§ 21 odst. 2 ZDP — ZIF (základní investiční fond) platí DPPO 5 %. § 4/1/w ZDP — časový test 3 roky pro osvobození kapitálového zisku. Kalkulačka výnosu po zdanění.
Nemovitostní fond / REIT — zdanění 2026
§ 21 odst. 2 ZDP — základní investiční fond (ZIF) platí DPPO 5 % místo 21 %. § 4/1/w ZDP — časový test 3 roky pro osvobození kapitálového zisku z podílových listů.
Právní základ
- § 21 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 21 odst. 2 ZDP — ZIF (základní investiční fond): snížená sazba DPPO 5 %
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 17 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 17a ZDP — definice základního investičního fondu (ZIF)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 4/1/w ZDP — časový test 3 roky pro osvobození příjmů z prodeje podílových listů
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 36 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 36/1/b) ZDP — srážková daň 15 % z distribucí fondu FO rezidentovi
Účinné od: 1. 1. 1993
Zdanění nemovitostních fondů v ČR (2026)
Nemovitostní fondy (nazývané také REIF nebo analogicky k zahraničním REIT) jsou oblíbeným způsobem investice do nemovitostí bez přímého vlastnictví. V ČR jsou regulovány ČNB a spadají do kategorií alternativních investičních fondů (AIF dle zákona č. 240/2013 Sb.).
Základní investiční fond (ZIF) — 5 % DPPO
ZIF (základní investiční fond, § 17a ZDP) je investiční fond, který splňuje podmínku alespoň 90 % příjmů z kvalifikovaných zdrojů (nájemné, úroky, dividendy, příjmy z prodeje aktiv). Daňová výhoda: snížená sazba DPPO 5 % místo standardních 21 % (§ 21 odst. 2 ZDP). Díky nižšímu zdanění na úrovni fondu zbývá investorům k dispozici výrazně vyšší distribuce.
Zdanění distribucí investora
Výnosy z podílových listů (distribuce, výnosy z odkupu) přijaté fyzickou osobou jsou příjmy z kapitálového majetku dle § 8 ZDP. Fond odvede srážkovou daň 15 % z každé distribuce (§ 36 odst. 1 písm. b) ZDP) — investor obdrží čistou distribuci po srážkové dani a nemusí ji uvádět v daňovém přiznání.
Časový test 3 roky pro prodej podílových listů
Dle § 4 odst. 1 písm. w) ZDP jsou příjmy z prodeje podílových listů fondů kolektivního investování (tedy i nemovitostních fondů) osvobozeny od daně po uplynutí 3 letod pořízení. Jde o výrazně kratší dobu než 5 let platných pro přímé podíly v SRO. Pokud investor prodá podílové listy před uplynutím 3 let, platí 15 % z kapitálového zisku.
Efektivní zdanění ZIF vs. standardní fond
Pro hrubý výnos 100 Kč: ZIF investor obdrží čistě cca 80,75 Kč (5 % DPPO + 15 % srážková), zatímco ze standardního fondu jen cca 67,15 Kč (21 % DPPO + 15 % srážková). Rozdíl je zásadní — ZIF nabízí investorovi přibližně o 20 % vyšší efektivní výnos.
Zahraniční nemovitostní fondy (REIT)
Pro zahraniční REIT (Real Estate Investment Trust z USA, Německa apod.) platí zdanění v ČR dle § 38f ZDP — zápočet prostý zahraniční srážkové daně. Časový test závisí na formě cenného papíru. Pro cenné papíry obchodované na regulovaném trhu platí obecně 3letý test (§ 4 odst. 1 písm. w) ZDP). Dividendy od zahraničního REIT se zdaňují jako příjmy ze zahraničí v daňovém přiznání.
Časté otázky
Co je základní investiční fond (ZIF) a jaká je jeho daňová výhoda?
Základní investiční fond (ZIF) je definován v § 17a ZDP jako investiční fond, jehož alespoň 90 % příjmů tvoří tzv. kvalifikované příjmy — úroky, dividendy, příjmy z nájemného a podobné pasivní příjmy. Daňová výhoda: ZIF platí DPPO pouze 5 % (§ 21 odst. 2 ZDP) místo standardní sazby 21 %. Díky nižšímu zdanění na úrovni fondu zůstává investorům k dispozici vyšší distribuce — a tím vyšší čistý výnos po zohlednění srážkové daně.
Jak se zdaňují výnosy (distribuce) z nemovitostního fondu pro fyzickou osobu?
Distribuce (výnosy z podílových listů) přijaté fyzickou osobou rezidentem jsou zdaňovány jako příjmy z kapitálového majetku (§ 8 ZDP). Fond odvede srážkovou daň 15 % (§ 36 odst. 1 písm. b) ZDP) z každé distribuce ještě před výplatou investorovi. FO tedy obdrží čistou distribuci po 15 % dani a nemusí ji uvádět v daňovém přiznání (pokud je srážková daň konečná).
Kdy se uplatňuje časový test 3 roky při prodeji podílových listů?
Dle § 4 odst. 1 písm. w) ZDP jsou příjmy z prodeje podílových listů fondů kolektivního investování osvobozeny od daně, pokud investor drží podílové listy alespoň 3 roky. Časový test 3 roky platí pro podílové listy (na rozdíl od akcií v SRO, kde je test 5 let od roku 2014). Pokud investor prodá před 3 lety, platí 15 % daň z kapitálového zisku (rozdíl prodejní ceny a nabývací ceny).
Jaký je rozdíl mezi ZIF a standardním fondem pro investora?
ZIF platí DPPO 5 % — z hrubého výnosu 100 Kč fond odvede 5 Kč daně, zbývá 95 Kč pro distribuci. Z distribuce 95 Kč investor zaplatí 15 % srážkovou = 14,25 Kč. Čistý výnos = 80,75 Kč. Standardní fond platí DPPO 21 % — z 100 Kč zbývá 79 Kč, z toho 15 % = 11,85 Kč. Čistý výnos = 67,15 Kč. ZIF tedy investorovi přináší o ~20 % vyšší čistý výnos ze stejného hrubého výnosu fondu.
Jak se zdaňuje zahraniční nemovitostní fond (REIT) pro českého investora?
Zahraniční REIT (Real Estate Investment Trust): distribuce jsou zdaněny jako příjmy ze zahraničí dle § 8 ZDP. Pokud zahraniční REIT odvede srážkovou daň, česká FO ji může zápočíst dle § 38f ZDP (zápočet prostý). Pokud česká daň (15 %) přesahuje zahraniční srážku, FO doplatí rozdíl v daňovém přiznání. Prodej podílů zahraničního REIT: časový test závisí na formě — pro cenné papíry obchodované na burze obecně 3 roky.