Spočítejte dílčí základ daně z příjmů z nájmu dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. (Zákon o daních z příjmů). Základ daně = Příjmy − Výdaje. Pokud jsou výdaje vyšší, základ = 0 — ztráta se nepromítá do ostatních příjmů.
Právní základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
příjmy z nájmu — dílčí základ daně
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu: příjmy z nájmu a dílčí základ daně
Příjmy z nájmu jsou jedním z dílčích základů daně z příjmů fyzických osob upravených zákonem č. 586/1992 Sb., zákonem o daních z příjmů (ZDP). Podle § 9 ZDP se za příjmy z nájmu považuje jak příjem z nájmu nemovitých věcí (bytů, domů, pozemků), tak z nájmu movitých věcí. Jde o pasivní příjem, u kterého není třeba aktivně podnikat.
Jak se počítá dílčí základ daně z nájmu
Dílčí základ daně se vypočítá jako rozdíl příjmů a výdajů. Klíčové pravidlo: výsledek nesmí být záporný. Pokud výdaje přesáhnou příjmy, základ daně je nulový. Nelze tedy vykázat ztrátu, která by snížila ostatní dílčí základy daně.
Výdaje lze uplatnit dvěma způsoby: buď prokázat skutečné výdaje (faktury, doklady), nebo využít paušální výdaje. U nemovitostí činí paušál 40 % příjmů, u movitých věcí 30 % příjmů. Paušální výdaje nelze kombinovat se skutečnými výdaji.
Skutečné vs. paušální výdaje
Rozhodnutí mezi skutečnými a paušálními výdaji závisí na poměru skutečných nákladů k příjmům. Pokud skutečné výdaje přesahují paušál (40 % u nemovitostí), vyplatí se prokázat je. Pro příklad: při příjmu 200 000 Kč činí paušál 80 000 Kč. Pokud skutečné výdaje činí např. 120 000 Kč, skutečný základ daně (80 000 Kč) je příznivější než paušální (120 000 Kč základ).
Daňové přiznání a průběh zdanění
Příjmy z nájmu se uvádějí v daňovém přiznání jako samostatný dílčí základ daně. Při souběhu s příjmy ze zaměstnání nebo podnikání se jednotlivé základy sčítají. Z celkového základu daně se následně odečítá nezdanitelná část základu daně, sociální a zdravotní pojištění, dary a další položky. Následně se vypočítá daň a uplatní slevy na dani (např. na poplatníka, na manželku).
Příklady uplatnění výdajů
U nájmu bytu: příjem 180 000 Kč ročně, skutečné výdaje (pojištění, energie, opravy) 50 000 Kč → základ daně 130 000 Kč. U movitých věcí: příjem 60 000 Kč, paušál 30 % = 18 000 Kč → základ daně 42 000 Kč. V obou případech se jedná o samostatný základ daně zahrnutý do celkového zdanění fyzické osoby.
Časté otázky — příjmy z nájmu
Jak se počítá dílčí základ daně z nájmu?
Dílčí základ daně z nájmu se vypočítá jako rozdíl mezi příjmy z nájmu a výdaji na dosažení, zajištění a udržení těchto příjmů. Pokud jsou výdaje vyšší než příjmy, základ daně je nulový (nelze vykázat ztrátu). Výdaje lze uplatnit buď skutečné, nebo paušální (30 % nebo 40 % z příjmů) dle § 9 ZDP.
Jaké výdaje lze odečíst od příjmů z nájmu?
Lze uplatnit skutečné výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmu z nájmu — např. pojistné, opravy, úroky z úvěru na nemovitost, nebo paušální výdaje 30 % (pro nájem movitých věcí) či 40 % (pro nájem nemovitostí) bez prokazování skutečných nákladů.
Mohu vykázat ztrátu z nájmu?
Ne, podle § 9 zákona o daních z příjmů nelze u příjmů z nájmu vykázat záporný dílčí základ daně. Pokud jsou výdaje vyšší než příjmy, dílčí základ daně je nulový. Ztrátu z nájmu nelze uplatnit ani jako sražený odpočet od jiných příjmů.
Musím mít k nájmu písemnou smlouvu?
Zákon o daních z příjmů výslovně nevyžaduje písemnou smlouvu, ale pro důkazní účely při případné kontrole je písemná nájemní smlouva silně doporučena. Příjmy z nájmu bez smlouvy mohou být správcem daně zpochybněny.
Jak se nájemní příjmy zdaňují při souběhu s другими příjmy?
Příjmy z nájmu tvoří samostatný dílčí základ daně dle § 9 ZDP. Základ daně z nájmu se sčítá s ostatními dílčími základy (ze zaměstnání, z podnikání) a z celkového souhrnu se vypočítá daň po uplatnění nezdanitelné části základu, srážek a slev na dani.
Platí pro příjmy z nájmu paušální daň?
Pro rok 2026 lze u příjmů z nájmu (kromě nájmu nemovitých věcí) využít paušální výdaje 30 % nebo 40 % z příjmů. Pro velmi nízké příjmy z nájmu movitých věcí existuje možnost využít paušální režim dle § 7a ZDP, ale ten se vztahuje primárně na příjmy ze samostatné činnosti, ne na čistě pasivní nájem.
Jaký je rozdíl mezi příjmy z nájmu a příjmy z podnikání?
Příjmy z nájmu dle § 9 ZDP se liší od příjmů ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP tím, že u nájmu jde o pasivní příjem z využívání majetku bez aktivní účasti na podnikání. Pokud je však pronajímatel registrován jako podnikatel a pronajímá majetek v rámci podnikatelské činnosti (např. krátkodobé pronájmy jako Airbnb), může jít o příjem ze samostatné činnosti.