Berechnung der wertbasierten Stempelgebühr für Bestandverträge — 1 % bei allgemeinen Miet- und Pachtverträgen, 2 % bei Jagdpachtverträgen, Befreiung ab einem Wert von maximal 150 €.
Rechtsgrundlage
- § 33 Gebührengesetz 1957 (GebG) (GebG) ↗
Wertbasierte Stempelgebühren — Bestimmung des Wertes von Bestandverträgen
Gültig ab: 28. 4. 2026
- § 14 Abs 1 TP 5 Gebührengesetz 1957 (GebG) (GebG) ↗
Gebührensätze: 1 % allgemein (Z 1), 2 % Jagdpachtvertrag (Z 2), Befreiung ≤ 150 €
Gültig ab: 28. 4. 2026
Kurz zum Thema: Stempelgebühr für Bestandverträge nach § 33 GebG
Das Gebührengesetz 1957 (GebG) normiert in § 33 die wertbasierte Stempelgebühr für Bestandverträge — eine der wenigen gebührenrechtlichen Regelungen, bei der die Gebühr nicht pauschal, sondern nach dem wirtschaftlichen Wert des Rechtsgeschäfts bemessen wird. Diese Gebühr ist bei Miet- und Pachtverträgen, aber auch bei Fruchtgenuss- und Nießbrauchsverträgen zu entrichten und entsteht mit der Unterzeichnung der Urkunde. Die Gebührenschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsparteien zur ungeteilten Hand.
Die Wertberechnung nach § 33 GebG
Die zentrale Frage bei der Gebührenberechnung ist die Ermittlung des Vertragswerts. Das Gesetz unterscheidet hier zwei Grundfälle: Bei unbefristeten Verträgen wird der dreifache Jahreswert als Wertgrundlage herangezogen — unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis tatsächlich dauert. Bei befristeten Verträgen wird die vereinbarte Vertragsdauer in Jahren mit dem Jahreswert multipliziert. In beiden Fällen gilt eine Deckelung auf den 18-fachen Jahreswert: Selbst wenn ein Vertrag über 30 Jahre abgeschlossen wird, darf der Wert nur mit maximal 18 Jahren berechnet werden. Betriebskosten, Umsatzsteuer und sonstige Nebenkosten zählen nicht zur Wertgrundlage.
Diese Bewertungsmethode hat praktische Konsequenzen: Ein langfristiger Mietvertrag über eine Immobilie kann eine erhebliche Stempelgebühr auslösen. Ein 10-jähriger Mietvertrag über 20.000 € Jahresmiete erzeugt beispielsweise eine Wertgrundlage von 200.000 € und damit eine Gebühr von 2.000 € (bei 1 % Satz). Bei einem unbefristeten Vertrag mit derselben Jahresmiete wären es 60.000 € Wertgrundlage und 600 € Gebühr. Die befristete Variante ist hier also teurer, was ein bewusstes Gestaltungselement des Gesetzgebers ist.
Die Gebührensätze: 1 % und 2 %
Nach der Wertberechnung wird der anzuwendende Gebührensatz bestimmt. Der allgemeine Satz für Bestandverträge beträgt 1 % des Wertes (Tarifpost 5 Z 1). Eine wichtige Ausnahme bilden die Jagdpachtverträge: Hier beträgt der Gebührensatz 2 % (Tarifpost 5 Z 2). Der erhöhte Satz erklärt sich aus der wirtschaftlichen Bedeutung der Jagd, die in Österreich als besonders wertvolles Nutzungsrecht gilt. Auch bei Jagdpachtverträgen gelten dieselben Bewertungsregeln (3× Jahreswert oder Vertragsjahre × Jahreswert, max. 18×).
Die Befreiungsregel und Bagatellgrenze
Ein wesentlicher Aspekt ist die Befreiungsregel: Erreicht der berechnete Wert des Bestandvertrags nicht mehr als 150 €, ist keine Gebühr zu entrichten. Dies ist insbesondere bei kurzfristigen oder niedrig dotierten Mietverhältnissen relevant — etwa bei der kurzfristigen Vermietung einer Garage, eines Lagerplatzes oder bei Pachtverträgen über geringwertige landwirtschaftliche Flächen. Auch hier ist zu beachten, dass die 150 € sich auf die gesamte Wertgrundlage beziehen, nicht auf die Jahresmiete: Ein Jahreswert von 50 € (unbefristet) ergibt eine Wertgrundlage von 150 € und ist daher befreit.
Für die Praxis ist es essenziell, die Gebührenschuld spätestens bei der Unterzeichnung der Vertragsurkunde zu berechnen und zu entrichten. Da die Gebühr zu den Nebenkosten eines Rechtsgeschäfts zählt, kann ihre Nichtentrichtung zur Ungültigkeit von Eintragungen im Grundbuch führen — ein Umstand, der bei grundbücherlich gesicherten Mietverträgen erhebliche Rechtsunsicherheit schafft. Dieser Rechner hilft, die Gebühr rasch und korrekt zu ermitteln.
Häufige Fragen zu § 33 GebG Bestandverträge
Was ist ein Bestandvertrag im Sinne des § 33 GebG?
Ein Bestandvertrag ist ein Vertrag, durch den jemand eine Sache gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen bekommt — also Miet- und Pachtverträge, aber auch Fruchtgenuss- und Nießbrauchverträge. Auch Unternehmenspacht, Leasing oder die Überlassung von Rechten (z.B. Urheberrechten) kann als Bestandvertrag gelten.
Wie wird der Wert eines Bestandvertrags berechnet?
Der Wert wird nach § 33 GebG berechnet: Bei unbefristeten Verträgen gilt der dreifache Jahreswert (3× Jahresmiete). Bei befristeten Verträgen wird die Vertragsdauer in Jahren mit dem Jahreswert multipliziert, wobei der Wert auf maximal 18 Jahre gedeckelt ist. Betriebskosten zählen nicht zur Wertgrundlage.
Wann beträgt die Gebühr 1 % und wann 2 %?
Der allgemeine Gebührensatz für Bestandverträge beträgt 1 % des Wertes (§ 14 Abs 1 TP 5 Z 1 GebG). Eine Ausnahme bilden Jagdpachtverträge — hier beträgt der Gebührensatz 2 % (§ 14 Abs 1 TP 5 Z 2 GebG), was die wirtschaftliche Bedeutung der Jagdnutzung reflectsiert.
Wann ist ein Bestandvertrag von der Stempelgebühr befreit?
Wenn der Gesamtwert des Vertrags 150 € nicht übersteigt, ist keine Gebühr zu entrichten (§ 33 iVm § 14 Abs 1 TP 5 GebG). Das betrifft insbesondere kurzfristige oder niedrig dotierte Miet- und Pachtverhältnisse. Bei der Berechnung zählt der ermittelte Wertgrundlage, nicht die Jahresmiete allein.
Welche Rolle spielt die Vertragsdauer bei der Gebührenberechnung?
Die Vertragsdauer beeinflusst die Wertgrundlage: Unbefristete Verträge werden pauschal mit dem 3-fachen Jahreswert veranlagt. Befristete Verträge werden mit der Anzahl der Vertragsjahre multipliziert (maximal 18-facher Jahreswert). Ein 20-jähriger Mietvertrag über 5.000 € Jahresmiete wird also mit 5.000 € × 18 = 90.000 € bewertet, nicht mit 5.000 € × 20.