 % → standardní podmínky, 71–80 % → mírná přirážka, 81–90 % → dostupné jen pro žadatele do 36 let, nad 90 % → v ČR není povoleno. Přesné podmínky se liší dle banky.