Jährliche Abrechnung der Hauptmietzinse nach § 20 MRG: Einnahmen abzüglich Betriebskosten und Rücklagen — Ergebnis ist Überschuss oder Abgang, fällig bis 30. Juni des Folgejahres.
Rechtsgrundlage
- § 20 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Jährliche Abrechnung der Hauptmietzinse — Einnahmen, Betriebskosten, Rücklagen, Frist 30. Juni
Gültig ab: 1. 1. 2015
- § 21 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Verfahren bei Abrechnungsstreitigkeiten — Schlichtungsstelle und Bezirksgericht
Gültig ab: 1. 1. 2015
Kurz zum Thema: Mietzinsabrechnung nach § 20 MRG
§ 20 des Mietrechtsgesetzes (MRG) verpflichtet jeden Vermieter, der Hauptmietzinse einhebt, zur jährlichen Abrechnung gegenüber den Mietern. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht — sie ergibt sich direkt aus dem Gesetz. Die Abrechnung muss transparente Einblick in die Mittelverwendung geben und dem Mieter die Möglichkeit bieten, die Wirtschaftlichkeit der Hausverwaltung zu überprüfen.
Gegenstand der Abrechnung
Die Abrechnung nach § 20 MRG erfasst ausschließlich die Hauptmietzinseinnahmen. Auf der Einnahmenseite steht die Summe der Jahresmieten — also zwölf Mal der monatliche Mietzins pro Mieter. Auf der Ausgabenseite stehen zwei Positionen: die tatsächlichen Betriebskosten des Abrechnungsjahres (laufende Kosten der Liegenschaft) und Zuführungen zur Erhaltungsrücklage. Other Kosten wie Darlehenszinsen oder Verwaltungsgebühren sind nicht Bestandteil dieser Abrechnung.
Ergebnis der Abrechnung
Subtrahiert man die Summe aus Betriebskosten und Rücklagen von den Jahreseinnahmen, ergibt sich der Überschuss oder der Abgang. Ein Überschuss ist an die Mieter anteilig zurückzuzahlen beziehungsweise mit dem nächsten Mietzins zu verrechnen. Ein Abgang kann auf die Mieter umgelegt werden — jedoch nur, wenn die Abrechnung fristgerecht und korrekt gelegt wurde und der Abgang auf tatsächlichen Mehrausgaben beruht.
Die Frist: 30. Juni
Die Frist des 30. Juni des Folgejahres ist eine gesetzliche Ausschlussfrist. Legt der Vermieter die Abrechnung nicht bis zu diesem Datum vor, verliert er das Recht, einen allfälligen Abgang geltend zu machen. Er kann also keine Nachzahlung von den Mietern fordern. Hingegen bleibt die Pflicht zur Auszahlung eines Überschusses bestehen — der Vermieter muss den Überschuss also auch nach Ablauf der Frist an die Mieter zahlen. Diese Asymmetrie ist ein wichtiger Anreiz für Vermieter, die Frist einzuhalten.
Betriebskosten im Einzelnen
Zu den Betriebskosten zählen alle laufenden Kosten, die durch den Betrieb der Liegenschaft entstehen. Typische Positionen sind: Müllentsorgung, Wasser und Kanal, Hausmeister und Reinigung, Versicherung (Gebäudeversicherung, Haftpflicht), Rauchfangkehrer, Gemeinschaftsstrom (Flur, Aufzug), Gartenpflege, Mähen des Rasens und Pflege der Grünanlagen. Nicht zu den Betriebskosten zählen Reparaturen oder Erhaltungsarbeiten — diese sind aus der Erhaltungsrücklage oder gesondert zu finanzieren.
Rücklagen und Erhaltungsrücklage
Der Vermieter ist verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage zu bilden und jährlich darauf einzuzahlen. Die Zuführung zur Rücklage ist in der Abrechnung nach § 20 MRG als Ausgabe zu berücksichtigen. Ziel der Rücklage ist die Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten (§ 3 MRG), die nicht aus den laufenden Betriebskosten gedeckt werden können. Die Höhe der jährlichen Zuführung richtet sich nach dem Zustand der Liegenschaft und den zu erwartenden Erhaltungsarbeiten.
Rechtsschutz bei Streit
Streitigkeiten über die Abrechnung werden zunächst in der Schlichtungsstelle ausgetragen. Diese ist bei der zuständigen Schlichtungsstelle des Bundesministeriums für Justiz angesiedelt und bietet eine niedrigschwellige Möglichkeit zur Konfliktlösung. Wird keine Einigung erzielt, kann das Bezirksgericht angerufen werden. Der Mieter kann die Zahlung eines Abgangs so lange verweigern, bis eine inhaltlich korrekte und fristgerechte Abrechnung vorliegt.
Häufige Fragen zu § 20 MRG
Was regelt § 20 MRG?
§ 20 MRG verpflichtet den Vermieter, über die Hauptmietzinse jährlich abzurechnen. Er muss dem Mieter bis spätestens 30. Juni des Folgejahres eine Aufschlüsselung der Einnahmen (Jahresmiete) und Ausgaben (Betriebskosten, Rücklagenzuführungen) vorlegen. Aus dem Ergebnis ergibt sich, ob ein Überschuss an den Mieter zurückzuzahlen oder ein Abgang von diesem nachzuzahlen ist.
Welche Einnahmen müssen abgerechnet werden?
Zu den Einnahmen zählen alle Hauptmietzinseinnahmen des Abrechnungsjahres — also die monatlichen Mietzinseinnahmen multipliziert mit zwölf. Nebenkosten (Betriebskosten) sind hier nicht gemeint; sie werden gesondert als Ausgaben abgerechnet. Auch Umlagen (z. B. für Wasser, Müll) können gesondert abgerechnet werden, sofern vertraglich vereinbart.
Welche Ausgaben dürfen abgezogen werden?
Abzugsfähig sind die tatsächlich angefallenen Betriebskosten (laufende Kosten des Hauses wie Müll, Wasser, Hausmeister, Versicherung, Rauchfangkehrer) sowie Zuführungen zur Erhaltungsrücklage. Nicht abzugsfähig sind Investitionen in den Neubau oder Ausbau, Kapitalkosten (Zinsen auf Darlehen für den Hauskauf) oder Verwaltungskosten — diese sind über die Kostenmiete oder den Mietzins bereits gedeckt.
Was passiert bei einem Überschuss?
Übersteigen die Einnahmen die Ausgaben, liegt ein Überschuss vor. Dieser ist an die Mieter anteilig zurückzuzahlen oder mit dem nächsten Mietzins zu verrechnen. Die Rückzahlung erfolgt proportional zur Mietdauer und Höhe des Mietzinses. Der Vermieter muss den Überschuss nicht verzinsen, sofern die Abrechnung fristgerecht erstattet wird.
Was passiert bei einem Abgang?
Übersteigen die Ausgaben die Einnahmen, liegt ein Abgang vor. Dieser kann auf die Mieter umgelegt werden, sofern er auf tatsächlichen Mehrausgaben beruht und angemessen ist. Der Mieter muss den Abgang nur zahlen, wenn die Abrechnung fristgerecht (bis 30. Juni des Folgejahres) gelegt wurde. Eine Nachzahlungsforderung für zurückliegende Jahre ist grundsätzlich nicht durchsetzbar, wenn die Frist versäumt wurde.
Muss die Abrechnung bis 30. Juni vorgelegt werden?
Ja. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis 30. Juni des auf das Abrechnungsjahr folgenden Kalenderjahres vorzulegen. Wird diese Frist versäumt, gehen several Rechtsfolgen ein: Der Vermieter verliert das Recht, einen allfälligen Abgang nachzufordern — er kann also keine Nachzahlung von den Mietern verlangen. Ein Überschuss ist aber weiterhin an die Mieter auszuzahlen.
Was kann der Mieter bei Streit tun?
Ist die Abrechnung unrichtig oder unvollständig, kann der Mieter innerhalb von drei Monaten nach Abrechnungslegung Einspruch erheben. Die Schlichtungsstelle (§ 39 MRG) ist die erste Anlaufstelle für Streitigkeiten. Wird keine Einigung erzielt, entscheidet das zuständige Bezirksgericht. Der Mieter kann die Nachzahlung eines Abgangs so lange verweigern, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt.