Aufteilung der Liegenschaftskosten nach Miteigentumsanteilen gemäß § 32 Abs. 1 WEG — inklusive Sonderfälle (pre-WEG Mietvertrag, MRG § 37 Überprüfung).
Rechtsgrundlage
- § 32 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ↗
Kosten für die Liegenschaft (inkl. Rücklage) tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile am Ende des Abrechnungszeitraums
Gültig ab: 1. 7. 2024
- § 1 Abs. 1 Mietrechtsgesetz (MRG) (MRG) ↗
Aufteilungsschlüssel in Bestandverträgen — gilt auch für pre-WEG Mietverhältnisse
Gültig ab: 1. 1. 2024
- § 37 Mietrechtsgesetz (MRG) (MRG) ↗
Überprüfung des Aufteilungsschlüssels — jeder Eigentümer kann Überprüfung beantragen
Gültig ab: 1. 1. 2024
- § 13 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) (WGG) ↗
Aufteilung der Kosten bei pre-WEG Mietverhältnissen — Aufteilungsschlüssel gemäß Mietvertrag
Gültig ab: 1. 1. 2024
- § 22 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) (WGG) ↗
Überprüfung der Aufteilung — Antragsrecht der Eigentümer auf Überprüfung
Gültig ab: 1. 1. 2024
Kurz zum Thema: Kostenaufteilung nach WEG § 32
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt in § 32 die Aufteilung der Kosten für die Liegenschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Die grundlegende Regel lautet: Jeder Eigentümer trägt die Kosten im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile — und zwar am Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Diese Regelung stellt sicher, dass die Lasten der Gemeinschaft gerecht und proportional verteilt werden, unabhängig von der individuellen Nutzung oder den Mieterträgen einzelner Eigentümer.
Die Regel-Aufteilung nach Miteigentumsanteilen
Im Regelfall — also wenn keinbesondere Umstände Mietvertrag aus der Zeit vor dem WEG-Objekt besteht — folgen alle Kosten für die Liegenschaft (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Rücklage) dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Miteigentumsanteile ergeben sich aus dem Aufteilungsplan, der im Grundbuch eingetragen ist. Üblicherweise richten sich die Anteile nach dem Verhältnis der Nutzfläche der jeweiligen Einheit zur Gesamtnutzfläche. Beispiel: Ein Eigentümer mit 25% Miteigentumsanteil trägt auch 25% der Gesamtkosten der Liegenschaft.
Der Sonderfall: Pre-WEG Mietvertrag
Eine wichtige Ausnahme ergibt sich, wenn über das Wohnungseigentumsobjekt bereits vor dessen Begründung ein Mietvertrag bestand. In diesem Fall — der sogenannte Pre-WEG-Fall — gelten abweichende Aufteilungsregeln. Die Kosten für Rücklage sowie Erhaltung und Verbesserung folgen dann nicht den Miteigentumsanteilen, sondern dem Aufteilungsschlüssel aus dem bestehenden Mietvertrag. Diese Regelung schützt die Rechte von Mietern, die bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum eingezogen sind, und verhindert, dass plötzliche Änderungen der Kostenaufteilung zu untragbaren Belastungen führen.
Überprüfung der Kostenaufteilung
Das Gesetz räumt jedem Eigentümer das Recht ein, eine Überprüfung des Aufteilungsschlüssels zu beantragen. Dies kann entweder gerichtlich (bei Mietrechtsstreitigkeiten nach § 37 MRG) oder im Rahmen der Eigentümergemeinschaft (nach § 22 WGG) geschehen. Die Überprüfung kann sich sowohl auf formale Fehler (falsche Miteigentumsanteile im Aufteilungsplan) als auch auf sachliche Unangemessenheiten (etwa wenn sich die tatsächliche Nutzung wesentlich von den Miteigentumsanteilen unterscheidet) beziehen. In der Praxis empfiehlt es sich, vor einer Antragstellung die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer einzuholen oder sich rechtlich beraten zu lassen.
Rücklage — Warum und wie viel?
Die Rücklage dient der Finanzierung größerer Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, die in Zukunft anfallen werden — etwa Dachsanierung, Aufzugserneuerung oder Fassadenrenovierung. Die Höhe der Rücklage wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und orientiert sich an der voraussichtlichen Entwicklung des Hauses. Nach § 32 Abs. 1 WEG wird auch die Rücklage nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt, wobei bei pre-WEG Mietverhältnissen der Mietvertrags-Aufteilungsschlüssel gilt. Eine angemessene Rücklage ist für die langfristige Werterhaltung der Liegenschaft unerlässlich.
Häufige Fragen zur Kostenaufteilung nach WEG § 32
Wie werden die Kosten nach WEG § 32 verteilt?
Gemäß § 32 Abs. 1 WEG tragen die Wohnungseigentümer die Kosten für die Liegenschaft — einschließlich der Rücklage — im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile am Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Die Miteigentumsanteile ergeben sich aus dem Aufteilungsplan und dem Lastenblatt, die im Grundbuch eingetragen sind. Es spielt keine Rolle, ob einzelne Eigentümer die Wohnung selbst nutzen oder vermieten — die Kostenaufteilung folgt ausschließlich den Miteigentumsanteilen.
Was bedeutet der Sonderfall eines pre-WEG Mietvertrags?
Besteht über ein wohnungseigentumstaugliches Objekt ein Mietvertrag aus der Zeit vor der Begründung des Wohnungseigentums, gelten abweichende Regeln. In diesem Fall folgen die Kosten für Rücklage sowie Erhaltung und Verbesserung dem Aufteilungsschlüssel aus dem bestehenden Mietvertrag — nicht den Miteigentumsanteilen. Diese Sonderregelung ergibt sich aus der Verknüpfung von § 32 Abs. 1 WEG mit § 1 Abs. 1 MRG und § 13 WGG. Alle anderen Kosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten) folgen ebenfalls dem Mietvertrags-Aufteilungsschlüssel, sofern dieser nicht auf andere Weise festgelegt ist.
Kann ein Eigentümer die Kostenaufteilung überprüfen lassen?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, eine Überprüfung des Aufteilungsschlüssels zu beantragen. Zuständig dafür sind je nach Art des Mietverhältnisses entweder das Mietgericht gemäß § 37 MRG (bei Mieter-Wohnungseigentümern) oder die Verwaltung gemäß § 22 WGG (bei Wohnungsgemeinnützigkeit). Die Überprüfung kann sich sowohl auf die formale Richtigkeit des Aufteilungsschlüssels als auch auf dessen sachliche Angemessenheit beziehen. Ein begründeter Antrag kann zur Änderung des Aufteilungsschlüssels für die Zukunft führen.
Welche Kostenarten werden nach § 32 WEG aufgeteilt?
§ 32 Abs. 1 WEG erfasst grundsätzlich alle Kosten für die Liegenschaft, also sowohl die Betriebskosten (Heizung, Warmwasser, Müllentsorgung, Hausmeister, Versicherung etc.) als auch die Verwaltungskosten und die Rücklage für künftige Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen. Die Rücklage dient der Finanzierung größerer Instandhaltungsarbeiten und wird von der Eigentümergemeinschaft separat verwaltet. Auch die Kosten für die Verwaltung des Hauses — etwa Honorare für den Verwalter — werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Wie werden die Miteigentumsanteile berechnet?
Die Miteigentumsanteile ergeben sich aus dem Aufteilungsplan, der bei der Begründung des Wohnungseigentums erstellt wird. Üblicherweise richtet sich der Anteil nach dem Verhältnis der Nutzfläche der jeweiligen Einheit zur Gesamtnutzfläche aller Einheiten — wobei auch other Faktoren wie Lage, Stockwerk und Ausstattung eine Rolle spielen können. Die Anteile werden als Bruchteil (z.B. 100/1000stel) oder in Prozent im Grundbuch und im Aufteilungsplan dargestellt. Für die Kostenaufteilung ist der am Ende des Abrechnungszeitraums eingetragene Anteil maßgeblich.
Was passiert wenn die Summe der eingegebenen Anteile nicht 100% ergibt?
Das Tool normalisiert die eingegebenen Anteile automatisch so, dass sie in der Summe 100% ergeben. Wenn die Summe der eingegebenen Miteigentumsanteile von 100% abweicht (etwa aufgrund von Messungenauigkeiten oder nachträglichen Änderungen), werden die Anteile anteilig angepasst. Dies stellt sicher, dass die Gesamtkosten vollständig verteilt werden und die Kontrollsumme mit den eingegebenen Gesamtkosten übereinstimmt. In der Praxis sollte jedoch stets darauf geachtet werden, dass die originalen Miteigentumsanteile korrekt erfasst werden.