Vermieter-Aufhebungsrecht: Bei Mietzinsrückstand, erheblichem Missbrauch oder unbefugter Untervermietung kann der Vermieter nach § 1118 ABGB die vorzeitige Vertragsaufhebung fordern.
Rechtsgrundlage
- § 1118 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Außerordentliches Aufhebungsrecht des Bestandgebers — Missbrauch, Mietzinsrückstand, unbefugte Weitergabe
Gültig ab: 1. 1. 1812
- § 1117 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (JGS Nr. 946/1811) ↗
Gegenstück: Austrittsrecht des Bestandnehmers bei Unbrauchbarkeit
Gültig ab: 1. 1. 1917
Kurz zum Thema: Vermieterkündigung nach § 1118 ABGB
§ 1118 ABGB gewährt dem Vermieter (Bestandgeber) das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags zu verlangen — also außerhalb der ordentlichen Kündigungsfristen. Das Gesetz nennt drei abschließende Gründe, bei deren Vorliegen der Vermieter die sofortige Vertragsauflösung fordern darf.
Erheblich nachteiliger Gebrauch
Der erste Aufhebungsgrund ist der erheblich nachteilige Gebrauch der Mietsache. Darunter fällt jede Nutzung, die das Mietobjekt selbst oder dessen Umgebung erheblich beeinträchtigt — etwa massive Schäden an der Bausubstanz, unzulässige gewerbliche Tätigkeiten oder extreme Lärmbelästigungen. Das Gesetz verlangt einen "erheblichen" Nachteil; bloße Unannehmlichkeiten sind kein Aufhebungsgrund.
Mietzinsrückstand nach Einmahnung
Der zweite Grund ist der Mietzinsrückstand. Hier setzt das Gesetz zwei kumulative Voraussetzungen: Erstens muss der Vermieter eine Einmahnung gegenüber dem Mieter ausgesprochen haben. Zweitens muss der Mieter nach dieser Einmahnung mit dem Mietzins für mindestens zwei Termine im Rückstand sein. Fehlt die Einmahnung, entsteht kein Aufhebungsrecht — selbst bei hohem Rückstand. Im Vollanwendungsbereich des MRG kann der Mieter dem Räumungsbegehren durch Zahlung des rückständigen Mietzinses begegnen (§ 33 MRG).
Unbefugte Weitergabe (Untervermietung)
Der dritte Grund ist die unbefugte Weitergabe der Mietsache. Wenn der Mieter das Mietobjekt ohne Einwilligung des Vermieters untervermietet oder weitergibt, und der Vermieter die Einwilligung aus erheblichen Gründen verweigern konnte, entsteht das Aufhebungsrecht. Bei Wohnraummiete im MRG-Bereich ist das Recht zur Untervermietung gesetzlich geregelt (§ 11 MRG) — im MRG-Bereich sind die ABGB-Regeln insoweit verdrängt.
Verhältnis zum MRG
Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält für Wohnraummiete weitergehende Mieterschutzvorschriften. Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Aufhebungsgründe nach § 30 MRG maßgeblich und gehen den ABGB-Regeln vor. § 1118 ABGB gilt direkt für Mietverhältnisse außerhalb des MRG-Vollschutzes (Gewerberäume, Ferienwohnungen, bestimmte Neubauten). In der Praxis überschneiden sich die Regelungen häufig.
Häufige Fragen zu § 1118 ABGB
Was regelt § 1118 ABGB?
§ 1118 ABGB gibt dem Vermieter (Bestandgeber) das Recht, die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags zu fordern, wenn: (1) der Mieter die Sache erheblich nachteilig gebraucht (Missbrauch), (2) der Mieter nach Einmahnung mit dem Mietzins für mindestens 2 Termine im Rückstand ist, oder (3) der Mieter die Sache ohne Einwilligung des Vermieters weitergibt (unbefugte Untervermietung).
Muss der Vermieter den Mieter mahnen, bevor er kündigen kann?
Beim Mietzinsrückstand (Grundtyp 2) setzt § 1118 ABGB eine vorherige Einmahnung zwingend voraus. Erst nach der Einmahnung und noch nach Ablauf eines weiteren Termins kann der Vermieter die Aufhebung fordern. Beim Missbrauch und bei der unbefugten Untervermietung sieht das Gesetz keine explizite Mahnung vor, ist aber in der Praxis empfehlenswert.
Was zählt als "erheblich nachteiliger Gebrauch" nach § 1118?
Erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter das Mietobjekt in einer Weise nutzt, die das Mietobjekt selbst oder andere Mieter erheblich beeinträchtigt. Beispiele: massive Schäden an der Bausubstanz, Lärm- und Geruchsbelästigungen in extremem Ausmaß, unzulässiger Betrieb gefährlicher Tätigkeiten. Bloße Unannehmlichkeiten genügen nicht.
Wie viele Mietzinstermine müssen offen sein?
§ 1118 ABGB spricht davon, dass der Mieter nach geschehener Einmahnung "mit Ablauf des Termins den Mietzins für zwei Termine schuldig ist". Es müssen also mindestens zwei Mietzinstermine offen sein. Ist nur ein Termin offen, besteht noch kein Aufhebungsrecht.
Was ist der Unterschied zu § 1117 ABGB?
§ 1117 ABGB schützt den Mieter: Er darf bei Unbrauchbarkeit des Mietobjekts austreten. § 1118 ABGB schützt den Vermieter: Er darf bei schuldhaftem Fehlverhalten des Mieters die Aufhebung fordern. Beide Normen bilden ein symmetrisches System der außerordentlichen Vertragsbeendigung.
Was passiert nach der Aufhebung nach § 1118?
Der Mietvertrag endet sofort. Der Mieter muss das Mietobjekt unverzüglich räumen. Der Vermieter hat Anspruch auf rückständigen Mietzins, Schadenersatz für verursachte Schäden und Nutzungsentgelt für den Zeitraum nach der Aufhebung bis zur tatsächlichen Räumung.