Der Rechner für die Ausstattungskategorien nach § 15a MRG ermöglicht eine schnelle Berechnung der monatlichen und jährlichen Grundmiete basierend auf der Kategorie (A, B, C oder D) und der Nutzfläche des Mietobjekts. Die Kategorie ergibt sich aus dem Baujahr des Gebäudes und dessen Ausstattungsmerkmalen — von vorzüglicher Ausstattung (Kat. A) bis zu minderer Ausstattung (Kat. D).
Rechtsgrundlage
- § 15a Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Ausstattungskategorien — Zuordnung nach Baujahr und Ausstattungsmerkmalen, gültig ab 2023
Gültig ab: 1. 4. 2026
- § 16 Abs. 1 Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Höchstzulässiger Hauptmietzins — Berechnung aus Nutzwert × Ausstattungskategorie-Satz
Gültig ab: 1. 4. 2026
- § 2 Z 2 MRG Mietrechtsgesetz (MRG) ↗
Nutzfläche — definiert als Bodenfläche ohne Keller, Dachboden und Mauerverkleidungen
Gültig ab: 1. 4. 2026
Kurz zum Thema: Ausstattungskategorien nach MRG § 15a
Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt in § 15a die Einteilung der Mietobjekte in vier Ausstattungskategorien, die für die Berechnung der höchstzulässigen Grundmiete ausschlaggebend sind. Diese Kategorisierung dient als objektives System zur Bemessung der Mietobergrenzen und stellt sicher, dass Mieter in Österreich vor überhöhten Mietforderungen geschützt sind. Die Ausstattungskategorie bestimmt den monatlichen Richtwert-Betrag pro Quadratmeter Nutzfläche und ist damit ein zentraler Faktor bei jeder Mietpreisberechnung im Anwendungsbereich des MRG.
Die vier Ausstattungskategorien im Detail
Die vier Ausstattungskategorien folgen einem Stufensystem: Kategorie A umfasst Objekte mit vorzüglicher Ausstattung, insbesondere Gebäude vor 1960 mit Vollinstallation, tlw. Parkettböden und Aufzug. Der Richtwert für Kat. A beträgt €4,47/m²/Monat (gültig ab 2023). Kategorie B gilt für Gebäude mit Baujahr 1960 bis 1969, die eine gute Ausstattung aufweisen, typischerweise mit Zentralheizung und Badewanne ausgestattet sind. Der Richtwert beträgt €3,35/m²/Monat. Kategorie C umfasst Objekte der Baujahre 1970 bis 1979 mit durchschnittlicher Ausstattung wie Einzelöfen und sanitärer Grundausstattung zum Richtwert von €2,23/m²/Monat. Kategorie D schliesslich betrifft Gebäude ab Baujahr 1980 mit minderer Ausstattung und einem Richtwert von nur €1,12/m²/Monat.
Berechnung der Grundmiete
Die Berechnung der Grundmiete folgt einer einfachen Formel: monatliche Grundmiete = Nutzfläche (m²) × Ausstattungskategorie-Satz (€/m²). Die jährliche Grundmiete ergibt sich durch Multiplikation mit 12. Dieser Grundbetrag ist jedoch nur eine Komponente der tatsächlichen Miete. Hinzu kommen der regionale Richtwertfaktor (der je nach Bundesland und Gemeinde variiert), Betriebskosten, Umsatzsteuer (bei unternehmensbezogenem Bedarf) sowie allfällige Zuschläge wie der Befristungsabschlag von 25 % nach § 16 Abs. 7 MRG.
Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
Für Mieter ist die Kenntnis der eigenen Ausstattungskategorie besonders wichtig, um die Zulässigkeit einer Mieterhöhung beurteilen zu können. Vermieter wiederum sind verpflichtet, die korrekte Kategorie bei Vertragsbeginn bekannt zu geben und dürfen keine höhere Miete verlangen, als es die Kategorie erlaubt. Bei Streitigkeiten über die Einstufung kann das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen, das die tatsächliche Ausstattung objektiv bewertet und der zutreffenden Kategorie zuordnet. Diese Regelung schützt beide Vertragsparteien und sorgt für Transparenz im Mietverhältnis.
Zusammenhang mit anderen MRG-Bestimmungen
Der MRG § 15a ist eng verknüpft mit § 16 MRG, der die Berechnung des höchstzulässigen Hauptmietzinses regelt, und mit § 18 MRG, der die Voraussetzungen für Mieterhöhungen festlegt. Auch § 20 (Mietzinsabrechnung) und § 46 (Eintritt in den Mietvertrag) sind für das Verständnis der Auswirkungen der Kategorisierung relevant. Die regelmässige Aktualisierung der Richtwerte durch das BMJ stellt sicher, dass die Beträge an die wirtschaftliche Entwicklung angepasst werden — die letzte Anpassung erfolgte per 1. April 2026.
Häufige Fragen zu den Ausstattungskategorien nach § 15a MRG
Was regelt § 15a MRG bei den Ausstattungskategorien?
§ 15a MRG regelt die Einteilung der Mietobjekte in vier Ausstattungskategorien (A bis D), die für die Berechnung der höchstzulässigen Grundmiete maßgeblich sind. Kategorie A bedeutet die beste Ausstattung und den höchsten Richtwert pro m² (€4,47), während Kategorie D die mindeste Ausstattung mit dem niedrigsten Richtwert (€1,12) darstellt. Die Einstufung in eine Kategorie erfolgt primär nach dem Baujahr des Gebäudes, wobei zusätzliche Ausstattungsmerkmale wie Aufzug, Zentralheizung oder Fliesenböden die Zuordnung beeinflussen können. Die Richtwerte werden durch Verordnung des Bundesministers für Justiz festgelegt und alle zwei Jahre angepasst.
Wie werden die Ausstattungskategorien nach Baujahr zugeordnet?
Die Zuordnung zu den Ausstattungskategorien folgt einem klaren Schema, das sich am Baujahr des Gebäudes orientiert: Gebäude mit Baujahr vor 1960 werden der Kategorie A zugeordnet (vorzügliche Ausstattung mit €4,47/m²), Baujahr 1960 bis 1969 ergibt Kategorie B (gute Ausstattung mit €3,35/m²), Baujahr 1970 bis 1979 führt zu Kategorie C (durchschnittliche Ausstattung mit €2,23/m²), und Gebäude ab Baujahr 1980 werden in Kategorie D (mindere Ausstattung mit €1,12/m²) eingestuft. Dieses Schema gilt als Orientierungshilfe; die tatsächliche Einstufung kann durch ein Gerichtsgutachten oder durch Parteienvereinbarung abweichend festgelegt werden, wenn besondere Ausstattungsmerkmale vorliegen.
Welchen Einfluss hat die Ausstattungskategorie auf die Mietberechnung?
Die Ausstattungskategorie ist eine von zwei Komponenten für die Berechnung der höchstzulässigen Grundmiete nach MRG. Die Formel lautet: Grundmiete = (Nutzfläche in m²) × (Ausstattungskategorie-Satz in €/m²/Monat). Der Kategorie-Satz multipliziert mit der Nutzfläche ergibt den monatlichen Richtwert-Betrag, der dann mit 12 multipliziert die jährliche Grundmiete ergibt. Dieser Betrag ist die Obergrenze für den Hauptmietzins im Anwendungsbereich des MRG. Betriebskosten, Umsatzsteuer und allfällige Zuschläge (z.B. Befristungsabschlag) kommen zusätzlich zur Grundmiete hinzu.
Was ist der Unterschied zwischen Grundmiete und Richtwertmiete?
Die Grundmiete nach § 15a MRG bezieht sich auf die Basis-Berechnung mittels Ausstattungskategorie und Nutzfläche. Die Richtwertmiete nach § 16 MRG ist ein erweiterter Begriff, der zusätzlich den regionalen Richtwert (bundeslandspezifisch) und den Nutzwertfaktor berücksichtigt. Der Richtwert wird durch Verordnung festgelegt und liegt für 2026 bei Kat. A zwischen €6,00 und €6,80 pro m²/Monat, je nach Bundesland. Die Grundmiete nach § 15a ist somit ein Bestandteil der Richtwertmiete, die noch um den regionalen Faktor und den Nutzwert erweitert wird.
Kann die Ausstattungskategorie angefochten werden?
Ja, die Einstufung in eine Ausstattungskategorie kann angefochten werden. Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein Gericht anrufen, wenn sie die Zuordnung für unzutreffend halten. Das Gericht holt in der Regel ein Gutachten eines Sachverständigen ein, der die tatsächliche Ausstattung des Mietobjekts begutachtet und mit den Kriterien für die einzelnen Kategorien abgleicht. Bei einer erfolgreichen Anfechtung wird die Kategorie rückwirkend zum Vertragsbeginn korrigiert, was sowohl zu Nachforderungen als auch zu Rückerstattungsansprüchen führen kann. Die Ausschlussfrist für die Anfechtung beträgt drei Jahre ab Mietbeginn.