Kalkulačka refinancování hypotéky: nová splátka (annuitní vzorec), měsíční úspora, bod zlomu a celková úspora. Poplatek za předčasné splacení max. 1 % (§ 117 zák. 257/2016 Sb.).
Refinancování hypotéky 2026
Výpočet úspory a bodu zlomu — § 117 zák. č. 257/2016 Sb.
Právní základ
- § 117 občanský soudní řád (99/1963 Sb.) ↗
§ 117 zák. 257/2016 Sb. — poplatek za předčasné splacení max. 1 %
Účinné od: 1. 4. 1964
Stručně k tématu
Stručně k tématu: refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky znamená převedení stávajícího hypotečního úvěru k jiné bance (nebo renegociaci podmínek u stávající banky) za účelem dosažení nižší úrokové sazby a snížení měsíčních splátek. V České republice drží miliony domácností hypotéky se sazbami z let minulé dekády — refinancování může ušetřit desítky tisíc korun.
Annuitní splátka — jak funguje výpočet?
Standardní hypotéka se splácí annuitní splátkou — každý měsíc platíte stejnou částku, která pokrývá jak úroky, tak splátku jistiny. Výpočet splátky (PMT) je dán vzorcem: PMT = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1), kde P je zůstatek jistiny, r je měsíční úroková sazba (roční / 12) a n je počet zbývajících měsíců. S klesající jistinou roste podíl splátky jistiny a klesá podíl úroku.
Poplatek za předčasné splacení — § 117 zák. 257/2016
Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru omezuje poplatek za předčasné splacení hypotéky na maximum 1 % z předčasně splacené jistiny, nebo na skutečné náklady věřitele — podle toho, co je nižší (§ 117 odst. 1). Při splacení v rámci zákonem stanovené výpovědní doby (tříměsíční oznámení ke konci fixace) je poplatek zpravidla nulový nebo jen symbolický. Toto omezení platí pro smlouvy uzavřené od 1. 12. 2016 (starší smlouvy mohou mít jiné smluvní podmínky).
Bod zlomu (break-even) — kdy se refinancování vrátí?
Bod zlomu udává, za kolik měsíců se jednorázový náklad refinancování (poplatek za předčasné splacení + administrativní náklady) navrátí díky měsíční úspoře. Výpočet: bod zlomu = celkové náklady / měsíční úspora. Pokud je bod zlomu kratší než zbývající doba splácení, refinancování celkově vychází jako výhodné.
Kdy refinancovat?
Ideální čas na refinancování je ke konci fixačního období, kdy je poplatek za předčasné splacení nulový (nebo minimální) a banka musí nabídnout nové podmínky. Dále je vhodné refinancovat při poklesu tržních sazeb o alespoň 1–2 procentní body oproti stávající sazbě. Naopak při zbývající době splácení kratší než 3–5 let nebo při vysokém poplatku za předčasné splacení refinancování nemusí mít smysl.
Co kalkulačka nezohledňuje
Kalkulačka pracuje s čistou annuitní splátkou (jistina + úrok) a nezahrnuje: pojistné nemovitosti a domácnosti, poplatek za vedení úvěrového účtu, náklady na nový odhad nemovitosti, poplatek za vklad zástavního práva do katastru a náklady na advokáta. Tyto položky doporučujeme přičíst k poplatku za předčasné splacení pro komplexní posouzení výhodnosti.
Časté dotazy
Jak se počítá nová měsíční splátka po refinancování?
Nová splátka se vypočítá annuitním vzorcem PMT = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1), kde P je zůstatek jistiny, r je měsíční úroková sazba (roční / 12) a n je počet zbývajících měsíců. Kalkulačka automaticky aplikuje stejnou zbývající dobu splácení a novou sazbu.
Co je poplatek za předčasné splacení a jak vysoký může být?
Poplatek za předčasné splacení hypotéky je upraven § 117 zák. č. 257/2016 Sb. (zákon o spotřebitelském úvěru). Maximální výše je 1 % z předčasně splacené jistiny, nebo skutečné náklady věřitele — podle toho, co je nižší. Při splacení ke konci fixačního období (v rámci výpovědní doby) bývá poplatek nulový nebo výrazně nižší.
Co je „bod zlomu" a jak ho interpretovat?
Bod zlomu (break-even) udává, za kolik měsíců se vám vrátí jednorázový poplatek za předčasné splacení díky měsíční úspoře na splátkách. Výpočet: poplatek / měsíční úspora = počet měsíců. Pokud je bod zlomu kratší než zbývající doba splácení, refinancování se celkově vyplatí.
Kdy se refinancování hypotéky nevyplatí?
Refinancování se nevyplatí, pokud: (1) nová sazba je vyšší nebo stejná jako stávající, (2) poplatek za předčasné splacení je vyšší než celková úspora za zbývající dobu, nebo (3) bod zlomu přesahuje zbývající dobu splácení. Nejideálnější je refinancovat ke konci fixačního období bez poplatku.
Kalkulačka nezohledňuje pojištění ani poplatky za vedení účtu — co dělat?
Kalkulačka pracuje s čistou annuitní splátkou (jistina + úrok) bez pojistného a bankovních poplatků. Pro přesnější srovnání zahrňte do poplatku za předčasné splacení i jednorázové administrativní náklady nové banky (poplatek za odhad, zápis zástavního práva aj.). Celková RPSN obou nabídek pak lépe odráží skutečné náklady.