Prüfen Sie nach §§ 1116a, 1116 ABGB, was beim Tod des Mieters oder Vermieters mit dem Bestandvertrag passiert — Fortsetzung, Sonderkündigung und Kündigungsfristen.
Rechtsgrundlage
- § 1116a Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Bestandvertrag bei Tod — keine automatische Auflösung; Sonderkündigung bei Wohnungsmiete
Gültig ab: 1. 1. 1812
- § 1116 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Kündigungsfristen: Pacht 6 Monate, unbewegliche Sachen 14 Tage, bewegliche Sachen 24 Stunden
Gültig ab: 1. 1. 1812
Kurz zum Thema: Bestandvertrag bei Tod nach § 1116a ABGB
§ 1116a ABGB regelt eine wichtige und praxisrelevante Frage des Mietrechts: Was passiert mit einem Miet- oder Pachtvertrag, wenn eine der Vertragsparteien stirbt? Das Grundprinzip ist klar — der Tod löst den Vertrag nicht auf. Für Wohnungsmieten sieht das Gesetz jedoch ein besonderes Sonderkündigungsrecht vor.
Grundprinzip: Kein automatischer Vertragsuntergang
§ 1116a Abs. 1 ABGB enthält den grundlegenden Satz: Durch den Tod eines der vertragschließenden Teile wird der Bestandvertrag nicht aufgehoben. Damit stellt das Gesetz klar, dass der Tod einer Partei kein ipso-iure-Erlöschensgrund für Bestandverträge ist. Der Vertrag geht auf die Erben der verstorbenen Partei über — sowohl Miet- als auch Pachtverträge, sowohl bei Tod des Mieters als auch des Vermieters.
Sonderkündigung bei Wohnungsmieten
§ 1116a Abs. 2 ABGB macht für Wohnungsmieten eine wichtige Ausnahme: Stirbt der Mieter einer Wohnung, können sowohl die Erben des Mieters als auch der Vermieter den Mietvertrag lösen. Und zwar: "ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer" — d.h. auch ein befristeter Mietvertrag kann mit dem Sonderkündigungsrecht aufgelöst werden. Voraussetzung ist stets die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Kündigungsfristen nach § 1116 ABGB
§ 1116 ABGB regelt die ordentlichen Kündigungsfristen für Bestandverträge: Pachtverträge müssen 6 Monate vor dem Termin gekündigt werden; Mietverträge über unbewegliche Sachen (außer Pacht) 14 Tage; Mietverträge über bewegliche Sachen 24 Stunden. Für Wohnungsmieten, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gelten die speziellen MRG-Kündigungsfristen und -verfahren (i.d.R. gerichtliche Aufkündigung).
Praktische Konsequenzen im Erbfall
Für Erben des verstorbenen Mieters bedeutet § 1116a ABGB: Sie treten in den Mietvertrag ein, haben aber bei Wohnungsmieten das Recht, den Vertrag zu lösen (z.B. wenn sie die Wohnung nicht benötigen und keine Mietzahlung leisten wollen). Für den Vermieter ermöglicht das Sonderkündigungsrecht, die Wohnung neu zu vermieten, wenn die Erben kein Interesse an der Weiterführung haben. Das beiderseitige Kündigungsrecht schafft Flexibilität im Erbfall.
Abgrenzung zu anderen Vorschriften
§ 1116a ABGB gilt neben und ergänzend zu anderen mietrechtlichen Regelungen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) kennt eigene Regelungen zum Eintritt in Mietverhältnisse (§ 14 MRG — Eintritt von Familienangehörigen beim Tod des Mieters), die § 1116a ABGB als lex specialis verdrängen können. Im Bereich des MRG geht § 14 MRG (Mietrechtsnachfolge bei Tod) vor; für nicht vom MRG erfasste Miete und für Pacht gilt § 1116a ABGB direkt.
Häufige Fragen zu § 1116a ABGB
Wird ein Mietvertrag durch den Tod des Mieters automatisch aufgelöst?
Nein. § 1116a Abs. 1 ABGB legt ausdrücklich fest, dass durch den Tod eines der Vertragsschließenden der Bestandvertrag nicht aufgehoben wird. Der Vertrag geht auf die Erben des Verstorbenen über — sowohl bei Tod des Mieters als auch bei Tod des Vermieters.
Was ist das Sonderkündigungsrecht nach § 1116a Abs. 2?
§ 1116a Abs. 2 ABGB enthält eine wichtige Ausnahme für Wohnungsmieten: Stirbt der Mieter einer Wohnung, können sowohl die Erben des Mieters als auch der Vermieter den Mietvertrag — ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer — mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen. Dieses Sonderkündigungsrecht steht BEIDEN Seiten zu.
Welche Kündigungsfristen gelten nach § 1116 ABGB?
§ 1116 ABGB unterscheidet: Pacht 6 Monate; unbewegliche Sachen (außer Pacht) 14 Tage; bewegliche Sachen 24 Stunden. Für Wohnungsmieten gelten die Fristen des Mietrechtsgesetzes (MRG), das i.d.R. längere Fristen und besondere Verfahren vorsieht.
Kann ein Vermieter nach dem Tod des Mieters sofort kündigen?
Nicht sofort. Bei Wohnungsmieten steht dem Vermieter das Sonderkündigungsrecht nach § 1116a Abs. 2 ABGB zu, aber er muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. "Ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer" bedeutet nur, dass ein befristeter Vertrag dennoch gekündigt werden kann — nicht dass sofort Räumung verlangt werden kann.
Gilt das Sonderkündigungsrecht auch bei Tod des Vermieters?
Nein. § 1116a Abs. 2 ABGB gilt ausdrücklich nur bei Tod des Mieters einer Wohnung — nicht bei Tod des Vermieters. Bei Tod des Vermieters geht der Vertrag auf dessen Erben über, die als neue Vermieter eintreten. Dem Mieter steht kein Sonderkündigungsrecht zu.
Wer tritt bei Tod des Vermieters in den Mietvertrag ein?
Bei Tod des Vermieters treten dessen Erben in die Vermieterposition ein — kraft Erbfolge. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Der Mieter muss die Miete an die neuen Eigentümer zahlen. Hat der Bestandvertrag ein dingliches Recht (§ 1095 ABGB), ist er auch gegenüber Dritten, die die Liegenschaft erwerben, geschützt.