Erhöhung der Hauptmietzinse nach § 18 MRG: Anpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI) — bei Kostenmietwohnungen gedeckelt auf maximal 3 % jährlich.
Rechtsgrundlage
- § 18 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Erhöhung der Hauptmietzinse — VPI-Anpassung und Kostenmiet-Deckelung
Gültig ab: 1. 1. 2015
- § 16 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Richtwertmiete — Basis für die Kostenmietberechnung (Richtwertverordnung 2026)
Gültig ab: 1. 4. 2026
Kurz zum Thema: Mieterhöhung nach § 18 MRG
§ 18 des Mietrechtsgesetzes (MRG) regelt die Erhöhung der Hauptmietzinse in Österreich. Die Norm ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen relevant, da sie die zulässige Bandbreite von Mietzinsanpassungen festlegt. Im Kern gibt es zwei Mechanismen: die Anpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI) und die Sonderregelung für Kostenmietwohnungen.
Wie funktioniert die VPI-Anpassung?
Der Verbraucherpreisindex (VPI) misst die durchschnittliche Preisentwicklung für Konsumausgaben in Österreich. Steigt der VPI, darf der Vermieter den Mietzins entsprechend anpassen. Die Formel lautet: neuer Mietzins = aktueller Mietzins × (neuer VPI / alter VPI). Liegt der VPI bei 105 und war er zuvor bei 100, darf der Mietzins um 5 % erhöht werden. Sinkt der Index, bleibt der Mietzins unverändert — eine rückwirkende Senkung kann der Vermieter nicht fordern.
Die Kostenmiet-Deckelung
Eine besondere Begrenzung gilt für Kostenmietwohnungen. Hier darf die jährliche Erhöhung 3 % des bisherigen Mietzinses nicht übersteigen, unabhängig davon, wie stark der VPI gestiegen ist. Diese Deckelung schützt Mieter in Wohnungen, deren Mietzins sich an den tatsächlichen Kosten des Vermieters orientiert. Der Vermieter muss die Qualifikation als Kostenmietwohnung nachweisen können.
Fristen und Formvorschriften
Die Mieterhöhung ist frühestens drei Monate nach der letzten Erhöhung wirksam. Die Mitteilung muss in Textform erfolgen und den Erhöhungsbetrag sowie den neuen monatlichen Mietzins transparent ausweisen. Der Mieter hat ein Monat Zeit, der Erhöhung zu widersprechen. Bei Kostenmietwohnungen muss die Berechnung beigefügt werden.
Unterschiedliche Mietverhältnisse
Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt § 18 für alle Hauptmietverträge über Wohn- und Geschäftsräume. Im Teilanwendungsbereich (Einfamilienhäuser, certain other objects) gelten teils abweichende Regelungen. Für freie Mietverhältnisse, die nicht unter das MRG fallen, können die Vertragsparteien die Mietzinsanpassung frei vereinbaren — hier greift § 18 MRG nicht.
Praktische Bedeutung
Die VPI-Anpassung ist das Standardinstrument zur Mietzinserhöhung in Österreich. Sie stellt sicher, dass die Miete real wertbeständig bleibt, also mit der Inflation Schritt hält. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie regelmäßig den VPI prüfen und die Erhöhung korrekt berechnen müssen. Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass bei Kostenmietwohnungen auch ein hoher VPI-Anstieg nicht zu einer überproportionalen Erhöhung führen darf.
Häufige Fragen zu § 18 MRG
Wie wird die Mieterhöhung nach § 18 MRG berechnet?
Die Mieterhöhung orientiert sich am Verbraucherpreisindex (VPI): neuer Mietzins = aktueller Mietzins × (neuer VPI / alter VPI). Bei Kostenmietwohnungen darf die Erhöhung jedoch maximal 3 % jährlich betragen, auch wenn der VPI einen höheren Anstieg zeigt. Die tatsächliche Erhöhung ist stets der niedrigere der beiden Werte.
Was ist eine Kostenmietwohnung?
Eine Kostenmietwohnung liegt vor, wenn der Mietzins nach den Kosten der Liegenschaft bemessen wird (Kostenmiete). Dabei werden die tatsächlichen Kosten des Vermieters (Kapitalkosten, Erhaltungskosten, Verwaltungskosten) zuzüglich einer angemessenen Verzinsung des reinvestierten Kapitals als Grundlage herangezogen. Für solche Wohnungen gilt die 3 %-Deckelung des § 18 MRG.
Ab wann ist die Mieterhöhung wirksam?
Eine Mieterhöhung nach § 18 MRG ist frühestens drei Monate nach der letzten Erhöhung wirksam (§ 18 Abs. 2 MRG).Mitteilung Die Erhöhung muss dem Mieter in Textform (schriftlich oder per E-Mail) mitgeteilt werden und darf nur mit Beginn eines Kalendermonats wirksam werden.
Was passiert, wenn der VPI sinkt?
Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann der Vermieter keine Mieterhöhung durchsetzen — weder für freie noch für Kostenmietwohnungen. Der VPI fungiert als Einbahnstraße nach oben: Der Mietzins darf nur steigen, wenn der Index steigt. Sinkt der Index, bleibt der Mietzins unverändert.
Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?
Ja, grundsätzlich. Der Vermieter hat dem Mieter die beabsichtigte Erhöhung bekannt zu geben. Innerhalb eines Monats kann der Mieter widersprechen. Bei Kostenmietwohnungen muss der Vermieter die Berechnung nachweisen. Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht.
Gilt § 18 MRG für alle Mietverträge?
§ 18 MRG gilt im Vollanwendungsbereich des MRG für alle Hauptmietverträge über Räumlichkeiten (Wohnungen, Geschäftsräume). Für Mietverträge, die nur Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen (z. B.一些 Einfamilienhäuser, Dienstwohnungen), gelten teils abweichende Regeln. Für completely freie Mietverhältnisse (z. B. nach dem N施舍曲 MRG) gelten die Bestimmungen nicht.
Wie finde ich den aktuellen VPI-Index?
Der VPI wird von Statistik Austria monatlich veröffentlicht. Der Index wird auf der Website von Statistik Austria (statistik.at) unter der Rubrik „Verbraucherpreisindex" bereitgestellt. Der Index hat die Basis 2020 = 100. Für die Mieterhöhung benötigen Sie den aktuellen Index und den Index zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung.