Vypočítejte poplatek za předčasné splacení hypotéky. § 117 a § 117a zákon č. 257/2016 Sb. (od 1.9.2024). Zdarma.
Předčasné splacení hypotéky 2026
Výpočet poplatku za předčasné splacení — § 117 a § 117a zákon č. 257/2016 Sb. (účinné od 1.9.2024)
Právny základ
- § 117 zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) ↗
poplatek předčasné splacení
Účinné od: 1. 12. 2016
Stručně k tématu
Nová pravidla od 1.9.2024
Zákonem č. 462/2023 Sb. byl do zákona č. 257/2016 Sb. vložen nový § 117a, který zavedl tzv. úrokovou diferenciaci jako základ pro výpočet poplatku za předčasné splacení. Původní model s max. poplatkem 1 % z předčasně splacené částky (max 50 000 Kč) byl nahrazen spravedlivějším systémem: banka dostane kompenzaci jen tehdy, když vaše sazba je vyšší než aktuální tržní sazba — tedy jen tehdy, když skutečně tratí na refinancování peněz, které jí vracíte.
Princip úrokové diferenciace
Pokud jste si brali hypotéku v roce 2022 při sazbě 5 % a dnešní referenční sazba ČNB je 3 %, banka za dobu zbývající fixace přichází o 2 % ročně z vaší jistiny. Poplatek za předčasné splacení tuto ztrátu kompenzuje: (5 % − 3 %) × jistina × zbývající roky fixace. Naopak, jste-li v opačné situaci (vaše sazba ≤ referenční), banka nic netratí a diferenciace je nulová.
Bezplatné případy splacení
Zákon (§ 117 odst. 1–2) vymezuje řadu situací, kdy je předčasné splacení zcela zdarma: splacení ke dni výročí smlouvy (jednou ročně, max 25 % jistiny), splacení na konci fixačního období, prodej nemovitosti (min. 2 roky po podpisu), rozvod, dlouhodobá nezaměstnanost, smrt spoluúvěrujícího. V těchto situacích nelze účtovat ani administrativní poplatek ani diferenciaci.
Časté dotazy
Co je úroková diferenciace a jak se počítá?
Úroková diferenciace (§ 117a zák. 257/2016 Sb.) je poplatek, který může banka požadovat, pokud je vaše smluvní úroková sazba vyšší než aktuální referenční sazba ČNB pro danou skupinu úvěru. Výpočet: (smluvní sazba − referenční sazba ČNB) × splacená jistina × zbývající roky fixace. Pokud je vaše sazba nižší nebo stejná jako referenční sazba ČNB, diferenciace je nulová — a banka nedostane za předčasné splacení nic nad administrativní poplatek.
Kde najdu referenční sazbu ČNB?
Referenční sazbu dle § 117a uveřejňuje Česká národní banka čtvrtletně na svých stránkách cnb.cz. Sazba se liší podle délky fixačního období a typu úvěru. Pro předčasné splacení platí sazba platná v době splacení — nikoliv v době uzavření smlouvy. Je tedy důležité aktuální sazbu ověřit na webu ČNB před podáním žádosti o předčasné splacení.
Kdy mohu hypotéku splatit bez jakéhokoli poplatku?
Zákon č. 257/2016 Sb. (§ 117 odst. 1 a 2) vymezuje případy bezplatného splacení: jednou ročně až 25 % jistiny ke dni výročí smlouvy, na konci každého fixačního období (i při přechodu k jiné bance), při prodeji nemovitosti (ale nejdříve 2 roky po podpisu smlouvy), při rozvodu, dlouhodobé nezaměstnanosti, úmrtí člena domácnosti nebo jiné sociální situaci. V těchto případech ani administrativní poplatek nelze účtovat.
Platí nová pravidla i pro starší hypotéky?
Novelizace zákona o spotřebitelském úvěru (zákon č. 462/2023 Sb.) zavedla úrokovou diferenciaci dle § 117a s účinností od 1. září 2024. Vztahuje se na všechny hypotéky — nové i starší. Pokud jste uzavřeli hypotéku před tímto datem, stará pravidla (poplatek max 1 % z předčasně splacené částky, max 50 000 Kč) se aplikovala tehdy — dnes platí nový systém s diferenciací.
Jak podat žádost o předčasné splacení hypotéky?
Žádost se podává písemně (nebo datovou schránkou) u věřitele — banky nebo stavební spořitelny. Zákon č. 257/2016 Sb. nestanoví povinnou lhůtu pro podání žádosti, ale banka ji může vnitřně určit (zpravidla 30–60 dní předem). Po přijetí žádosti vám banka sdělí výši poplatku (diferenciace + 1 000 Kč administrativní poplatek) a datum splacení. Bezplatné výroční splacení (až 25 %) lze uplatnit jednou ročně ke dni výročí uzavření smlouvy.