Prüfen Sie nach § 1095 ABGB, ob der eingetragene Bestandvertrag als dingliches Recht wirkt und der neue Eigentümer gebunden ist.
Rechtsgrundlage
- § 1095 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Eingetragener Bestandvertrag als dingliches Recht — bindet nachfolgende Eigentümer
Gültig ab: 1. 1. 1812
- § 1116 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Kündigungsfristen für Bestandverträge
Gültig ab: 1. 1. 1812
Kurz zum Thema: Eingetragener Bestandvertrag nach § 1095 ABGB
§ 1095 ABGB ist eine der wichtigsten mietrechtlichen Schutzvorschriften im österreichischen Zivilrecht: Ein im Grundbuch eingetragener Bestandvertrag wird zum dinglichen Recht und bindet damit jeden Nachfolger im Eigentum. Diese Norm ist für langfristige Miet- und Pachtverhältnisse von großer praktischer Bedeutung.
Dingliche Wirkung durch Grundbucheintragung
Nach § 1095 ABGB ist das Recht des Bestandnehmers bei eingetragenem Bestandvertrag als dingliches Recht zu betrachten. Ein dingliches Recht wirkt "erga omnes" — gegenüber jedermann. Das bedeutet: Wer immer die Liegenschaft erwirbt, muss das eingetragene Bestandrecht für die noch übrige Zeit gegen sich gelten lassen. Der neue Eigentümer wird kraft Gesetzes zum neuen Vermieter/Verpächter.
Schutz bei Eigentümerwechsel
Der praktisch wichtigste Anwendungsfall des § 1095 ABGB ist der Eigentümerwechsel: Wird eine vermietete oder verpachtete Liegenschaft verkauft, können beim nicht eingetragenen Bestandvertrag die Rechte des Bestandnehmers gefährdet sein. Mit Grundbucheintragung ist dieser Schutz abgesichert: Der neue Eigentümer muss den Vertrag anerkennen und kann ihn nicht allein wegen des Eigentumsübergangs beenden.
Nicht eingetragene Bestandverträge
Ohne Grundbucheintragung wirkt der Bestandvertrag nur schuldrechtlich. Der neue Eigentümer ist an ihn grundsätzlich nicht gebunden. Der Bestandnehmer kann zwar den ursprünglichen Vermieter auf Schadenersatz klagen, muss aber die Liegenschaft räumen, wenn der neue Eigentümer dies unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen verlangt. Dies zeigt die Wichtigkeit einer Grundbucheintragung bei langfristigen Bestandverhältnissen.
Verhältnis zum MRG
Im Bereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt für Wohnungen ohnehin ein starkes Kündigungsschutzregime — unabhängig von der Grundbucheintragung. § 1095 ABGB hat seine eigenständige Bedeutung vor allem für nicht vom MRG erfasste Miet- und Pachtverhältnisse (z.B. Pacht landwirtschaftlicher Flächen, Nutzungsrechte an Superädifikaten, langfristige Gewerbemieten außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG).
Häufige Fragen zu § 1095 ABGB
Was regelt § 1095 ABGB?
§ 1095 ABGB bestimmt, dass ein in die öffentlichen Bücher (Grundbuch) eingetragener Bestandvertrag als dingliches Recht gilt. Das bedeutet: Der neue Eigentümer einer Liegenschaft ist an den eingetragenen Bestandvertrag gebunden und muss ihn für die noch übrige Vertragsdauer gegen sich gelten lassen.
Was passiert beim Eigentümerwechsel ohne Grundbucheintragung?
Ist der Bestandvertrag nicht im Grundbuch eingetragen, wirkt er nur schuldrechtlich — also nur zwischen dem ursprünglichen Vermieter und dem Mieter. Der neue Eigentümer ist grundsätzlich nicht an den Vertrag gebunden und kann — unter Einhaltung gesetzlicher Fristen — den Bestandnehmer zur Räumung auffordern.
Wie wird ein Bestandvertrag in das Grundbuch eingetragen?
Die Eintragung erfolgt auf Antrag beider Vertragsparteien beim zuständigen Grundbuchsgericht. Es braucht einen entsprechenden schriftlichen Bestandvertrag und die Aufsandungserklärung (Zustimmung) des Eigentümers. Für die Eintragung werden Gerichtsgebühren fällig. Im Allgemeinen ist die Eintragung eines langfristigen Bestandrechts empfehlenswert.
Gilt § 1095 ABGB auch für Pachtverhältnisse?
Ja, § 1095 ABGB gilt für alle Bestandverträge — also sowohl für Miete (Wohnung, Geschäftslokal) als auch für Pacht (landwirtschaftliche Flächen, Betriebspacht). Voraussetzung ist stets die Eintragung in die öffentlichen Bücher.
Kann der neue Eigentümer den eingetragenen Bestandvertrag vorzeitig kündigen?
Nein. Solange der eingetragene Bestandvertrag läuft, kann der neue Eigentümer ihn nicht wegen des Eigentumserwerbs vorzeitig beenden. Er tritt als neuer Vermieter in den Vertrag ein und kann nur aus den im Vertrag oder Gesetz vorgesehenen Gründen kündigen (z.B. bei grober Pflichtverletzung des Mieters).
Was bedeutet "dingliches Recht" im Zusammenhang mit § 1095?
Ein dingliches Recht wirkt gegenüber jedermann — nicht nur gegenüber den Vertragsparteien. Durch die Grundbucheintragung erlangt der Bestandnehmer ein Recht, das er auch gegenüber einem neuen Eigentümer der Liegenschaft geltend machen kann. Das schuldrechtliche Mietverhältnis wird durch die Eintragung zu einem sachenrechtlichen Nutzungsrecht.