§ 24/1 ZDP — OSVČ si odečte část nájmu dle podnikatelské plochy (m²) nebo pracovních hodin. Neslučitelné s paušálními výdaji (§ 7 odst. 7 ZDP).
Pronájem bytu OSVČ — podnikatelská část 2026
§ 24 odst. 1 ZDP — OSVČ si může odečíst část nájmu odpovídající podnikatelskému využití (m² nebo hodiny). Neslučitelné s paušálními výdaji.
Právní základ
- § 24 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 24/1 — daňově uznatelné výdaje OSVČ (podnikatelská část nájmu)
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 25 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 25/1/n — výdaje na osobní spotřebu nejsou daňovým výdajem
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 7 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
§ 7/7 — paušální výdaje neslučitelné se skutečnými výdaji
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Stručně k tématu: Nájem bytu jako daňový výdaj OSVČ — jak na to?
Mnoho OSVČ a freelancerů pracuje z domova nebo z vlastního bytu. Otázka, zda a kolik z nájemného si lze odečíst jako daňový výdaj, je jednou z nejčastějších v daňovém poradenství pro drobné podnikatele.
Zákonný základ: § 24 a § 25 ZDP
Zákon o daních z příjmů v § 24 odst. 1 umožňuje odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. Naopak § 25 odst. 1 písm. n) explicitně vylučuje z daňových výdajů výdaje na osobní spotřebu poplatníka. Proto lze odečíst pouze tu část nájmu, která odpovídá skutečnému podnikatelskému využití bytu.
Plošná metoda
Nejjednodušší a nejčastěji akceptovaná metoda. Spočítáte podíl plochy vyhrazené podnikání k celkové podlahové ploše bytu. Podmínkou je, že prostor musí sloužitvýlučně nebo převážně k podnikatelské činnosti — ideálně oddělená kancelář nebo uzavřený pracovní koutek s pracovním stolkem, počítačem a archivem. Sdílené místnosti (obývací pokoj, kuchyně) jsou sporné.
Časová metoda
Alternativa k plošné metodě. Vypočítáte, jaký podíl celkového času stráveného v bytě věnujete práci. Například: pracujete 160 hodin měsíčně z bytu, v bytě jste celkem 380 hodin/měs. (spánek + soukromý čas + práce) = podíl 42,1 %. Tuto metodu je nutné doložit pracovním deníkem nebo záznamy o pracovní době.
Neslučitelnost s paušálními výdaji
Pokud OSVČ uplatňuje paušální výdaje dle § 7 odst. 7 ZDP (40 % nebo 60 % z příjmů),nelze zároveň odečítat skutečné výdaje na nájem ani jiné provozní výdaje. Paušál tyto výdaje paušálně pokrývá. Pro OSVČ s vysokým nájmem v drahých lokalitách může být výhodné přejít na daňovou evidenci, pokud skutečné výdaje přesahují paušální sazbu.
DPH u pronájmu kanceláře
Standardně je pronájem bytů od DPH osvobozen. Pronajímatel však může na základě volby dle § 56a ZDPH zvolit uplatnění DPH i na byt (opt-in). Pokud je OSVČ plátce DPH a pronajímatel uplatní DPH, OSVČ si může proporcí odečíst DPH na vstupu z části nájmu odpovídající podnikání.
Praktický příklad
OSVČ s příjmy 1 000 000 Kč/rok, paušálem 60 % = 600 000 Kč. Kdyby přešla na daňovou evidenci a měla byt 75 m², kancelář 15 m² (20 %) a nájem 20 000 Kč/měs., ročně odečte 20 000 × 12 × 20 % = 48 000 Kč jen za nájem. Daňová úspora: 48 000 × 15 % = 7 200 Kč/rok. Pro srovnání s paušálem je nutno zahrnout veškeré ostatní výdaje.
FAQ
Může si OSVČ odečíst nájem bytu jako daňový výdaj?
Ano, ale pouze poměrnou část odpovídající podnikatelskému využití. Výdaje na osobní spotřebu (soukromé využití bytu) nejsou daňovým výdajem dle § 25 odst. 1 písm. n) ZDP. Podnikatelská část se určí metodou plošnou (m²) nebo časovou (hodiny). Musíte mít doloženou dokumentaci.
Jak vypočítat podíl podnikatelského využití bytu?
Nejčastěji se používá plošná metoda: poměr plochy vyhrazené výlučně podnikání k celkové ploše bytu. Například kancelář 15 m² v bytě 75 m² = 20 %. Alternativně lze použít časovou metodu: počet hodin práce z domova / celkový čas strávený v bytě. Obě metody musíte být schopni doložit správci daně.
Je nájem bytu slučitelný s paušálními výdaji?
Není. Pokud uplatňujete paušální výdaje (§ 7 odst. 7 ZDP), nelze zároveň odečítat skutečné výdaje na nájem. Paušál pokrývá veškeré výdaje paušální sazbou a skutečné výdaje se neuplatňují. Pokud jsou vaše skutečné výdaje (nájem + ostatní) vyšší než paušál, zvažte přechod na daňovou evidenci.
Jak velká část bytu musí sloužit výlučně podnikání?
Prostor musí sloužit výlučně nebo převážně k podnikatelské činnosti. Nestačí, že u jídelního stolu občas pracujete na laptopu — musíte mít dedikovaný pracovní prostor (pracovní stůl, počítač, archiv). Sdílené místnosti se obvykle nedoporučují k odpočtu, protože finanční správa může takový odpočet zpochybnit.
Jaká dokumentace je potřebná?
Doporučujeme: nájemní smlouvu s výší nájmu, plán/skicu bytu s vyznačením podnikatelské plochy v m², fotodokumentaci pracovního prostoru, živnostenské oprávnění. Při časové metodě také pracovní deník nebo záznamy o práci z domova. Dokumentace musí být schopna obstát při daňové kontrole.