§ 46 MRG schafft einen besonderen Mieterschutz beim Eintritt neuer Personen in einen bestehenden Mietvertrag. Die Norm unterscheidet zwischen geschützten Personen — nahen Angehörigen des bisherigen Mieters — und sonstigen Personen, denen gegenüber der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Anhebungsrecht hat.

Geschützte Personen

Ehegatten, Lebensgefährten und minderjährige Kinder des bisherigen Hauptmieters genießen einen umfassenden Schutz. Wenn eine dieser Personen in den Mietvertrag eintritt — allein oder gemeinsam mit anderen Angehörigen — darf der Vermieter nur den Mietzins begehren, den er ohne den Eintritt verlangen dürfte. Der Eintritt löst also keine Mietzinserhöhung aus, solange die geschützte Person allein oder mit anderen Angehörigen in der Wohnung verbleibt. Dieser Schutz gilt auch beim Eintritt auf Grund einer gerichtlichen Anordnung nach § 87 Abs 2 des Ehegesetzes.

Anhebungsrecht für sonstige Personen

Treten ausschließlich Personen in den Mietvertrag ein, die nicht in Abs 1 genannt sind — etwa entfernte Verwandte, Pflegepersonen oder neue Lebensgefährten ohne formelle Ehe — so darf der Vermieter ab dem auf den Eintritt folgenden Zinstermin eine Erhöhung bis zu dem nach § 16 Abs 2-6 zulässigen Betrag verlangen. Der Höchstbetrag von ursprünglich 2,64 €/m² valorisiert sich gemäß § 16 Abs 6 und liegt derzeit bei ca. 4,47 €/m². Voraussetzung ist, dass der bisherige Hauptmietzins niedriger ist als dieser Höchstbetrag.

Einschränkungen und Schranken

Das Anhebungsrecht besteht nur einmal — wurde bereits eine Anhebung vorgenommen, ist eine weitere ausgeschlossen. Zudem gilt § 46 Abs 2 nur für Mietverträge, die bereits am 1. März 1994 bestanden. Für jüngere Verträge gelten die allgemeinen Regeln des § 16. Eine weitere wichtige Einschränkung: Solange dem bisherigen Mieter für vor dem 1. März 1994 getätigte Aufwendungen noch Ersatzansprüche nach § 10 zustehen, die er geltend macht und der Vermieter nicht befriedigen will, ist die Anhebung nicht zulässig.

Verhältnis zu § 16

§ 46 ist eine Sonderregelung für den Eintritt in bestehende Mietverträge, die das allgemeine Mietzinsrecht des § 16 für diesen Fall überlagert. Im Übrigen — also für die Erstvermietung oder für Verträge, die nicht vor März 1994 bestanden — gelten die allgemeinen Bestimmungen des § 16 über den Hauptmietzins und die zulässigen Erhöhungen.