Mieter-Austrittsrecht bei Unbrauchbarkeit: Ist das Mietobjekt untauglich zum bedungenen Gebrauch, darf der Mieter nach § 1117 ABGB fristlos austreten — ohne Kündigung.
Rechtsgrundlage
- § 1117 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Außerordentliches Kündigungsrecht des Bestandnehmers bei Unbrauchbarkeit des Bestandstücks
Gültig ab: 1. 1. 1917
- § 1118 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Außerordentliches Aufhebungsrecht des Bestandgebers — Gegenstück zu § 1117
Gültig ab: 1. 1. 1812
Kurz zum Thema: Mietvertrag-Austrittsrecht nach § 1117 ABGB
§ 1117 ABGB gewährt dem Mieter (Bestandnehmer) ein außerordentliches Austrittsrecht, wenn das Mietobjekt für den vereinbarten Gebrauch untauglich ist. Dieses Recht schützt den Mieter vor dem Dilemma, an einen Vertrag gebunden zu sein, dessen Gegenstand er nicht sinnvoll nutzen kann.
Voraussetzungen des Austrittsrechts
Drei kumulative Voraussetzungen müssen erfüllt sein: Erstens muss das Bestandstück in einem Zustand sein, der es zum bedungenen (vereinbarten) Gebrauch untauglich macht — entweder bei der Übergabe selbst oder nachträglich eingetreten. Zweitens muss der Mieter die Unbrauchbarkeit nicht selbst verschuldet haben. Drittens muss es sich um eine erhebliche Beeinträchtigung handeln; bloße Unannehmlichkeiten reichen nicht aus.
Kein Verschulden des Mieters
§ 1117 ABGB setzt ausdrücklich voraus, dass die Unbrauchbarkeit "ohne Schuld" des Bestandnehmers eingetreten ist. Hat der Mieter selbst die Schäden verursacht oder die Unbrauchbarkeit herbeigeführt, entfällt das Austrittsrecht. In diesem Fall muss der Mieter die Schäden auf eigene Kosten beheben und kann sich nicht auf § 1117 ABGB berufen.
Rechtsfolgen — fristlose Auflösung
Liegen die Voraussetzungen vor, kann der Mieter den Mietvertrag ohne Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen auflösen. Eine gerichtliche Genehmigung ist nicht erforderlich; die Erklärung gegenüber dem Vermieter genügt. Für die Dauer der Unbrauchbarkeit schuldet der Mieter keinen Mietzins (§ 1096 ABGB). Etwaige Kautionen oder Vorauszahlungen sind zurückzuerstatten.
Verhältnis zum MRG
Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält für Wohnraummiete besondere Schutzvorschriften zugunsten der Mieter. Im Vollanwendungsbereich des MRG können diese Regelungen gegenüber dem ABGB vorrangig sein. § 1117 ABGB bleibt jedoch als allgemeines Rückgrat des Bestandrechts anwendbar, insbesondere für Mietobjekte, die nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen (Gewerberäume, Ferienwohnungen, bestimmte Einfamilienhäuser).
Praktische Empfehlung
Mieter, die ihr Austrittsrecht nach § 1117 ABGB ausüben möchten, sollten den Mangel zuerst schriftlich rügen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Dokumentation durch Fotos und Sachverständigengutachten stärkt die Rechtsposition. Im Streitfall über die Erheblichkeit der Unbrauchbarkeit entscheidet das zuständige Bezirksgericht.
Häufige Fragen zu § 1117 ABGB
Was regelt § 1117 ABGB?
§ 1117 ABGB regelt das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters (Bestandnehmers): Er darf den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist vorzeitig auflösen, wenn das Mietobjekt (Bestandstück) in einem Zustand übergeben wurde oder nachträglich in einen Zustand geraten ist, der es zum bedungenen Gebrauch untauglich macht — sofern ihn daran kein Verschulden trifft.
Unter welchen Voraussetzungen gilt § 1117 ABGB?
Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein: (1) Das Mietobjekt ist untauglich für den vereinbarten Gebrauch. (2) Die Unbrauchbarkeit bestand bei Übergabe oder trat nachträglich ein. (3) Den Mieter trifft kein Verschulden an der Unbrauchbarkeit. Alle drei Bedingungen müssen gleichzeitig vorliegen.
Was passiert mit dem Mietzins bei Unbrauchbarkeit?
Ist das Mietobjekt gänzlich unbrauchbar, schuldet der Mieter keinen Mietzins für den Zeitraum der Unbrauchbarkeit (§ 1096 ABGB). Bei teilweiser Unbrauchbarkeit kann der Mietzins entsprechend gemindert werden. Das Austrittsrecht nach § 1117 ABGB ist ein weitergehender Anspruch: Der Mieter kann den Vertrag vollständig beenden.
Muss der Mieter den Vermieter zuerst mahnen?
§ 1117 ABGB sieht im Unterschied zu § 1118 (Vermieterrecht) keine ausdrückliche Pflicht zur vorherigen Mahnung vor. Der Mieter kann das Austrittsrecht direkt ausüben, sobald die Unbrauchbarkeit vorliegt. Dennoch empfiehlt sich aus Beweissicherungsgründen die schriftliche Rüge gegenüber dem Vermieter.
Was ist der Unterschied zu § 1118 ABGB?
§ 1117 schützt den Mieter (Bestandnehmer) — er darf bei Unbrauchbarkeit austreten. § 1118 schützt den Vermieter (Bestandgeber) — er darf bei schuldhaftem Missbrauch, Mietzinsrückstand oder unbefugter Untervermietung die vorzeitige Aufhebung fordern. Beide Normen bilden das System der außerordentlichen Vertragsauflösung im Bestandrecht.
Gilt § 1117 ABGB auch für MRG-Wohnungen?
§ 1117 ABGB gilt für alle Bestandverträge (Miet- und Pachtverträge). Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält spezielle Regelungen für Wohnraummiete. Im Vollanwendungsbereich des MRG können MRG-Regelungen vorgehen. § 1117 ABGB bleibt als allgemeine Grundregel anwendbar, wenn das MRG keine speziellere Regelung trifft.