Berechnen Sie die Immobilienertragsteuer auf private Grundstücksveräußerungen — 30% Pauschalsatz oder progressive Besteuerung je nach Haltedauer und Nutzung.
Rechtsgrundlage
- § 30 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) ↗
Private Grundstücksveräußerungen — ImmoESt 30% oder progressive Besteuerung
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 30a Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) ↗
Steuerbefreiung für Hauptwohnsitz bei 2 von 5 Jahren selbstgenutzt
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema: Private Grundstücksveräußerungen nach § 30 EStG 1988
Das Einkommensteuergesetz 1988 regelt in § 30 die Besteuerung von privaten Grundstücksveräußerungen. Seit der Einführung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) im Jahr 2016 werden Veräußerungsgewinne aus dem privaten Grundstücksverkauf einer eigenen Steuerpflicht unterworfen, die von der allgemeinen Einkommensteuer zu unterscheiden ist.
Grundprinzip der Immobilienertragsteuer
Private Grundstücksveräußerungen sind Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, soweit sie keinem Betriebsvermögen angehören. Zum Begriff des Grundstücks gehören Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen. Die Steuer bemisst sich am Veräußerungsgewinn, der als Unterschied zwischen dem Veräußerungserlös und dem Einstandspreis (Anschaffungskosten) berechnet wird.
30% Pauschalsatz bei langer Haltedauer
Wird ein Grundstück länger als zehn Jahre gehalten, fällt die Immobilienertragsteuer mit einem Pauschalsatz von 30% auf den Veräußerungsgewinn an. Dieser Satz ist unabhängig von der sonstigen Einkommenssituation des Steuerpflichtigen anzuwenden und wird auf Basis des reinen Immobiliengewinns berechnet. Die Steuer wird im Rahmen der Jahressteuererklärung festgesetzt und ist innerhalb der gesetzlichen Fristen zu entrichten.
Progressive Besteuerung bei kurzer Haltedauer
Bei einer Haltedauer von bis zu zehn Jahren wird der Veräußerungsgewinn nicht mit dem 30%igen Pauschalsatz besteuert. Stattdessen wird der Gewinn dem laufenden zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und unterliegt dem progressiven Einkommensteuertarif. Dadurch kann der Grenzsteuersatz in Kombination mit dem übrigen Einkommen bis zu 55% (Spitzensteuersatz inkl. Sozialversicherungsbeiträge) betragen. Dies betrifft insbesondere Immobilienspekulation mit kurzen Haltedauern, die damit steuerlich belastet wird.
Steuerbefreiung beim Hauptwohnsitz
Die wichtigste Ausnahme von der Besteuerung ist in § 30a EStG geregelt. Danach ist der Veräußerungsgewinn zur Gänze steuerfrei, wenn die Immobilie innerhalb der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung mindestens zwei Jahre lang den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gebildet hat. Diese Befreiung gilt auch für den Hauptwohnsitz des Lebenspartners, der eingetragenen Partnerschaft oder von Kindern, für die Anspruch auf den Familienbonus Plus besteht. Voraussetzung ist die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz und nicht nur eine polizeiliche Anmeldung.
Weitere Befreiungen und Ausnahmen
Neben der Hauptwohnsitzbefreiung kennt das Gesetz weitere Ausnahmetatbestände. Grundstücke, die im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs genutzt werden, unterliegen besonderen Regelungen. Ebenso sind Veräußerungen im öffentlichen Interesse, etwa bei Enteignungen oder städtebaulichen Sanierungen, von der Steuer befreit. Bei der Berechnung des Gewinns sind alle mit dem Erwerb und der Veräußerung zusammenhängenden Kosten zu berücksichtigen, wobei die Abzugsfähigkeit durch die gesetzlichen Regelungen begrenzt ist.
Häufige Fragen zu § 30 EStG Private Grundstücksveräußerungen
Was ist die Immobilienertragsteuer nach § 30 EStG?
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Steuer auf Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke. Sie beträgt standardmäßig 30% des Veräußerungsgewinns, sofern nicht Ausnahmetatbestände greifen.
Wann gilt die Hauptwohnsitzbefreiung?
Wenn die Immobilie innerhalb der letzten 5 Jahre vor der Veräußerung mindestens 2 Jahre lang den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gebildet hat, ist der Veräußerungsgewinn zur Gänze steuerfrei (§ 30a EStG).
Was bedeutet die 10-Jahres-Haltedauer für die Besteuerung?
Wird ein Grundstück länger als 10 Jahre gehalten, unterliegt der Gewinn der 30%igen Immobilienertragsteuer. Bei einer Haltedauer von bis zu 10 Jahren wird der Gewinn hingegen dem laufenden Einkommen hinzugerechnet und zum progressiven Einkommensteuertarif besteuert.
Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös (Verkaufspreis abzüglich Veräußerungskosten) und dem Einstandspreis (Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten).
Welche Ausnahmen von der ImmoESt gibt es noch?
Neben der Hauptwohnsitzbefreiung sind auch Grundstücke aus dem Betriebsvermögen (dort gelten andere Regeln), land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und bestimmte öffentlich begünstigte Veräußerungen von der ImmoESt ausgenommen.
Muss die ImmoESt separat gemeldet werden?
Ja. Die Immobilienertragsteuer ist im Zuge der Jahressteuererklärung (Einkommensteuererklärung) bzw. im Rahmen der Immobilienertragsteuer-Meldepflicht zu erklären. Die Steuerschuld wird vom Finanzamt festgesetzt.